并非房企不拿地，而是在拿地的選擇上更為保守。

樓市拐點正真切反映在土地市場上。盡管年內(nèi)土地交易量再創(chuàng)年內(nèi)新高，但成交均價、溢價率持續(xù)走低。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，50大城市土地成交金額達2.6萬億，同比上漲21%。但平均地價普遍下調(diào)。2018年以來，50大城市平均地價為2107.7元/平方米，2017年同期為2548元/平方米。85%的城市溢價率下調(diào)，樓面價下調(diào)的城市也超過一半。

CRIC監(jiān)測的300城數(shù)據(jù)也反映了土地降溫，300城經(jīng)營性土地成交總價4446億元，環(huán)比跌幅10%，相比去年同期上漲21%，成交樓板價隨之回落，8月土地成交均價僅為1671元/平方米，同、環(huán)比分別下滑28%和34%，價格降至2017年以來最低水平。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，“堅決遏制房價上漲”將成為下半年房企拿地“緊箍咒”，因此，一方面房企尤其是龍頭房企的補庫存內(nèi)趨力依然上升，從而導(dǎo)致部分城市尤其是三四線城市土地交易還將旺盛；但另一方面，受政策影響，房企在拿地時往往更為謹慎，部分城市土地的溢價率走低以及土地流拍不斷增多亦屬正常。

對房企來說，土地流拍既不代表房企在勒緊褲帶過冬，也不代表市場撿漏機會增多，而是房企對于后市保持的謹慎度不斷提升。換言之，并非房企不拿地，而是在拿地的選擇上更為保守。

溢價率再刷新低

“大部分城市溢價率均保持低位。熱點城市溢價率基本在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的溢價率。”中原地產(chǎn)分析師張大偉表示。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，8月份土地市場的溢價率再度刷新歷史最低點，平均土拍溢價率連續(xù)兩個月下調(diào)，8月份土拍平均溢價率僅有13.5%，環(huán)比再度減少4.1個百分點：一線城市本月的平均溢價率更是低至0.7%，幾乎全部都為底價成交，二線城市溢價率也環(huán)比降低7.5個百分點，僅有7.1%，三四線城市溢價率21.8%。

此次土地市場降溫是從6月開始，溢價率每月的降幅都較大。CRIC認為，溢價率降低主要反映企業(yè)在土地競拍時候高價拿地的意愿下降、土拍的激烈程度減緩：一方面原因是2018年以來三四線城市土地出讓量持續(xù)增加，一定程度上緩解了供求關(guān)系的緊張；另一方面是一、二線城市今年以來調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，租賃用地等保障性用地的出讓也對平均溢價率有一定的拉低。

7月份土地流拍現(xiàn)象頻發(fā)引起了市場的廣泛關(guān)注。CRIC重點監(jiān)測的一二線城市就有69幅地塊流拍，8月份回落至50幅，廣東、浙江、江蘇等省份仍有不少流拍地塊產(chǎn)生，一方面，成交幅數(shù)整體上升帶動流拍幅數(shù)上升也屬于正?，F(xiàn)象，另一方面，關(guān)注度較高的城市如廣州、常州、嘉興、溫州等地都出現(xiàn)流拍，證明企業(yè)在拿地方面態(tài)度確實轉(zhuǎn)變得更加謹慎；此外雖然重點城市的流拍情況有所好轉(zhuǎn)，但僅從指標來看，8月份全國城市的整體流拍率達到1.36%，環(huán)比增加0.7個百分點。

8月份恰逢上市房企年中業(yè)績發(fā)布，不少房企在業(yè)績會上表達了審慎拿地態(tài)度。從企業(yè)的發(fā)言來看，主要是由于長期的政策調(diào)控目前仍無放松跡象，令企業(yè)對市場的預(yù)期也受到影響、進而拿地態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變，但同時也表示借助“逆周期”低價拿地。

