近兩年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”成色愈發(fā)不如從前。近日，多家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，今年“金九銀十”周期也黯然收?qǐng)觥?/span>

“金九銀十” 不再

克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)的全國(guó)29個(gè)重點(diǎn)城市中，10月份商品住宅供應(yīng)量為2028萬(wàn)平方米，環(huán)比下降43%，成交量為2302萬(wàn)平方米，環(huán)比下降6%，總的來(lái)看，10月整體成交表現(xiàn)不及2018年月均。

一線城市成交低位回升態(tài)勢(shì)在10月份戛然而止，同比、環(huán)比齊跌，環(huán)比銳減45%，同比微跌3%，且10月份成交量也不及2018年月均水平。其中北京、廣州的跌幅比較顯著，跌幅均在45%以上；雖然二線、三線城市成交量環(huán)比持平，但各城市市場(chǎng)熱度持續(xù)分化。此外，在此前連續(xù)3年簽約超過(guò)百套10萬(wàn)+/平方米的豪宅后，北京網(wǎng)簽的住宅產(chǎn)權(quán)10萬(wàn)+項(xiàng)目合計(jì)只有67套。預(yù)計(jì)全年只有90套左右，暴跌76.6%。

就全國(guó)而言，根據(jù)東吳證券跟蹤數(shù)據(jù)，在“十一黃金周”，35城市一手房成交，相比2017年周均成交同比下降28.3%，環(huán)比下降22.1%；9城市二手房成交，相比2017年周均成交同比下降62.2%，環(huán)比下降46.1%。

根據(jù)近日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2018年9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市有2個(gè)，比上月增加1個(gè)；持平的2個(gè)，與上月相同；上漲的11個(gè)，減少1個(gè)，最高漲幅為1.3%，11個(gè)城市中有9個(gè)城市漲幅比上月回落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，9月份一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，二線、三線城市漲幅回落。

房企促銷引“房鬧”

房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的時(shí)代終結(jié)，房?jī)r(jià)回歸理性區(qū)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)將平穩(wěn)健康發(fā)展，這是政策調(diào)控積極追求的結(jié)果，也是房企和投資客都必須要適應(yīng)的新現(xiàn)實(shí)。

在9月11日萬(wàn)科南方區(qū)域月度例會(huì)上，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮就喊出“未來(lái)三年的目標(biāo)是活下去”的口號(hào)。雖然被認(rèn)為有言過(guò)其實(shí)之嫌，但“活下去”這三個(gè)字依然戳中了很多地產(chǎn)圈人士的痛點(diǎn)。

因此，企業(yè)為了“活下去”,近兩個(gè)月以來(lái),打折甚至“降價(jià)”的項(xiàng)目越來(lái)越多?？硕鹧芯恐行牡慕y(tǒng)計(jì)顯示,近段時(shí)間以來(lái),恒大、碧桂園、富力、保利、融創(chuàng)、中海等大中型房企陸續(xù)開(kāi)啟促銷活動(dòng)。

這也帶來(lái)了杭州、合肥、江西上饒等地出現(xiàn)一期業(yè)主不滿二期樓盤降價(jià)的“房鬧”事件，據(jù)媒體報(bào)道，江西上饒的一個(gè)項(xiàng)目房?jī)r(jià)由1萬(wàn)元降到了7000元，引發(fā)大量老業(yè)主“維權(quán)”，該項(xiàng)目的售樓處被砸；杭州濱江未來(lái)海岸二期降價(jià)40萬(wàn)，導(dǎo)致一期的業(yè)主跑到售樓處“維權(quán)”；合肥一項(xiàng)目由于促銷，將某棟某個(gè)戶型降價(jià)4000元/平方米，引來(lái)老業(yè)主堵住小區(qū)門口，拉橫幅“維權(quán)”……

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭分析表示，最近的業(yè)主“維權(quán)”大致可分為四個(gè)類型：第一是同樣的樓盤，老業(yè)主買完房子，最近售價(jià)降了，價(jià)格下跌的幅度從10%到40%不等，主力降價(jià)促銷幅度在15%左右；第二是裝修質(zhì)量不如意；第三是買房時(shí)承諾的某些配套，比如引進(jìn)好學(xué)校等，最終沒(méi)有落地；第四則是復(fù)合型，包括多種情況。

調(diào)控持續(xù)，行業(yè)面臨增長(zhǎng)“天花板”

始于2016年“930”政策開(kāi)啟的全國(guó)樓市調(diào)控?zé)岢?，目前已過(guò)去兩年有余。從調(diào)控效果來(lái)看，一線城市新房及二手房市場(chǎng)全面降溫，二線、三線城市房?jī)r(jià)漲幅亦有所回落，但盡管如此，無(wú)論是從年內(nèi)各地發(fā)布的超過(guò)400余次調(diào)控政策，還是高層頻繁表態(tài)樓市調(diào)控不放松均明確，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將繼續(xù)從嚴(yán)且持續(xù)。

克而瑞研究中心研究總監(jiān)楊科偉分析稱，在調(diào)控政策常態(tài)化背景下，市場(chǎng)降溫已在情理之中，加之中央再次明確“決不會(huì)允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄”，預(yù)計(jì)后續(xù)政策層面放松可能性并不大。與此同時(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)兩個(gè)月的成交量或繼續(xù)維持環(huán)比小幅回落態(tài)勢(shì)，尤其是那些經(jīng)濟(jì)基本面平平、市場(chǎng)購(gòu)買力透支的二線、三線及四線城市來(lái)說(shuō)，或?qū)⒚媾R更大地調(diào)整壓力。

中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，未來(lái)資金仍然是地產(chǎn)投資主要約束。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，銷售方面，銷售額和銷售面積漲幅雙雙回落。類似銷售數(shù)據(jù)也會(huì)倒逼房企繼續(xù)降價(jià)。

恒豐銀行研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任蔡浩認(rèn)為，進(jìn)入四季度，在融資收緊、償債壓力增加、項(xiàng)目去化率下降的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)或選擇以價(jià)換量，以保證現(xiàn)金周轉(zhuǎn)和完成年度銷售目標(biāo)。

新城控股集團(tuán)股份有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷看來(lái)，就整體市場(chǎng)規(guī)模而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)到停止發(fā)展或下行的時(shí)段，而是會(huì)在現(xiàn)有的規(guī)模上維持相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。但無(wú)論行業(yè)整體還是企業(yè)個(gè)體，都會(huì)面臨增長(zhǎng)的“天花板”。房地產(chǎn)市場(chǎng)格局朝著“寡頭化”趨勢(shì)發(fā)展。

來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)、法制晚報(bào)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊，中房網(wǎng)綜合整理