??“2019年春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)的年輕人明顯比往年少，來我們店里看房的相關客戶量也比去年同期下降?！?月26日，岳陽市房博士房地產經紀有限公司謝先生對《中國經營報》記者如此感慨道。

??他還表示，自今年春節(jié)后以來，房價明顯下降，現(xiàn)在房價均價大約6500元/平方米，而2018年則為7800元/平方米左右。

??不僅如此，西南財經大學經濟學院教授劉璐在接受《中國經營報》記者采訪時也表示，據他觀察，相對于2016年~2018年的春節(jié)期間來說，2019年的春節(jié)樓市顯得要冷靜得多。

??這種現(xiàn)象也獲得有關數據的證實：根據50同城與安居客調查報告，2019年被訪者中，52.7%人群有回到老家及周邊城市買房意向，這一數字在2018年則為58.7%，占比呈現(xiàn)下降趨勢。而希望在工作城市買房的人群占比則由25.2%大幅提高至38%。

??記者注意到，近幾年來，春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)的年輕人需求都比較旺盛，為何2019年返鄉(xiāng)置業(yè)行情不再？

??返鄉(xiāng)置業(yè)需求下降

??“這可能主要有兩個重要原因：首先是樓市調控仍處嚴厲階段，2018年四季度不少省份的樓市調控從該省的中心城市向著省內的二三線城市（即全國的三四線城市）‘下沉’，這讓在很多中小城市賣房受到限制?！睂τ诖舜未汗?jié)返鄉(xiāng)置業(yè)的需求出現(xiàn)下降的原因，劉璐向記者分析稱，其次，全國大量三四線城市從2017年底開始上漲（在前期滯漲后的補漲、棚改、大城市樓市熱度溢出等多種因素的共同作用之下），到2018年底已經積累了相當的漲幅。因此，當人們春節(jié)期間從工作的大城市“返鄉(xiāng)”之時，“置業(yè)”的沖動也在減弱。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《中國經營報》記者采訪時也表示：從今年的返鄉(xiāng)置業(yè)情況看，部分樓盤此前已經開始出現(xiàn)銷售不好的現(xiàn)象，所以不排除在優(yōu)惠力度上會加大。所以從購房者的角度看，要看一下此類優(yōu)惠政策是否是比較可靠，否則容易陷入營銷的陷阱。

??他還提醒，到三四線城市進行購房，目前需要注意的是，很多樓盤若是在建工程斷斷續(xù)續(xù)，就需要警惕，因為確實存在很多項目營銷的時候天花亂墜，但是交付房屋的節(jié)點非常遲，這會影響部分購房者未來的入住。

??嚴躍進認為，對于此類需求來說，下降恰說明市場在降溫和調整，所以下降是趨勢，也和全國市場的走勢一致?！皬念愃瀑I房的城市布局來看，在工作地買房可以實現(xiàn)很多目標，而在老家買房往往容易形成房屋空置。所以這也使得部分省會城市和大城市市場交易容易升溫?！眹儡S進說。

??莫尼塔研究董事長兼首席經濟學家鐘正生在最新研報中還指出，返鄉(xiāng)置業(yè)行情不再，可能與居民購房偏好變化有關。

??然而，也有受訪者調研的情況卻不一樣。昆侖健康保險資管中心首席宏觀研究員張瑋就對本報記者表示：“我所了解的是春節(jié)返鄉(xiāng)的年輕人都不想回來了，而不想回來主要是被動的?！?/span>

??他向記者分析，“去年以來經濟不景氣，企業(yè)利潤減少，尤其是消費數據走低，對企業(yè)利潤更是螺旋性抑制，降薪裁員不在少數。由于春節(jié)前還沒有公布1月的社融及新增貸款數據，僅從PMI新訂單來看，依舊低迷。正因于此，春節(jié)前一度引發(fā)了一波被動離職潮?！?/span>

??不過，張瑋強調，預計隨著社融數據的回暖，經濟有望在二季度迎來拐點，企業(yè)用工情況有望提前改變。

??對于社融數據，1月社融增量創(chuàng)歷史新高引發(fā)市場關注：來自央行最新發(fā)布的數據顯示，1月份社會融資規(guī)模增量為4.64萬億元，比上年同期多1.56萬億元，大幅超出市場預期，創(chuàng)下歷史新高。

??而在企業(yè)用工上，渣打銀行發(fā)給記者的2月渣打中國中小企業(yè)信心指數（SMEI）及調研結果顯示：由于2019年中小企業(yè)收獲史無前例的政策支持，企業(yè)經營前景已轉向樂觀，勞動力市場也趨于保持穩(wěn)健。雖然2月用工現(xiàn)狀指標下降，但未來三個月勞動力需求指標強于去年同期。該指數是基于他們對全國逾500家中小企業(yè)的月度調研結果而得出。