“拿地謹慎主要是因為目前地塊基本屬性復(fù)雜，再加上房企融資渠道受到嚴格監(jiān)管，導(dǎo)致房企對高總價地塊積極性不高?！睆埓髠ケ硎?。

以8月份土地成交總價榜單榜首地塊為例。該地塊來自上海徐匯區(qū)罕見出讓地1宗大體量綜合地塊。最終由萬科+華鑫置業(yè)+徐匯土儲聯(lián)合競得，成交總價為98.63億元，環(huán)比上月總價榜首回落了28%，雖然該地塊處于核心地段，但可能由于起始總價已經(jīng)很高，對許多企業(yè)來說現(xiàn)金流難以負擔(dān)，所以僅以0.1%的溢價率成交，開發(fā)商競爭意愿不高。

58安居客房產(chǎn)研究院表示，土地市場整體表現(xiàn)為一線冷三四線熱，這也顯示出房企對于不同城市未來判斷。從一線城市來看，土地成交低迷和目前市場降溫有著直接關(guān)系。一是城市的一二手房價格不斷下探，導(dǎo)致房企對于未來的預(yù)期變得更為謹慎；二是限價影響，房企獲利空間被收窄，在一線城市拿地的心理壓力較大。而三四線城市則明顯不同，一方面受到“去庫存”及“棚改”政策的影響，企業(yè)的“搶地”意愿依然十分明顯；另一方面雖然PSL收緊直接會帶來貨幣化安置的比例降低，但并不代表貨幣化安置即將落幕，未來貨幣化安置還會在棚改中起到重要作用，房企也正是看到這個趨勢，從而依然在三線城市大膽布局。

流拍增多背后

通常來講，土地市場降溫與銷售市場息息相關(guān)。這是否意味著房企多看空后市？

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，從土地市場金額等同比數(shù)據(jù)看，表現(xiàn)還是不錯的。這說明，房企補庫存的需求還是很大。土地市場成交金額創(chuàng)新高，說明此類地產(chǎn)企業(yè)對于未來市場還是看好的。不過，土地市場溢價率下調(diào)，一方面是地方政府對于拿地資金有所約束，另一方面也是房企理性拿地的表現(xiàn)。

新城控股副總裁歐陽捷表示，溢價率下調(diào)主要原因是地價過高?！安簧俪鞘卸荚谙迌r，房價地價差就會縮小，這會導(dǎo)致房價地價差不足以覆蓋運營以及稅收成本。房企要么不賺錢，要么虧損。因此，房企拿地量減少。今年以來，二線城市流拍了181宗，一線城市流拍了13宗，三四線城市流拍了630宗，加起來已經(jīng)超過了800宗土地?！?/span>

“三四線城市地價同樣很高，雖然這些城市不限價，但是這些城市房價上漲空間幾乎沒有，再加之購買力被透支，高端改善性需求沒那么多，房價上漲后投資客退潮，導(dǎo)致市場需求下降?！睔W陽捷已經(jīng)注意到，大房企已經(jīng)在謹慎拿地。“前19強房企目前擁有的土地儲備即便是三年內(nèi)不拿地也沒問題，但中小房企還沒有意識到整個市場已經(jīng)發(fā)生變化。”

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，房企資金壓力漸顯也是土地市場降溫的原因?！半m然上半年央行向市場投放了更多的資金流動性，但對房企來說，融資難依然是擺在面前暫未緩解的問題。當(dāng)然必須看到，國資背景的大型品牌房企的融資壓力相對較小，而對于中小民營房企來說，融資收緊卻可能會直接引發(fā)其債務(wù)違約風(fēng)險乃至業(yè)務(wù)受挫，直接影響到拿地的資金來源。”

“從全國市場來看，觀望情緒已經(jīng)開始蔓延。在一二線城市，很多人失去購房資格，而房價平穩(wěn)也使得房產(chǎn)失去投資價值；在部分三四線城市，房價達到歷史高位，上漲空間有限，購房者也在觀望。”歐陽捷表示。

來源：21世紀經(jīng)濟報道