“銀十”即將收尾之際，包括北京金茂府、泰禾·西府大院、昆侖域、璽萌壹號院等幾家準(zhǔn)10萬+級別的高端樓盤取得預(yù)售許可證，打破了當(dāng)下限競房幾乎一統(tǒng)天下的格局。

業(yè)內(nèi)人士分析，10萬+項目獲批入市與前期調(diào)控取得效果、管理部門適當(dāng)放寬高價盤入市有關(guān)。但從批準(zhǔn)入市的價格上來看，豪宅的價格天花板依舊存在。對于企業(yè)而言，加上年關(guān)將至，面對業(yè)績壓力，開發(fā)商對單體樓盤售價心理預(yù)期也有所降低，貼地飛行豪宅渴望完成年底的業(yè)績沖刺。

頂豪入市

時隔數(shù)月，北京再度迎來單價破10萬元新盤取證。

北京商報記者查詢北京市住建委的官網(wǎng)了解到，10月14日、21日兩日，分別有兩批、5個商品房取得預(yù)售許可證。而這幾家樓盤均為高端產(chǎn)品。其中泰禾·西府大院銷售均價為11.2萬元，昆侖域售價11.3萬元。此外，璽萌壹號院的公示單價也高達(dá)9.9萬元，北京金茂府銷售單價則是9.5萬元。5個取證項目中就有4個“10萬+”級別的樓盤。

事實上，近兩年來，北京商品房新盤取證銷售很少見到10萬+樓盤入市。

成交方面，資料顯示2015-2017年的三年內(nèi)，北京市年簽約10萬+豪宅均超過百套。但2018年截至日前，北京網(wǎng)簽的住宅價格超過10萬元項目合計只有67套。預(yù)計全年也將在90套左右，跌幅超過七成。

從全國范圍內(nèi)來看，樓盤銷售均價能突破10萬元的目前以上海為主，北京項目銷售單價在全國前32名內(nèi)只有4家樓盤。

從當(dāng)前樓市供應(yīng)來看，10月來，北京已經(jīng)取得預(yù)售證的住宅項目多達(dá)14個，7374套住宅，其中限競房達(dá)到了4439套，占比高達(dá)60.2%。而北京只是去年首批打破“限價紅線”入市的北京金茂府和昆侖域曾有過接近10萬元銷售單價的拿證記錄。

供應(yīng)稀缺的10萬+豪宅能再度取證入市與北京今年調(diào)控任務(wù)進(jìn)行得比較順利有關(guān)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，今年北京限競房供應(yīng)呈現(xiàn)井噴狀態(tài)，整體房價上漲勢頭已被控制，當(dāng)下可能預(yù)防房價下滑變得更為主要。高端項目入市有利于平衡和穩(wěn)定北京房價平均水平。

資料顯示，截至日前北京已入市25個新盤，合計29期15.6萬套限競房項目，但網(wǎng)簽只有2292套，簽約比例只有14.7%，即使計算預(yù)訂未網(wǎng)簽的，合計比例也只有30%左右。簽約均價在5萬元/平方米左右。而且預(yù)計后續(xù)還將有1萬-2萬套限競房將于四季度入市。

“貼地飛行”的價格

“期待政策放松無望或許是頂豪項目加快拿證入市的另一個原因?！币晃粯鞘杏^察人士指出，實際上入市項目多數(shù)心理的預(yù)期定價都遠(yuǎn)高于目前取得的銷售定價。然而，面對種種窘境，企業(yè)不得不在權(quán)衡之下，在定價上放棄與管理單位博弈。

對于企業(yè)自身而言，在整體市場下行、全年銷售預(yù)期將難以實現(xiàn)的業(yè)績、開發(fā)商資金鏈?zhǔn)站o等多重壓力疊加下，放棄部分利潤，丟車保帥也是不得已。

業(yè)內(nèi)人士分析，售價10萬+樓盤成功取證，也可能給北京另外一些計劃近期入市的豪宅項目帶來了契機，尤其是對統(tǒng)一板塊或者周邊區(qū)域項目可能更有參考意義。事實上，北京商報記者了解到，已經(jīng)有多個豪宅項目正在醞釀以低于預(yù)期的價格取證入市。

此外，一些豪宅項目集中的區(qū)域內(nèi)，高端項目入市的積極性可能更高。2015年前后，豐臺區(qū)域內(nèi)，從白盆窯到夏家胡同，從西局到樊家村、槐房村，曾拍出多塊“地王”地塊。

