長(zhǎng)租公寓是資本的風(fēng)口還是需求的風(fēng)口？資本和市場(chǎng)該如何融合，這次行業(yè)陣痛正帶來(lái)哪些反思？

一向言辭犀利的任志強(qiáng)，終于向長(zhǎng)租公寓“開(kāi)炮”。

“我不覺(jué)得現(xiàn)行的長(zhǎng)租模式，能夠成為資金大量涌入而獲利的市場(chǎng)。這個(gè)行業(yè)的好日子受政策影響巨大，一旦戶籍制度等出現(xiàn)變動(dòng)，長(zhǎng)租市場(chǎng)就可能隨之生變?！?/span>

9月7日，在中國(guó)長(zhǎng)租市場(chǎng)峰會(huì)上，任志強(qiáng)一臉嚴(yán)肅，他表示并不看好長(zhǎng)租公寓的任何模式，讓坐在身旁的一眾長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商面面相覷，難以尷尬。

從行業(yè)“元年”到集中爆發(fā)，從粗線條輪廓到精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，從落戶、教育等配套權(quán)益明晰到集體建設(shè)用地批準(zhǔn)入市，從ABS產(chǎn)品相繼上市到類(lèi)REITs產(chǎn)品獲準(zhǔn)發(fā)行，不到兩年里，長(zhǎng)租公寓開(kāi)始重塑中國(guó)房地產(chǎn)新格局。

風(fēng)云變幻隨時(shí)涌來(lái)，短短數(shù)日，這個(gè)新興行業(yè)看似轉(zhuǎn)向，風(fēng)聲鶴唳。時(shí)任我愛(ài)我家副總裁胡景暉此前的一番“炮轟”，“以高于正常價(jià)格的20%–40%爭(zhēng)搶房源，破壞了房屋租賃市場(chǎng)”“如果長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害”，更是直擊長(zhǎng)租公寓要害。

長(zhǎng)租公寓是資本的風(fēng)口還是需求的風(fēng)口？資本和市場(chǎng)該如何融合，這次行業(yè)陣痛正帶來(lái)哪些反思？

“發(fā)展租賃市場(chǎng)不是權(quán)宜之計(jì)，而是深化住房制度改革的重要工作，對(duì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定具有重要意義，”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉稱，目前租賃市場(chǎng)主要集中在大城市，重視、發(fā)展租賃市場(chǎng)，發(fā)展規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的租賃產(chǎn)業(yè)，不僅有利于為市場(chǎng)增加供給，提高透明度，還有利于提高租賃服務(wù)的水平、房屋維護(hù)維修投資，以及創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。

他認(rèn)為，從政策制定的角度上，就要做到揚(yáng)長(zhǎng)避短，同時(shí)，形成企業(yè)自控、行業(yè)自律、社會(huì)監(jiān)督、政府監(jiān)督完善體制。

爭(zhēng)議租金背后推手

“我們最大的問(wèn)題是從來(lái)不說(shuō)租房房源來(lái)自于誰(shuí)，不說(shuō)租房對(duì)象是誰(shuí)？為什么抱怨租金高？”在任志強(qiáng)看來(lái)，長(zhǎng)租公寓的消費(fèi)對(duì)象已經(jīng)變了，以前是最有錢(qián)的那些人，而現(xiàn)在是2.8億在城市生活工作但沒(méi)有城市戶籍的人，這個(gè)巨大需求可能會(huì)讓長(zhǎng)租市場(chǎng)迎來(lái)十年八年的高增長(zhǎng)過(guò)程。

但他認(rèn)為，由于缺少相應(yīng)完備的稅收政策和其他輔助條件，很難建立一個(gè)合理的租賃市場(chǎng)。

相比任志強(qiáng)，遠(yuǎn)洋邦舍常務(wù)副總經(jīng)理俞國(guó)泰對(duì)長(zhǎng)租市場(chǎng)還有信心，“從需求角度而言，目前戶籍制度下更多農(nóng)村人口實(shí)現(xiàn)城市化，需要用市場(chǎng)化手段或保障性手段幫助他們解決居住問(wèn)題。所以，長(zhǎng)租市場(chǎng)潛力巨大”。

另一方面，自2015年、2016年國(guó)家提倡租購(gòu)并舉政策之后，各個(gè)主體對(duì)長(zhǎng)租市場(chǎng)的參與度非常高，不光是運(yùn)營(yíng)主體參與，很多資本也紛紛涌入，市場(chǎng)已具備跑得更快、發(fā)展得更大的條件。

