每年“十一”假期，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言都是不可多得的良機(jī)。按照慣例，長假往往是踩盤、買房的火熱時期，但今年的黃金周，樓市卻有點兒“啞火”。雖然各大地產(chǎn)商拋出優(yōu)惠橄欖枝，降價、打折、送車，甚至一成首付等優(yōu)惠再現(xiàn)。但售樓處仍然感到“涼意”。

業(yè)內(nèi)人士表示，國慶長假房地產(chǎn)市場逐漸出現(xiàn)高位回落的現(xiàn)象，雖然國慶期間很多城市網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停，導(dǎo)致數(shù)據(jù)缺失，但從最近的市場看，部分城市降溫已經(jīng)開始出現(xiàn)。

一線城市成交量延續(xù)低迷

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一二線城市的商品房成交繼續(xù)縮量，北京和深圳多數(shù)時候一天只賣出幾十套，開發(fā)商不斷加大促銷力度，打折、降價、送車等優(yōu)惠措施頻出。

北京和深圳是國內(nèi)樓市最火的兩個城市，但在這個國慶長假里急速降溫，成交量同比下降約一半。

在深圳，多個樓盤都對價格進(jìn)行了下調(diào)，降價多以特價房的形式出現(xiàn)，均低于目前銷售均價不少。如深圳坪山某新盤，國慶期間推出了“9折”特價房，單價低至“2字頭”。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，10月1日至6日，深圳共成交新房住宅191套，均價每平方米5.4萬元左右。除10月1日成交50套外，10月2日至6日，分別成交28套、28套、25套、34套、26套。

北京的樓市同樣清冷。據(jù)了解，至少有6個樓盤進(jìn)行了降價或者加大了優(yōu)惠的力度。如房山區(qū)某樓盤，以特價房的形式推出優(yōu)惠，均價從每平方米3.89萬元降至3.5萬元。由于數(shù)據(jù)不完整，目前能查到的網(wǎng)易房產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月2日至6日，北京共銷售住宅51套，均價每平方米4萬元左右。其中，10月4日僅成交2套。

相比北京、深圳，上海樓市的成交量要大些。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，10月1日至6日，分別銷售住宅100套、55套、44套、240套、169套、237套。從上海地區(qū)促銷手段來看，不僅有降價的，還有送車的。如松江、嘉定的2個樓盤，在原價基礎(chǔ)上打8.9折，如經(jīng)公司員工推薦購房還能疊加9.8折優(yōu)惠，再送3萬元購房券。又如寶山某樓盤，則推出了“買房送寶馬”的優(yōu)惠活動，如果不需要汽車，可一次性優(yōu)惠30萬元左右。

此外，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，國慶長假期間，廣州新建住宅成交583套。廣州某項目更是打出“全盤單合同，只要一成首付，還有國慶限時六重大禮包！”的廣告。

從一線城市長假成交期間整體表現(xiàn)來看，成交量延續(xù)了過去一年的低迷。

二線樓市也不樂觀，三四線大部分成交清淡

杭州、南京、廈門、合肥等二線城市的樓市也不樂觀。一天兩位數(shù)的成交量是這個國慶黃金周樓市的常態(tài)。而在三四線城市，除徐州、聊城等少數(shù)地市樓市繼續(xù)較熱外，大部分也是成交清淡。

據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，10月1日至5日，南京共成交商品房167套，平均每天30多套，成交均價每平方米1.5萬元左右。

從江西九江、景德鎮(zhèn)等三四線城市的多家樓盤實地探訪發(fā)現(xiàn)，雖然大多數(shù)樓盤價格相比去年未出現(xiàn)下跌，但假期的客戶門可羅雀，個別開發(fā)商因急于回籠資金，能給出低于去年5%以上的價格。

某上市房企在景德鎮(zhèn)一樓盤的銷售人員稱，項目7月份開盤均價約10000元/平方米，目前還有部分房源，如果需要可以通過員工內(nèi)部價轉(zhuǎn)讓，折合7500元/平方米，若付全款可再便宜10%，等于一共優(yōu)惠了約三分之一。而在同地段的恒大地產(chǎn)某項目，2017年6月因開出8000元/平方米被一搶而空，成為當(dāng)時的熱點新聞。兩相對比，房價已呈下跌態(tài)勢。

一直是房地產(chǎn)熱門城市的三亞也不例外。國慶期間，三亞市房地產(chǎn)服務(wù)中心一樓房地產(chǎn)展銷大廳只剩下樓盤項目簡介和一些椅子，選擇了閉門謝客。距其不遠(yuǎn)處的某項目，近期打響了三亞房企降價的第一槍?！皞浒竷r格在29000元左右，打完各種折扣之后最低可以達(dá)到26000元。”據(jù)銷售人員介紹，現(xiàn)在的銷售情況肯定跟年初沒法比。“現(xiàn)在有購房資格的人太少了，迫不得已我們只好選擇降價?！?/span>

蘇州方面，雖然9月30日有7個新盤集中開盤，另有十多個樓盤在黃金周舉辦了暖場活動，但并未出現(xiàn)購房者利用假期大規(guī)?？捶康默F(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計，目前蘇州市在售新房房源43613套，而10月1日當(dāng)天僅售出290套，10月2日更是只有105套。而二手房市場似乎更為冷清，黃金周頭兩天，全市二手房成交量為零。

江門方面，多項目推出“特價房”。其中，美的·雅居樂公園天璟推出了四套“特價房”，均價約10000元/平方米；天鵝灣推出10套最低單價為9500元/平方米“特價房”；碧桂園·中海瓏悅府推出10套“特價房”，均價為12600元/平方米；碧桂園西江華府147平方米單元打9.5折。