資料顯示，昆侖域當(dāng)時的拿地樓面價接近4萬元/平方米，中國璽拿地樓面價4.97萬元/平方米；北京金茂府的拿地總價為50.25億元，住宅樓面價5.2萬元/平方米。葛洲壩取得的樊家村“地王”樓面價更是高達(dá)7.5萬元/平方米。根據(jù)拿地價格計算，若按照正常的豪宅開發(fā)銷售周期和設(shè)計配置標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)初這些項目售價均會沖擊10萬+。然而世事多變，北京樓市風(fēng)云突變。北京樓市在2016年下半年開始不再出現(xiàn)高價項目，市場也逐漸形成了“預(yù)售價不超過8萬元/平方米”的價格紅線，導(dǎo)致一些高端項目陷入兩年多的靜默期。

不能忽視的是樓市整體環(huán)境的變化。

張大偉表示，樓市調(diào)控重壓、信貸收緊，尤其是近期包括北京在內(nèi)的多個城市開始收緊公積金貸款，再加全面限價，房地產(chǎn)市場已經(jīng)沒有淡旺季之分，市場繼續(xù)開始觀望，能否逆轉(zhuǎn)更多地看限價政策的嚴(yán)格與否。金九銀十成色不足的情況下，四季度是房企的最后沖刺階段，不少開發(fā)商都面臨資金鏈緊張、全年銷售業(yè)績難達(dá)預(yù)期的困擾。在這樣的背景下，頂豪項目們也開始放下身段，在定價上向現(xiàn)實妥協(xié)。

豪宅仍待考

北京商報記者了解到，當(dāng)前還有為數(shù)不少的高端項目推盤意愿較為強烈，但苦于心理預(yù)期的價格與管理部門建議定價區(qū)間相差過大，而陷入糾結(jié)。

但也有消息顯示，包括豐臺板塊的葛洲壩中國府、泰禾·西府大院、璽萌壹號院、中國璽，孫河板塊的懋源·璟璽，海淀板塊世茂西山龍胤等豪宅均在近期有推盤計劃。部分項目還醞釀在年底前取證，為年底業(yè)績做最后的沖刺。

業(yè)內(nèi)人士分析，很多當(dāng)年的頂豪項目如今變成了現(xiàn)房，嚴(yán)格意義上對于開發(fā)商來說，當(dāng)下賣11萬元，遠(yuǎn)不如兩年前賣8萬元。計算資金成本+項目現(xiàn)房+客戶流失，這些豪宅可能會后悔失去的這兩年。

但一位豪宅項目操盤手則表示，“此一時彼一時，利潤率下滑不可避免，但豪宅價格低于市場預(yù)期入市某種程度上可以縮短項目的去化周期。以泰禾·西府大院為例，該項目在兩年前首次亮相時，坊間傳言售價會沖上15萬+。如今以11萬+的價格取證入市，對于等了兩年的客戶而言可以說是“賺大了”。除去售價低于市場預(yù)期外，區(qū)域配套升級、自身產(chǎn)品和服務(wù)的完善，給客戶帶來后續(xù)升值空間的同時也給項目快速去化帶來可能。

但頂級豪宅扎堆入市也帶來另一個問題——對財富階層客戶的爭奪。

“從市場角度上來看，當(dāng)下整體市場放緩，特別是二手房市場處于低迷中，二手房業(yè)主不肯輕易低價出手。這對于大部分豪宅項目來說，無論是客戶騰挪資金還是取得購買資格的難度很大。這讓豪宅開發(fā)商尋找客戶變得十分困難。甚至前期積累的客戶因為遲遲無法拿證銷售而流失的現(xiàn)象也十分常見?！币晃粚＜胰缡欠治?。

豪宅客戶還在流失。一位豪宅代理行人士表示，隨著當(dāng)前經(jīng)濟社會環(huán)境的變化，一些頂級豪宅的傳統(tǒng)買家也在流失。受“稅收門”和“娛樂限薪令”出臺影響，娛樂影視圈買家有減少的傾向；互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)、投行等受經(jīng)濟環(huán)境影響，業(yè)務(wù)規(guī)模下降，資金能力也有所削弱；此外，傳統(tǒng)的豪宅買家人群、IT互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)高管人群數(shù)量也在開發(fā)商的購房名錄上不斷下滑。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅分析，受價格因素影響，豪宅一般都有去化壓力，但豪宅畢竟賣一套少一套，具有稀缺性優(yōu)勢。此外，高凈值人群對價值判斷有自己的邏輯，雖然當(dāng)前受資金和資格影響，簽約周期會偏長，但他們不會輕易被短周期的市場環(huán)境所左右，從實際認(rèn)購情況看，今年總價3000萬元以上的豪宅成交仍屬正常。

另一個擺在眾多豪宅面前的考題則是“減配”與否。近來已經(jīng)有少數(shù)高端樓盤在交房后出現(xiàn)了因業(yè)主不滿質(zhì)量問題而引發(fā)維權(quán)的現(xiàn)象。專家提示，豪宅買家越發(fā)稀缺，豪宅項目以減配縮水來彌補利潤不足，以企業(yè)與項目的品牌和口碑，顯然是不明智的。

來源：北京商報