??前冷后暖態(tài)勢

??根據50同城與安居客調查報告，2019年春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)需求出現(xiàn)下降，這在受訪人士看來，這種購房偏好變化可能會支撐未來一二線房價回暖。

??劉璐對記者說：“當前類似北京與廈門的前期熱點城市在經歷較長時間的下跌之后（約2017年4月開始下跌），當期已經出現(xiàn)了一定的回暖態(tài)勢。這從燕郊近期的樓市出現(xiàn)一定程度的回暖可見一斑。同時，廈門的二手房也在2019年1月出現(xiàn)止跌回暖?！?/span>

??記者注意到，2019年開年，廈門二手房行情比較好：根據《廈門房地產聯(lián)合網》每天的數據追蹤，從1月1日~10日(除節(jié)假日外)，廈門的二手住宅成交已連續(xù)多日破百，10天的時間二手住宅成交952套，11天二手房住宅成交量更是達到了1136套。相比之下，2018年1月，單月二手房住宅總成交量才768套。

??對于2019年房價全年的走勢，嚴躍進預計，2019年房價會呈現(xiàn)前冷后暖態(tài)勢，這也類似是樓市四季的一個輪回概念，并預計到了5月份市場可能會有一波小高峰。

??那么，2019年的房地產政策走勢如何？

??2018年12月份召開的中央經濟工作會議指出，構建房地產市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。

??對于2019年房地產政策的走勢，嚴躍進告訴記者，當前政策走向的邏輯清晰，大致可以會分為五步走：第一步，不收緊，即沒有打壓的含義；第二步，處理政策瑕疵，類似搖號、限價、限售等政策；第三步，二套房的認定標準會調整，即針對改善型需求先放開；第四步，限貸政策嘗試放松。但這個會根據各地的房價和交易情況決定；第五步，放松限購，尤其是在社保繳納等方面有嘗試。

??“‘長效機制’‘一城一策’‘防范系統(tǒng)性金融風險’等是當前樓市的主要指導思想。”劉璐也指出，在這樣的大背景之下，如果樓市趨于冷靜和理性，即變得“正?！敝螅?016~2017年樓市的那種“狂熱”顯然就是不正常的狀態(tài) ），那么一些城市之前推出的“應急性”調控政策就可以逐漸放松，正所謂張弛有度。

??他還舉例說明，比如“限價”，隨著不少之前樓市較熱城市的新房和二手房“價差”的減少，對一些高地價樓盤的新房價格的限制就出現(xiàn)了一定程度的松動。此時這些單價較高的項目就將更多地面對市場的考驗。如果賣不動自然也會調低售價（即出現(xiàn)房企自主定價比審批預售價格還要低的情況）。

??可見，在劉璐看來，“限價”的松動屬于技術性的調整，而類似“限購”這樣的樓市調控的根本性政策，估計很難會在短時間內放開。

??因為回顧上一輪樓市調控中的限購。隨著2010年各地陸續(xù)推出限購之后，一直到2014年出現(xiàn)樓市的較大回調之后，大約到了2014年底~2015年初很多城市才陸續(xù)放開限購?！啊拶彙瘜鞘姓{控的作用在一線城市和部分核心二線城市才最為明顯，而在很多三四線城市，即使沒有限購，在很多時候房子也賣不動，所以當地也不需要限購。”劉璐認為。

??嚴躍進向記者指出，從當前房地產市場的導向看，因城施策方面會有很多細分動作，預計全國很多城市在2019年會有各類政策，類似政策不能簡單理解為放松，但肯定會有放松的內容。

??據克而瑞研究中心統(tǒng)計，當前全國近20個城市對樓市調控進行了微調，“因城施策、分類指導”的特點更為突出。

??而從住房保障角度看，嚴躍進認為，依然會和租賃市場進行結合，后續(xù)租賃市場發(fā)展的力度會強化，尤其是在租賃市場等方面會有較大的發(fā)展。從當前此類租賃市場的發(fā)展情況看，很大程度上說明租賃市場發(fā)展依然存在機會。后續(xù)針對租賃市場會有各類配套型政策，總體上符合市場預期，尤其是刺激需求方面。

??他還表示，從細節(jié)上看，不排除環(huán)京環(huán)滬等城市有放松的跡象。類似跡象很大程度上也是考慮到當前市場交易下行壓力較大的內容。后續(xù)樓市定調依然是平穩(wěn)。若是出現(xiàn)炒作，也還是會有管控內容。例如，類似此前蘇州對于中介領域的管控等。

來源:中國經營報