未來(lái)，強(qiáng)管制疊加行業(yè)高位平衡訴求，樓市走的是“鳥(niǎo)籠行情”。

如果不是那張P圖（國(guó)務(wù)院發(fā)文取消限購(gòu)）反響太大引爆地產(chǎn)股大漲，人民網(wǎng)、住建部和新華社也不用此起彼伏地喊話，“調(diào)控不是花拳繡腿”?，F(xiàn)在，“調(diào)控收緊、樓市理性”，這個(gè)難得的預(yù)期正在形成并主導(dǎo)輿情。問(wèn)題是，鐵板一塊的調(diào)控，貌似受潮的糖塔漸趨軟化。比如，房貸實(shí)際利率確實(shí)下行了；比如，廣州部分區(qū)域確實(shí)放松了限價(jià)；比如，網(wǎng)傳的北京“8萬(wàn)+”的限價(jià)紅線突破了，多個(gè)“10萬(wàn)+”項(xiàng)目入市了。

對(duì)樓市調(diào)控的認(rèn)識(shí)，業(yè)內(nèi)也好、百姓也好，始終沒(méi)有走出“非此即彼”的正負(fù)式兩極認(rèn)識(shí)。也就是，調(diào)控不是處于“道德化打殺”的左邊，就是處于“倒逼式救市”的右邊，從來(lái)沒(méi)有把調(diào)控當(dāng)做正常的行業(yè)管理。沒(méi)有買房的，仇富心理重的，或?yàn)椤懊搶?shí)入虛”憂心的，是“道德化打殺”的擁躉；杠桿不堪其負(fù)，前期激進(jìn)、壓力大的開(kāi)發(fā)商們，則希望經(jīng)濟(jì)下行倒逼救市。進(jìn)一步，也從來(lái)沒(méi)有把房地產(chǎn)當(dāng)做國(guó)民經(jīng)濟(jì)20個(gè)行業(yè)門類里面的一個(gè)。

正如前住建部副部長(zhǎng)所言，“不要囿于情緒式的調(diào)控，而是應(yīng)想想辦法，怎么實(shí)現(xiàn)供求平衡、行業(yè)健康吧！”當(dāng)下，房地產(chǎn)正在回歸為一個(gè)正常的行業(yè)，政策也正在回歸行業(yè)管理，而所有的限制性措施，絕非打壓行業(yè)和市場(chǎng)，而是去投資投機(jī)、去過(guò)快和過(guò)度“加杠桿”。我們重溫一下7月31日政治局會(huì)議精神：“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”。頂層設(shè)計(jì)內(nèi)含的指引是，行業(yè)和市場(chǎng)要穩(wěn)定。

7月31日政治局會(huì)議明確“6個(gè)穩(wěn)定”，8月11日貫徹政治局會(huì)議精神的住建部會(huì)議提出“3個(gè)穩(wěn)定”，二者均包含“穩(wěn)預(yù)期”。當(dāng)下，“房?jī)r(jià)只漲不跌”、“樓市下行，政府救市”的剛性預(yù)期正在打破，但新舊預(yù)期更迭的局面很脆弱。因?yàn)?，房?jī)r(jià)并未真正下跌，杠桿仍在高位，投資需求蠢蠢欲動(dòng)。另一面是，央行四次降準(zhǔn)、多次凈投放后，理財(cái)收益跌破3%，寬松的資金在金融市場(chǎng)“打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)”，就是不進(jìn)實(shí)體，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)“融資難、融資貴”。若政策風(fēng)向改變，調(diào)控毀于一旦。

但同時(shí)，經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)中有變”，考慮到外部形勢(shì)，甚至略悲觀一點(diǎn)，像房地產(chǎn)這樣的龐然大物，牽一發(fā)而動(dòng)全身，決不能過(guò)快下滑。特別是，正值夯實(shí)消費(fèi)主導(dǎo)的內(nèi)需、中美產(chǎn)業(yè)鏈競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵時(shí)期，樓市高位平衡有助于緩沖和減震。因此，像北京這樣調(diào)控最嚴(yán)厲的城市，限價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)房大量且持續(xù)投放的供給新模式已穩(wěn)固，市場(chǎng)均價(jià)明顯下拉，買方市場(chǎng)已形成，純商品房成交銳減50%以上。此時(shí)，固守所謂“8萬(wàn)+”的限價(jià)紅線是形而上，也不利于供求平衡。

尊重歷史、尊重現(xiàn)實(shí)。資源過(guò)度集聚對(duì)北京房?jī)r(jià)的推動(dòng)，這是客觀現(xiàn)實(shí)。只要限價(jià)房和共有產(chǎn)權(quán)房占主導(dǎo)，房?jī)r(jià)漲不到哪去；近期入市的“10萬(wàn)+”項(xiàng)目，多是2016年高價(jià)地，樓面價(jià)普遍在5萬(wàn)-8萬(wàn)元。死守限價(jià)，對(duì)這些“招拍掛”高價(jià)地不公平，政策出爾反爾。再者，北京限競(jìng)房地塊要大規(guī)模供應(yīng)，若2016-2017年政策寬松時(shí)誕生的高價(jià)地不入市，開(kāi)發(fā)商拿什么來(lái)買地？廣州“取消限價(jià)”，有樓市依賴作祟，但本質(zhì)上是“雙合同”拆雷。

基準(zhǔn)利率巋然不動(dòng)，只是房貸利率上浮幅度下降5-10個(gè)點(diǎn)。流動(dòng)性寬松了，理財(cái)收益跌破3%，房貸利率上浮自然少了，這有助于按揭投放、開(kāi)發(fā)商回款、行業(yè)體量穩(wěn)定。但“資管新規(guī)”和金融監(jiān)管新秩序下，資金不會(huì)違規(guī)入市、行長(zhǎng)不敢作奸犯科，過(guò)快“加杠桿”不會(huì)重來(lái)。官方和官媒及時(shí)發(fā)聲，意在鞏固調(diào)控成果。未來(lái)，強(qiáng)管制疊加行業(yè)高位平衡訴求，樓市走的是“鳥(niǎo)籠行情”，房?jī)r(jià)和成交窄幅波動(dòng)，政策頂和底清晰可見(jiàn)，虛高泡沫在溫水煮青蛙中損耗，行業(yè)新陳代謝。

來(lái)源:證券時(shí)報(bào)