十年前，萬(wàn)科創(chuàng)始人王石提出“拐點(diǎn)論”；十年后，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮再提“大轉(zhuǎn)折”。

9月22日，郁亮在萬(wàn)科南方區(qū)域的月度例會(huì)講話紀(jì)要流出，將萬(wàn)科對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)的判斷真實(shí)呈現(xiàn)。

郁亮指出，房地產(chǎn)行業(yè)真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)已來(lái)，樓市的需求急劇消失，開(kāi)發(fā)商面臨去化壓力。

這是萬(wàn)科首次就當(dāng)前樓市發(fā)表觀點(diǎn)，郁亮提出要重新梳理開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，堅(jiān)決完成6300億的年度回款目標(biāo)。

郁亮透露，6300億回款目前完成不到一半，今年任務(wù)艱巨；而作為龍頭房企，萬(wàn)科一向是行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。如果連財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資金充沛的萬(wàn)科也感受到了壓力，其他房企的資金鏈問(wèn)題將更為嚴(yán)峻。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道調(diào)查，受按揭貸款放慢等因素影響，今年以來(lái)開(kāi)發(fā)商的回款率普遍下滑，僅有萬(wàn)科、中海、龍湖等少數(shù)房企能達(dá)到85%以上，其他主流房企大多在85％以下。

接下來(lái)的四季度，將是開(kāi)發(fā)商們加緊銷售回款、回籠現(xiàn)金過(guò)冬的關(guān)鍵一季。

樓市突然轉(zhuǎn)涼

高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)銷售在8月迎來(lái)拐點(diǎn)?！颁N售速度可能入秋。不僅熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫，新房開(kāi)盤去化率也明顯下降?！?月25日，中信證券分析師陳聰接受記者采訪時(shí)表示。

8月份，商品房銷售面積增速、開(kāi)發(fā)投資增速均呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)，環(huán)比分別下降7.5、3.9個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月單月商品房銷售面積1.25億平方米，較7月下降7.5個(gè)百分點(diǎn)；1-8月商品房銷售面積累計(jì)10.25億方，較1-7月下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

而興業(yè)證券在調(diào)研中也感受到了樓市的“涼意”，北京、上海、深圳和部分三、四線城市7、8月成交均有所回落。

深圳具體表現(xiàn)是，開(kāi)發(fā)商去化壓力大，給中介的傭金費(fèi)率提高，部分開(kāi)發(fā)商降價(jià)。

廣州量?jī)r(jià)均有所下降，月成交量不足正常年份的7成，開(kāi)盤去化率從之前的5、6成降低為4成，增城、黃埔區(qū)有拿特價(jià)房做促銷的現(xiàn)象，平均有500-1000元/平方米的降價(jià)。

作為布局全國(guó)的龍頭，萬(wàn)科也感受到了市場(chǎng)的寒意。“當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的限制非常多，已經(jīng)超出了公司2012年的研究。”郁亮稱，如果按照目前的銷售情況，集團(tuán)年末會(huì)有1000 億的長(zhǎng)期庫(kù)存。

郁亮檢討反思了開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。他指出，萬(wàn)科很多人對(duì)最基本的市場(chǎng)信號(hào)沒(méi)有反應(yīng)，失去了發(fā)現(xiàn)客戶的能力，產(chǎn)品力也在不斷削弱。

包括萬(wàn)科在內(nèi)，碧桂園、恒大、龍湖等大型房企8月份的銷售增速均已放緩。

與此同時(shí)，二手房交易也面臨下跌的壓力。易居研究院監(jiān)測(cè)了北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門等10城，二手房成交共計(jì)6.1萬(wàn)套，環(huán)比下降5%；1-8月累計(jì)成交套數(shù)同比已連跌20多個(gè)月。

一線城市中，8月份上海二手房加速向下調(diào)整，月成交量處于較低水平，中介關(guān)店明顯；一向堅(jiān)挺的深圳二手房放盤量大幅增加，二手房?jī)r(jià)格下降了2%左右。

“房地產(chǎn)銷售速度可能入秋?！敝行抛C券認(rèn)為，持續(xù)上升的按揭貸款利率，不斷走弱的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，和各地陸續(xù)出臺(tái)的調(diào)控政策，都是市場(chǎng)走冷的主要原因。未來(lái)幾個(gè)月銷售速度將繼續(xù)下降，去化難度增加。