“今天我國(guó)租賃開(kāi)發(fā)面臨的最大問(wèn)題是存在巨大的租賃開(kāi)發(fā)短板，尤其在一線核心城市?！必悮ぱ芯吭涸洪L(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)有話說(shuō)，租賃困局仍需市場(chǎng)化來(lái)解決，政府的核心決策在供給端激活市場(chǎng)而不是取代市場(chǎng)。

石榴集團(tuán)熊貓公寓CEO王璽龍也表示，近來(lái)租金暴漲的本質(zhì)因素是供需，“為什么在過(guò)去的這些年時(shí)間里面，在2015年、2016年、2017年里面沒(méi)有人爆出租金暴漲或者影響民生等等的案件和事情，為什么今年這兩個(gè)月突然出來(lái)？因?yàn)闆Q定價(jià)格的只能是供需”。

而國(guó)家在兩年之前已經(jīng)著手去解決公寓當(dāng)中的供給問(wèn)題，但建房需要一個(gè)過(guò)程，王璽龍預(yù)計(jì)2020年北京的房租會(huì)達(dá)到正常市場(chǎng)化的平穩(wěn)。

作為較早布局長(zhǎng)租公寓的公寓運(yùn)營(yíng)商代表，世聯(lián)行副總裁甘偉認(rèn)為，從凈回報(bào)率來(lái)看，中國(guó)的租賃市場(chǎng)與全球主流城市存在差距。未來(lái)，隨著市場(chǎng)的變化，公寓運(yùn)營(yíng)商將成為整個(gè)租賃價(jià)值鏈的核心和流量入口。

中國(guó)為什么租賃發(fā)展不起來(lái)？甘偉介紹，從全球市場(chǎng)來(lái)看，北京的租金回報(bào)率為1.9%，低于溫哥華、悉尼、倫敦、洛杉磯等全球主流城市?！百I(mǎi)個(gè)房子，用純出租的方式來(lái)看，一年1%點(diǎn)多的回報(bào)率，這就是中國(guó)的租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀，無(wú)論是一線城市還是二線城市，很少超過(guò)2%”。

通過(guò)展示一系列數(shù)據(jù)，甘偉認(rèn)為：“在中國(guó)，融資買(mǎi)房的凈收益率是負(fù)的，通俗來(lái)講就是租不抵供?！?/span>

“中國(guó)租賃市場(chǎng)整體的大格局是，出租人只有兩類(lèi)，一類(lèi)叫政府；第二類(lèi)叫市場(chǎng)。目前中國(guó)有1700萬(wàn)套公租房、廉租房，解決了中國(guó)10%的租房問(wèn)題?，F(xiàn)在政府在做增量，快速擴(kuò)充建設(shè)，通過(guò)房源劃撥用地或者租賃用地的方式來(lái)做人才公寓，去做租賃市場(chǎng)，很多省的保障局積極作為?！备蕚ソ榻B。

爭(zhēng)議租金消費(fèi)貸

長(zhǎng)租市場(chǎng)資本蜂擁而入，何時(shí)才能獲得回報(bào)？

俞國(guó)泰認(rèn)為，長(zhǎng)租市場(chǎng)要發(fā)展肯定需要有長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金，而且還是要相對(duì)要求回報(bào)率比較低的資金來(lái)參與，“資本逐利，就看這個(gè)逐利放在什么時(shí)間兌現(xiàn)，或者它在安全和盈利上面怎么做取舍，這個(gè)是資本參與長(zhǎng)租市場(chǎng)里面最需要明確或者界定的”。

追求安全性的資本或者說(shuō)長(zhǎng)線資本，對(duì)市場(chǎng)是有利的。“這個(gè)行業(yè)投資回收期較長(zhǎng)，如果說(shuō)長(zhǎng)線資本參與，對(duì)這個(gè)行業(yè)是有助推的。” 在俞國(guó)泰看來(lái)，有些資金的融資成本很高，如果行業(yè)發(fā)展和企業(yè)自身發(fā)展沒(méi)有清晰的運(yùn)營(yíng)模式，沒(méi)有能力掙錢(qián)，取得資本預(yù)期回報(bào)的話，資本也不會(huì)持久投身到這個(gè)企業(yè)和這個(gè)行業(yè)中去。