促銷方面，二線城市樓市的力度更大。如合肥一樓盤，將大平層的價格從之前精裝每平方米2.2萬元降為毛坯均價1.74萬元，且一成首付就能買，外地客戶還能等社保。此外，東莞、蚌埠等三四線城市，開發(fā)商也在降價促銷。

理性看待房價漲跌

今年國慶長假期間，樓市呈現(xiàn)促銷力度大但觀望多成交少的情況。甚至首推的產(chǎn)品實際價格均明顯低于此前“吹風(fēng)價”，但受到區(qū)域客戶消費力影響，個別項目去化情況仍較為一般。

針對國慶長假樓市成交清淡的情況，有業(yè)內(nèi)人士表示，如果調(diào)控政策依舊持續(xù)下去，面對年底的資金壓力，更多的開發(fā)商會加入到降價促銷的隊伍中，而且力度可能會越來越大。

回顧近兩年三四線城市房價上漲歷程，2016年以來，受惠于棚改貨幣化安置持續(xù)發(fā)力，有效帶動了大批增量購房需求，讓三四線城市房地產(chǎn)市場明顯升溫，成交量持續(xù)高位運行，房價更是加速上漲，購房者除了本地剛需以及改善性客群之外，核心城市外溢投資客也占據(jù)較大比例。

截至2018年7月，易居研究院監(jiān)測的三四線城市房價大都突破萬元大關(guān)，占比接近70%，相較于2016年1月，多數(shù)三四線房價累計漲幅超50%，中山、常州、慈溪等城市更是倍增。

因此，此輪三四線城市房價開始下行最直接的原因是房價已升至階段性高點，同期居民收入增幅著實有限，購買力早已透支。

另一個重要原因是棚改貨幣化安置這個三四線城市房價上漲的主要引擎作用逐漸式微。今年8月24日，呼和浩特宣布“全面停止房地產(chǎn)去庫存調(diào)控措施”，成為第一個告別去庫存的城市。實際上，目前多數(shù)城市已不存在高庫存的問題，有的甚至庫存緊張，易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2015年以來全國100城庫存規(guī)模持續(xù)下跌，截至2018年8月底，100城庫存規(guī)模相當(dāng)于2011年11月的水平，即庫存規(guī)?；芈涞搅似吣昵暗乃?。

去庫存任務(wù)的結(jié)束，意味著之前致力于去庫存的政策也將退場。過去幾年，三四線城市廣泛采用棚改貨幣化安置模式，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)商手中，在去庫存的同時，形成了新的住房供給能力，獲得大量現(xiàn)金的拆遷戶又具有較強(qiáng)的購房需求和能力，從而推動三四線城市出現(xiàn)房地產(chǎn)供需兩旺局面，部分城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)過熱苗頭。很明顯，貨幣化安置作為本輪去庫存的一種手段，其任務(wù)已基本終結(jié)，理應(yīng)適時退出。

總的來說，房產(chǎn)也是一種商品，價格有漲有跌乃是尋常之事，只是過去近二十年房價一直上漲，給不少購房者帶來了“房價永遠(yuǎn)漲”的錯覺，甚至將房價漲跌與中國經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)起來。實質(zhì)上，房價回歸理性，有漲有跌才是常態(tài)。這對中國經(jīng)濟(jì)或者樓市本身，也是利大于弊，因為高房價的負(fù)面影響在過年幾年十分明顯，且決策層提出讓房子回歸居住屬性，并建立房地產(chǎn)多渠道多主體供應(yīng)體系，目的就是讓中國經(jīng)濟(jì)擺脫房地產(chǎn)依賴。所以，房地產(chǎn)遇冷、房價開始調(diào)整將成為常態(tài)，也并不是壞事。

調(diào)控將持續(xù)深化

有業(yè)內(nèi)人士指出，部分地方經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)依賴程度較高，應(yīng)警惕市場降溫下，地方變相放松房地產(chǎn)市場調(diào)控。雖然購房者漸入觀望，市場有降溫跡象，但一旦有政策放松或轉(zhuǎn)向，將再度迎來房地產(chǎn)市場又一輪的非理性“繁榮”。

有關(guān)機(jī)構(gòu)分析人士稱，在“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅決遏制房價上漲”的政策基調(diào)下，各地調(diào)控方式趨向多元化，針對不同區(qū)域精準(zhǔn)施策更為靈活有效。

“目前中央堅持調(diào)控不放松，監(jiān)督地方落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價的主體責(zé)任，短期不存在政策轉(zhuǎn)向基礎(chǔ)。地方繼續(xù)‘落實主體責(zé)任’，分類調(diào)控、因城施政仍繼續(xù)深入?！睆V發(fā)證券分析師樂加棟介紹，從“四限”層面來看，成都限貸升級，二套房有貸款記錄的，首付比例由60%上調(diào)為60%-70%；赤峰推出限貸、限售、限價政策；?？凇⑷齺喴蠓科蟾鶕?jù)成本核實價格重新備案；南京暫停法人購房。

某機(jī)構(gòu)的一份研究報告指出，未來各個城市的調(diào)控政策將呈現(xiàn)以下趨勢：一是限購、限貸等繼續(xù)不放松，限制投機(jī)性需求；二是精準(zhǔn)的人才政策，布局城市發(fā)展；三是多部門聯(lián)手，治理房地產(chǎn)銷售亂象，保證剛性消費者的購房需求；四是熱點城市增加多供給主體，加速建立地產(chǎn)長效機(jī)制。