隨著10月24日港珠澳大橋正式通車，粵港澳大灣區(qū)發(fā)展又迎來一個(gè)強(qiáng)大的“加速度”。大橋通車將改寫珠三角的經(jīng)濟(jì)版圖，為粵港澳大灣區(qū)的融合建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

港珠澳大橋開通對(duì)區(qū)域的利好核心就是產(chǎn)業(yè)升級(jí)的利好，首當(dāng)其沖的則是大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于在大灣區(qū)落子布局的大批房企而言，如何抓住這一波紅利顯得至關(guān)重要。

10月24日上午9點(diǎn)，港珠澳大橋正式通車，從香港到珠海的陸路交通從以前的3個(gè)小時(shí)縮減到不到1小時(shí)。

作為連接珠江西岸和香港的紐帶，港珠澳大橋的通車為粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展提供了一個(gè)強(qiáng)大的加速度，將改寫珠三角的經(jīng)濟(jì)版圖，為粵港澳大灣區(qū)的融合建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

受此利好影響，粵港澳大灣區(qū)板塊及房地產(chǎn)股價(jià)紛紛飄紅。10月24日當(dāng)日收盤，碧桂園股價(jià)漲幅1%，招商蛇口漲幅1.27%，珠江實(shí)業(yè)漲幅0.82%。

實(shí)際上，近些年來，嗅覺敏銳的品牌房企已紛紛進(jìn)駐粵港澳大灣區(qū)搶占先機(jī)。中國(guó)城市發(fā)展研究院投資部主任劉誠(chéng)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,港珠澳大橋通車完善了大區(qū)域交通，進(jìn)一步促進(jìn)大灣區(qū)總體經(jīng)濟(jì)活力，為居民的生活服務(wù)、文化交流帶來便利。經(jīng)濟(jì)的活躍與人員的流動(dòng)將為房地產(chǎn)業(yè)帶來新需求，粵港澳大灣區(qū)帶給房企的機(jī)會(huì)也會(huì)更加顯著。

一橋“盤活”大灣區(qū)

一直以來，珠江西岸與香港之間因伶仃洋相隔，缺少直接的陸路通道，只能走海運(yùn)或繞行珠江東岸。港珠澳大橋的建成通車，讓珠江西岸與香港首次實(shí)現(xiàn)直接陸路相連。

交通效率的變化，引起時(shí)空的變化。以前，從珠海、澳門到香港，陸路車程需要3個(gè)小時(shí)之久，如今只需不到1個(gè)小時(shí)。港珠澳大橋的開通，極大便利了三地之間的交通往來，也拉近了三地居民間的距離，“大灣區(qū)時(shí)代”加速到來。

不僅如此，港珠澳大橋的開通，還將為大灣區(qū)成長(zhǎng)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)極提供重要支撐。就廣東而言，港珠澳大橋開通將加快香港的金融資本、人才和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)向珠江西岸集聚，讓珠江東、西兩岸的經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加平衡。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，地產(chǎn)的基礎(chǔ)是人口，人口之上是產(chǎn)業(yè)。港珠澳大橋開通對(duì)大灣區(qū)最大的影響就是對(duì)未來的產(chǎn)業(yè)支撐，未來人口增加產(chǎn)生預(yù)期。并且，對(duì)于房?jī)r(jià)一直高企不下的香港和澳門地區(qū)來說，會(huì)引導(dǎo)香港和澳門地區(qū)的人口到大灣區(qū)來置業(yè)置產(chǎn)。

“港珠澳大橋開通對(duì)區(qū)域的利好核心就是產(chǎn)業(yè)升級(jí)的利好，到底能夠影響到多大，對(duì)產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)作用如何，還要看后續(xù)的配套政策?！蓖瑫r(shí)張大偉也坦言，大灣區(qū)本身目前的房地產(chǎn)投資就比較多，甚至已經(jīng)過剩。