中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇則表示，從全球來(lái)講，發(fā)達(dá)國(guó)家穩(wěn)定市場(chǎng)的租賃住房供應(yīng)量大頭還是在機(jī)構(gòu)，機(jī)構(gòu)化是一個(gè)方向。

他列舉了資本介入長(zhǎng)租市場(chǎng)的種種方式，“目前看主要有以下四種：第一種是直接入股；第二種是買(mǎi)資產(chǎn)，拿重資產(chǎn)成為Owner或者REITs投資人對(duì)外出租；第三種，像魔方做的ABS，用自己的系統(tǒng)，魔方的信用去借了一筆ABS做擴(kuò)張安排；第四種，自如、蛋殼做的租賃貸ABS，核心不是一筆租金的收益權(quán)和證券化，而是由此產(chǎn)生的租金消費(fèi)貸的證券化”。

這當(dāng)中，收到的房源能否盡快向市場(chǎng)投放，則是資本方最關(guān)心的核心問(wèn)題。因此，他批判“資本推著機(jī)構(gòu)囤租待漲”這樣的觀點(diǎn)荒謬，“囤兩個(gè)月才漲兩百塊錢(qián)，但是兩個(gè)月的機(jī)會(huì)成本損失可能兩年才能掙回來(lái)。作為一個(gè)理智的成熟資本方，我是非常關(guān)注空置率的問(wèn)題，我會(huì)要求企業(yè)盡快投放。會(huì)不會(huì)降低裝修標(biāo)準(zhǔn)，那是另外一回事，可能要控制一下裝修標(biāo)準(zhǔn)，不能有甲醛等問(wèn)題。

至于眼下頗受爭(zhēng)議的租金消費(fèi)貸模式，何亮宇認(rèn)為“P2P模式的崩盤(pán)”“販毒一樣的高利潤(rùn)”之類(lèi)的說(shuō)法有些聳人聽(tīng)聞。

爭(zhēng)議資產(chǎn)證券化

“資產(chǎn)證券化并沒(méi)有助推房租價(jià)格，恰恰相反，資產(chǎn)證券化降低了公寓企業(yè)的融資成本，為房源數(shù)量的增長(zhǎng)助力，” 中信建投證券投資銀行部總監(jiān)方春暉對(duì)于證券化有著自己的看法。

他認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓ABS不是過(guò)度而是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。他舉例說(shuō)，在美國(guó)，許多單只上市公寓REITs項(xiàng)目的規(guī)模比我國(guó)全部長(zhǎng)租公寓規(guī)模還要大。不難看出，我國(guó)長(zhǎng)租公寓ABS還有很大的發(fā)展空間。

他表示，長(zhǎng)租公寓的現(xiàn)金流特征符合資產(chǎn)證券化的基本理念。

方春暉介紹道，ABS作為一種近幾年較為火熱的融資方式，目前在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的融資模式主要有兩大類(lèi)，一大類(lèi)是輕資產(chǎn)模式，主要包括租金收入應(yīng)收賬款A(yù)BS和租賃貸款債權(quán)；另一大類(lèi)是重資產(chǎn)模式，主要包括CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）和REITs（不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金）。

這些ABS可以幫助長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)打造投資閉環(huán)、解決長(zhǎng)租公寓融資難融資貴等問(wèn)題。

事實(shí)上，目前資產(chǎn)證券化在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上的運(yùn)用還是有一定的局限性。在提到這類(lèi)問(wèn)題時(shí)，方春暉表示，目前ABS的局限主要有無(wú)法解決開(kāi)發(fā)建設(shè)問(wèn)題、低回報(bào)率導(dǎo)致難以證券化問(wèn)題等。但可以通過(guò)公寓企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)共同設(shè)立Pre-ABS或Pre-REITs基金，降低公寓企業(yè)土地成本、稅負(fù)成本，支持公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)規(guī)模化運(yùn)營(yíng)等方式來(lái)解決。方春暉還呼吁，若公募REITs推出，希望允許一定比例的資金投資于在建的項(xiàng)目。

在提到北京住房市場(chǎng)租售比波動(dòng)情況，方春暉表示，目前投資回報(bào)率通常1.7%–1.8%左右，而每年的租售比一直在波動(dòng)，到2018年6月份為止，租售比還是在低位。對(duì)此，方春暉預(yù)測(cè)，如果不加以人為干擾，按市場(chǎng)規(guī)模租售比未來(lái)會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)，到達(dá)均線，甚至超過(guò)均線。

來(lái)源：時(shí)代周報(bào)