在融資渠道收縮、傳統(tǒng)融資成本上漲的情況下，住房租賃因受政策鼓勵，不少房企借道住房租賃通過發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品融資，這些房企中甚至存在沒有開展任何長租公寓業(yè)務的情況，更遑論物業(yè)能產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

??前期綠燈大開的住房租賃資產(chǎn)證券化或已不再是房企融資的避難所。近日，花樣年和富力發(fā)行的住房租賃專項公司債券分別被中止和終止，向行業(yè)發(fā)出一個信號。

??房企融資今年分外艱難。行業(yè)融資向來上半年輕松，但同策研究院數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)過后6個月40家典型上市房企融資總額為3498億元，同比去年4335億元大幅下滑19.3%。

??在融資渠道收縮、傳統(tǒng)融資成本上漲的情況下，住房租賃因受政策鼓勵，不少房企借道住房租賃通過發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品融資，這些房企中甚至存在沒有開展任何長租公寓業(yè)務的情況，更遑論物業(yè)能產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

??8月，長租公寓先后受推高房租、使用金融產(chǎn)品不當、甲醛污染等多個危機事件困擾，一時間從風口變成刀口。結(jié)合種種跡象來看，房企借住房租賃資產(chǎn)證券化圈錢的最好時刻或已過去。

??房企正設法自救。8月的融資數(shù)據(jù)顯示，房企正尋求創(chuàng)新型融資方式進行融資，拓寬融資渠道，但個別房企的借款利率已高達9.5%，而高息續(xù)命，將逐漸吞食股東凈利潤。

??房企借住房租賃融資

??住房租賃資產(chǎn)證券化有過大開綠燈的時候。

??2017年2月，國內(nèi)首單公寓行業(yè)ABS發(fā)行，魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃在上交所掛牌，把在北京、上海、廣州等一二線城市經(jīng)營的30處物業(yè)的4014間公寓未來三年的租金收入作為底層現(xiàn)金流，采用“專項計劃+信托受益權(quán)”的雙SPV架構(gòu)設計，發(fā)行規(guī)模為3.5億元人民幣。

??此后，2017年8月，自如發(fā)行了“中信證券—自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”，該項ABS發(fā)行規(guī)模為5億元，其底層資產(chǎn)一為預付房租，二為自如長租公寓衍生服務收入。

??2017年10月，新派公寓發(fā)行ABS；同月，保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃在上交所獲批通過；2017年12月，旭輝的領昱【N】號資產(chǎn)支持專項計劃也在上交所獲得通過；同月，龍湖公開發(fā)行2017年住房租賃專項公司債券，募資50億元。

??第一財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，以住房租賃的名義融資，初期是一些長租公寓運營商以發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的方式進行，但到了2017年年末及此后，多家開發(fā)商蜂擁至此，它們的融資方式變成公開或非公開發(fā)行住房租賃專項公司債券。

??僅上交所，從2018年初至今，便有綠城、世茂、首創(chuàng)、保利置業(yè)、合生創(chuàng)展、北京鴻坤偉業(yè)、奧園集團、廣州城建、中城聯(lián)盟、宋都基業(yè)、龍光、富力地產(chǎn)、花樣年、融信、葛洲壩等15家房企發(fā)行住房租賃公司債，融資規(guī)模共計571億元。其中，合生創(chuàng)展單筆融資金額最大，為100億元。

??一家大型銀行的相關負責人對第一財經(jīng)表示，“應該警惕住房租賃已成為開發(fā)商的新型融資工具”。

??而需要警惕出現(xiàn)這個結(jié)果的原因和邏輯不難理解。2016年10月，是房地產(chǎn)融資政策的分水嶺。隨著境內(nèi)去杠桿、境外美元進入加息通道，房企融資環(huán)境面臨進一步收緊的壓力，企業(yè)過去依賴的發(fā)行公司債、定增等傳統(tǒng)融資模式受限。到了2018年，開發(fā)商融資情況有緊無松，舉步維艱。