易居研究院研究員王瑾釗認(rèn)為，購(gòu)房者受持續(xù)性的政策打壓和信貸政策影響，入市的積極性減弱。同時(shí)，部分城市新房供應(yīng)有所增加，部分購(gòu)房者或放棄二手房認(rèn)購(gòu)，而轉(zhuǎn)向一手房市場(chǎng)，讓此前的一二手倒掛有所拉平。

王瑾釗預(yù)計(jì)，隨著中央對(duì)房地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控、全國(guó)整體信貸環(huán)境的收緊，下半年二手房成交量將重新回落至歷史平均水平以下。

開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)投資的預(yù)期也并不樂(lè)觀。1-8月，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源同比增長(zhǎng)6.9%、增速提高0.5個(gè)百分點(diǎn)的情況下，投資意愿卻呈下降趨勢(shì)。8月單月，開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)9.3%，增幅環(huán)比下降3.9個(gè)百分點(diǎn)。

“現(xiàn)金為王”時(shí)代

在銷售增速下行、融資收緊的壓力下，銷售回款及回款率作為考核房企現(xiàn)金流的重要指標(biāo)，顯得尤為重要。

廣發(fā)證券表示，今年以來(lái)，隨著信貸政策收緊、銀行放款周期拉長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商的回款速度受到制約，回款率普遍下滑。

去年實(shí)現(xiàn)90%以上回款率的碧桂園，今年要求全年保持在80%以上；中海、龍湖、保利等過(guò)往回款率優(yōu)秀的公司，今年也有所下滑，如中海上半年的銷售回款率為89%。

根據(jù)萬(wàn)科歷年財(cái)報(bào)，銷售年景好時(shí)，公司的回款率往往在95%以上。而2018年上半年，萬(wàn)科的銷售滾動(dòng)回款率在93%以上；萬(wàn)科今年目標(biāo)回款6300億元，郁亮稱目前完成不到一半。

這意味著，在剩余百天的日子里，萬(wàn)科還需要完成超3000億元的回款任務(wù)，壓力可想而知。當(dāng)前，南方區(qū)域的回款壓力比較大。

在檢討中，郁亮表示，公司的管理動(dòng)作沒(méi)有考慮如何應(yīng)對(duì)政策調(diào)控，比如：不考慮一次性付款和分期付款的區(qū)別，更沒(méi)意識(shí)到回款延遲或沒(méi)有回款帶來(lái)的損失。

郁亮強(qiáng)調(diào)，6300億的回款目標(biāo)是所有業(yè)務(wù)的起點(diǎn)、基礎(chǔ)和保障，“如果6300億回款目標(biāo)沒(méi)有達(dá)成，萬(wàn)科所有的業(yè)務(wù)都可以停，因?yàn)檫@說(shuō)明我們沒(méi)有任何資格和能力做下去。”

感受到資金和生存壓力的開(kāi)發(fā)商，不止萬(wàn)科一家。此前，部分房企已通過(guò)裁員“瘦身”，減少現(xiàn)金支出。

8月25日，泰禾集團(tuán)各個(gè)區(qū)域公司的設(shè)計(jì)研發(fā)人員進(jìn)行統(tǒng)一考試，員工的考試分?jǐn)?shù)在60分以下屬于不及格，將被集團(tuán)裁員；8月23日，華夏幸福天津事業(yè)部因戰(zhàn)略收縮已就地解散；另綠地、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)上海公司等均有此類動(dòng)作。

不過(guò)，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，下半年的銷售回款率才是關(guān)鍵指標(biāo)。

廣發(fā)證券分析師樂(lè)加棟指出，2018年上半年樣本房企開(kāi)工明顯前置，新開(kāi)工同比增70.8%，將支撐下半年的供貨能力。

為加大回款率，目前多個(gè)一線及熱點(diǎn)城市的新房市場(chǎng)已出現(xiàn)降價(jià)促銷，包括恒大、碧桂園、萬(wàn)科、金地等大型地產(chǎn)商都在加緊出貨。

其中，恒大推出國(guó)內(nèi)全部樓盤8.9折，而如果全部?jī)?yōu)惠進(jìn)行疊加，最低可至7.4折，比今年2月份的8.8折促銷力度再次升級(jí)。此外，碧桂園個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)8折優(yōu)惠。

從城市來(lái)看，此前火爆的廈門、杭州、南京、西安等地，均出現(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目降價(jià)。

綠地首席營(yíng)運(yùn)官兼執(zhí)行董事侯光軍在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，今年綠地對(duì)回款的考核和把控是最嚴(yán)格的，簽約只占30%，回款占到60%。據(jù)悉，這是當(dāng)前開(kāi)發(fā)商的普遍做法。

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道