東興證券則認(rèn)為，粵港澳大灣區(qū)人口密度不大，隨著灣區(qū)建設(shè)推進(jìn)，越來越多的人才涌入大灣區(qū)，配合三地政府推出的各項(xiàng)居住福利政策，大灣區(qū)房地產(chǎn)業(yè)將迎來巨大發(fā)展機(jī)遇。

事實(shí)上，港珠澳大橋從規(guī)劃之初就已經(jīng)給樓市帶來無限想象?！按髽蜷_通真正方便了三地、乃至粵港澳大灣區(qū)各城市的貿(mào)易往來，因此很大機(jī)會(huì)將帶動(dòng)租賃市場(chǎng)，甚至買賣市場(chǎng)交易量的增加?！泵缆?lián)物業(yè)研究總監(jiān)何倩如表示。

房地產(chǎn)需求旺盛

統(tǒng)計(jì)顯示，粵港澳大灣區(qū)城市群人口超過6000萬，GDP超過10萬億元，正成為全球最具活力和創(chuàng)新精神的經(jīng)濟(jì)發(fā)展體。業(yè)內(nèi)人士一致看好未來大灣區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

不過在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控的趨緊的信貸環(huán)境下，今年以來大灣區(qū)內(nèi)的樓市表現(xiàn)并不亮眼。如在今年傳統(tǒng)的“金九銀十”，不少開發(fā)商為緩解資金壓力推出不同程度的讓利活動(dòng)，通過低首付、降價(jià)優(yōu)惠、全民經(jīng)紀(jì)人等營(yíng)銷方式加速出貨。

以深圳為例，9月份開始深圳就出現(xiàn)了“一成首付”“低折扣”等營(yíng)銷方式。國(guó)慶期間，多個(gè)樓盤對(duì)價(jià)格進(jìn)行了下調(diào)，且多以特價(jià)房的形式出現(xiàn)，均低于目前銷售均價(jià)。雖然如此，國(guó)慶大假期間深圳樓市的成交量卻較去年同期下降了近五成。

廣州也不例外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期廣州市場(chǎng)特價(jià)優(yōu)惠單位增多，降價(jià)范圍已從增城、南沙等外圍區(qū)域向中心城區(qū)蔓延，部分樓盤優(yōu)惠幅度超10%，甚至有盤優(yōu)惠力度接近20%。

就今年上半年而言，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，深圳和東莞價(jià)格呈現(xiàn)小幅下滑，其中東莞受“限價(jià)令”影響較大，其他城市均體現(xiàn)出穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)；灣區(qū)各城市成交情況相對(duì)較好，部分城市成交量較低主要受到市場(chǎng)供應(yīng)量的約束。

在新常態(tài)及粵港澳大灣區(qū)背景下，毫無疑問將對(duì)開發(fā)項(xiàng)目提出更高的要求。同時(shí)，如何在項(xiàng)目定位、規(guī)劃及開發(fā)過程中最大化順應(yīng)區(qū)域潮流，滿足項(xiàng)目開發(fā)參與各方的訴求成為項(xiàng)目開發(fā)主體的第一要?jiǎng)?wù)。

廣省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王韶此前公開表示，粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)、物流、科技、金融、貿(mào)易等資源高度集聚，相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也更為旺盛。房企應(yīng)根據(jù)灣區(qū)地理區(qū)位、資源稟賦、歷史基礎(chǔ)和現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢(shì)，延展房地產(chǎn)開發(fā)鏈條，從“生態(tài)、生產(chǎn)、生活”等方面推動(dòng)產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)融合，錯(cuò)位、差異化發(fā)展，形成各自特色，大力發(fā)展休閑旅游地產(chǎn)、養(yǎng)生養(yǎng)老大健康地產(chǎn)等，踐行復(fù)合型、多業(yè)態(tài)互聯(lián)的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

