利用樓市調(diào)整期，低價拿地、囤地待漲的行為將在深圳遭遇“迎頭痛擊”。記者從深圳市規(guī)劃和國土資源委員會獲悉，深圳已從10月17日起正式實施《深圳市建設(shè)用地開工竣工管理辦法(試行)》(下稱《管理辦法》)?！豆芾磙k法》對深圳市建設(shè)用地的開工、竣工等關(guān)鍵環(huán)節(jié)做出明確定義，并提出了新的時限要求以及違規(guī)的處理辦法等。深圳市規(guī)土委解讀稱，此舉強化了批后監(jiān)管，規(guī)范建設(shè)用地開工、竣工管理，提高土地利用效率，遵循“以用為先、依法進行、分類處理、節(jié)約集約”的原則。依據(jù)《管理辦法》，主體功能為住房類建設(shè)項目應(yīng)在劃撥決定書簽發(fā)之日或出讓合同簽訂之日起1年內(nèi)開工建設(shè)，自劃撥決定書簽發(fā)之日或出讓合同簽訂之日起4年內(nèi)竣工。

建設(shè)用地按時開竣工比例偏低

利用樓市調(diào)整期，低價拿地，然后選擇延遲開工竣工的方式，減少低價入市的風(fēng)險；樓市旺季拖延項目入市，以求后期更高的售價，獲取更高利潤———在外界眼中，這種閑置數(shù)年延遲開工、竣工的地塊為開發(fā)商的“囤地”，與“捂盤惜售”一樣，“囤地待漲”會導(dǎo)致按時入市的商品住宅項目相對減少，加劇熱點城市市場中的供需矛盾，推高樓市對房價上漲的心理預(yù)期。

對于《管理辦法》出臺的背景，深圳市規(guī)土委解讀稱，出臺此新政的目的是為加強土地供應(yīng)后期批后監(jiān)管力度，保障土地使用權(quán)出讓合同的履行，預(yù)防土地閑置，提高土地節(jié)約集約利用水平。相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，近年來深圳建設(shè)用地按時開竣工比例普遍偏低，特別是產(chǎn)業(yè)用地不按照合同約定開發(fā)建設(shè)情形較為嚴(yán)重，合同履約及開發(fā)建設(shè)情況不理想。為規(guī)范建設(shè)用地開發(fā)建設(shè)管理、解決開竣工逾期違約成本低等問題，需從政策制度上進一步加以規(guī)范。《管理辦法》在現(xiàn)行政策基礎(chǔ)上，通過對開竣工期限、違約原因認(rèn)定及處理原則、違約金繳交基數(shù)、監(jiān)管職責(zé)等內(nèi)容進行明確規(guī)定，進一步規(guī)范開竣工延期管理工作。

《管理辦法》第三條第一項顯示，主體功能為住房類建設(shè)項目應(yīng)在劃撥決定書簽發(fā)之日或出讓合同簽訂之日起1年內(nèi)開工建設(shè)，自劃撥決定書簽發(fā)之日或出讓合同簽訂之日起4年內(nèi)竣工，即自劃撥決定書簽發(fā)之日或出讓合同簽訂之日起4年內(nèi)，土地使用權(quán)人需依法取得整宗地的規(guī)劃驗收合格證明或建設(shè)工程竣工驗收備案證明。

非住房類建設(shè)項目

根據(jù)高度和規(guī)模確定期限

深圳市規(guī)土委表示，目前國家除住房建設(shè)項目明確了開工竣工期限以外，其他用途用地項目并未作明確規(guī)定。為合理確定建設(shè)項目的開工竣工期限，按照建筑設(shè)計及施工的有關(guān)規(guī)定，在綜合以往工作實際以及充分征求意見基礎(chǔ)上，選取了“建筑高度”和“建筑規(guī)?！眱蓚€關(guān)鍵指標(biāo)作為確定具體建設(shè)項目開工、竣工期限的依據(jù)。

考慮到不同的建筑高度和建設(shè)規(guī)模，所采用的建筑設(shè)計、建造工藝、施工難度、工程體量完全不同，對項目開發(fā)建設(shè)的工期產(chǎn)生直接影響。因此，《管理辦法》中“建筑高度”采用《民用建筑設(shè)計通則》(G B 50352-2005)關(guān)于超高層建筑高度(超過100米)進行區(qū)分?！敖ㄖ娣e”以5萬、10萬平方米作為建筑面積為界點，合理確定開竣工期限。依據(jù)《管理辦法》，主體功能為非住房類建設(shè)項目，建筑面積不超5萬平方米、建筑高度不超100米的，1年內(nèi)開工，3年內(nèi)竣工；建筑面積超過10萬平方米的兩年半內(nèi)開工，6年內(nèi)竣工。

自身原因開工逾期一年

將按閑置土地處置

深圳市規(guī)土委解讀表示，對企業(yè)自身原因未按期開工的，為避免規(guī)避閑置土地處置，不再延長開工期限，開工期超期滿一年后將按閑置土地相關(guān)規(guī)定進行處置。

此外，《管理辦法》中規(guī)定，土地使用權(quán)人申請竣工延期的，應(yīng)在竣工期屆滿前3個月內(nèi)提出申請，并按申請延長竣工的期限繳納違約金。違約金標(biāo)準(zhǔn)為每延長3個月，按合同地價的1.5%計收；不足3個月的，按1 .5%計收。申請延期只可延期1次且最長不得超過兩年。土地使用權(quán)人按規(guī)定繳納違約金后，竣工期限按原出讓合同約定的竣工期限順延。而土地使用權(quán)人未申請竣工延期但實際竣工逾期的，逾期兩年以內(nèi)按照前款規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳納違約金。逾期滿兩年(含兩年)的，土地使用權(quán)出讓方可按合同地價的20%計收違約金，如實際逾期期限按照前款規(guī)定測算應(yīng)繳納違約金的比例高于20%的，按實際測算的比例計收；也可以按劃撥決定書或出讓合同的規(guī)定、約定無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物、附著物?？⒐み`約的應(yīng)支付的違約金大幅提高。

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7種未按時開竣工情形可免罰

●因未按劃撥決定書或出讓合同規(guī)定、約定的期限、條件將土地交付給土地使用權(quán)人，致使項目無法按時開工、竣工的；

●因土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改，造成土地使用權(quán)人不能按劃撥決定書或出讓合同規(guī)定、約定的用途、規(guī)劃和建設(shè)條件按時開工、竣工的；

●因政府出臺相關(guān)政策，需對規(guī)定、約定的規(guī)劃和建設(shè)條件進行修訂的；

●因處置土地上相關(guān)群眾信訪事項等無法按時開工、竣工的；

●因軍事管制、文化保護等無法按時開工、竣工的；

●政府、政府有關(guān)部門對特定區(qū)域或特殊類型的建設(shè)項目開發(fā)建設(shè)有其他強制性要求及其他行為，致使項目無法按時開工、竣工的；

●因自然災(zāi)害等不可抗力導(dǎo)致無法開工、竣工的。

來源：南方都市報