??融資環(huán)境改變，房企拓展更多融資渠道，一定程度上是個被動選擇。而2018年4月，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合印發(fā)《關于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作的通知》，以實際政策支持促進住房租賃市場發(fā)展。

??種種因素綜合作用，住房租賃ABS或發(fā)債等創(chuàng)新融資方式無疑成為房企流動性的補充。

??開發(fā)商自救指南

??但值得注意的是，上述借道住房租賃融資的房企中，有多家房企并無布局長租公寓的實際行動。

??今年5月24日，首創(chuàng)置業(yè)通過非公開發(fā)行2018年住房租賃專項可續(xù)期公司債券，以募資50億元的申請得到上交所的通過。但首創(chuàng)旗下的長租公寓品牌“和寓”卻計劃在今年9月左右才開業(yè)。

??合生創(chuàng)展也試圖通過公開發(fā)行2018年住房租賃專項公司債券融資100億。但公開信息中，合生創(chuàng)展沒清晰公布過其布局長租公寓的計劃。與之情況類似的還有富力，富力也沒有公布過其涉足的長租公寓項目。

??而《關于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作的通知》要求，發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品應當符合這些條件：一是物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設質(zhì)量及安全標準符合相關要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關手續(xù)；二是物業(yè)正常運營，且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

??雖說房企發(fā)債與發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品不盡相同，但從實際需求出發(fā)，支持住房租賃事業(yè)發(fā)展的精神內(nèi)核理應一致。然而，一些房企卻借住房租賃之名行地產(chǎn)開發(fā)之實。

??近日，長租公寓行業(yè)發(fā)展一波三折，先后受推高房租、使用金融產(chǎn)品不當、甲醛污染等多個危機事件困擾，一時間從風口變成刀口。從監(jiān)管層面的動作看來，房企借住房租賃融資的口子正在收緊。

??上交所信息顯示，8月30日，花樣年發(fā)行規(guī)模達50億元的2018年非公開發(fā)行住房租賃專項公司債券處于中止狀態(tài)。而富力發(fā)行的60億元的住房租賃專項公司債券已經(jīng)在8月29日被終止。

??更早前，8月3日，廣州城建發(fā)行的一筆20億元租房租賃專項公司債券也被中止。7月至今，北京鴻坤、合生創(chuàng)展的租賃專項公司債券中止至今。而朗詩寓長租公寓一期資產(chǎn)支持專項計劃也被中止了。

??8月，房企融資總額在5月震蕩下跌后緩慢回溫，目前還處于V字形的艱難爬坡期。同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額共計602.73億元，環(huán)比2018年7月的541.21億元增加11.37%。

??其中創(chuàng)新型債權(quán)融資200.56億元，占比融資總額33.28%，成為8月房企主流融資方式，環(huán)比大幅增加155.46%。

??8月，包括萬科、招商蛇口在內(nèi)，有5家房企共發(fā)行了6筆超短期融資券；泰禾通過應收賬款收益權(quán)轉(zhuǎn)讓及回購方式向興業(yè)國際信托有限公司融資；金科股份以10億元交易對價向中信信托轉(zhuǎn)讓特定資產(chǎn)收益權(quán)。

??需要指出的是，榮盛發(fā)展及其下屬子公司向關聯(lián)人榮盛控股和榮盛建設分別借款50億元和20億元，這種內(nèi)部互相輸血的融資方式，利率已高達9.5%。

??另一方面，目前房企海外發(fā)債的渠道被進一步壓縮，境外融資難度系數(shù)加大。8月，40家典型上市房企的外幣融資金額大幅下降68.88%，僅占融資總額的13.7%。

??同策研究院研究員陳朦朦認為，在傳統(tǒng)融資渠道受限的情況下，房企可通過尋求創(chuàng)新型融資方式進行融資，拓寬融資渠道，提高融資額度。但從目前看來，至少從住房租賃融資的角度上，開發(fā)商融資已不再那么自如了。