仲量聯(lián)行華南區(qū)戰(zhàn)略顧問部總監(jiān)翟琳璟表示，在粵港澳大灣區(qū)的背景下，各城市都在向著完善產(chǎn)業(yè)配套、提升產(chǎn)業(yè)價(jià)值及進(jìn)一步打造自身優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的方向大跨步邁進(jìn)。相應(yīng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)也面臨著前所未有的機(jī)遇和新的挑戰(zhàn)，大灣區(qū)城市群新的合作與競(jìng)爭(zhēng)格局正逐漸形成。

此外，戴德梁行粵港澳大灣區(qū)及海南自由貿(mào)易港業(yè)務(wù)發(fā)展總經(jīng)理及高級(jí)董事江冰河指出，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)部的各個(gè)城市及片區(qū)需發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，同時(shí)充分利用不同的資源進(jìn)行協(xié)同互補(bǔ)、融合發(fā)展，便可令各城產(chǎn)業(yè)遇到的短板問題迎刃而解?；浉郯拇鬄硡^(qū)的融合發(fā)展有賴于基建構(gòu)筑更加高效聯(lián)通的交通體系、打破區(qū)域發(fā)展的政策制度的壁壘，通過引導(dǎo)和刺激改變現(xiàn)有的發(fā)展格局，最終促進(jìn)生產(chǎn)要素在大灣區(qū)的自由高效流動(dòng)。而生產(chǎn)要素的自由流動(dòng)在反向支撐灣區(qū)融合發(fā)展的同時(shí)，也為房地產(chǎn)各個(gè)板塊、各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展帶來了更多機(jī)遇。

政策調(diào)控不松動(dòng)

在樓市政策層面，大灣區(qū)內(nèi)各城市維持了“不松動(dòng)”的狀態(tài)，出臺(tái)的新政相對(duì)較平緩。不過，廣州、深圳、東莞、惠州、江門等城市調(diào)控政策收緊明顯。

深圳今年更是多次升級(jí)樓市政策。3月28日，深圳“三價(jià)合一”政策正式落地。深圳業(yè)內(nèi)多位專家表示，此舉規(guī)范了二手房市場(chǎng)交易，全面壓縮“陰陽合同”生存空間。6月，深圳公布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》。文件提出，人才房、安居房、公租房比重將大幅增加，占新增住房供應(yīng)總量的60%左右。

7月底，深圳樓市調(diào)控再次升級(jí)，個(gè)人3年內(nèi)禁止售房，企業(yè)禁止購(gòu)房，商務(wù)公寓只租不售。根據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，新政后，深圳新房市場(chǎng)熱度驟然下降，8月新房市場(chǎng)僅三個(gè)項(xiàng)目獲批，新增批售項(xiàng)目個(gè)數(shù)為上月的1/3。

廣州的限購(gòu)、限價(jià)、限售、限商等政策仍在嚴(yán)格執(zhí)行。10月19日晚間，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于我市進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的說明》，明確將在保持調(diào)控力度不放松、保持成交價(jià)格穩(wěn)定運(yùn)行的前提下，對(duì)新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)拆分價(jià)格報(bào)備。

而今年7月25日，廣州更新住房公積金新政，對(duì)非本市、非戶籍所在地購(gòu)房提取公積金加以限制，防止提取住房公積金炒房投機(jī)行為，公積金新政進(jìn)一步提出支持提取住房公積金支付房租。

對(duì)于接下來各地樓市調(diào)控政策的發(fā)展方向，克而瑞在進(jìn)行樓市預(yù)判時(shí)指出，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)各城市預(yù)計(jì)下半年松動(dòng)的可能性極小，部分城市存在收緊現(xiàn)象，樓市調(diào)控政策當(dāng)前主要體現(xiàn)在整頓和抑制投機(jī)炒房的措施上。另外，租賃市場(chǎng)依然是重點(diǎn)扶持的對(duì)象。

不過，對(duì)于大灣區(qū)內(nèi)各個(gè)城市而言，隨著各項(xiàng)工程的逐漸落地，大灣區(qū)的帶動(dòng)效力越來越明顯。克而瑞分析指出，這也意味著除廣州和深圳外，其他城市的受捧度將增強(qiáng)。

來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