借“房租抬升”風(fēng)波，長租公寓在近期話題十足。被解讀為房企謀變之法的長租公寓領(lǐng)域，在近幾年熱度一直不減。但值得注意的是，租賃住宅的盈利難與回報周期長等問題始終縈繞，長租公寓這一萬億級存量藍海，在吸引著眾多房企競相挖掘的同時也面臨市場的一次次考驗。

房企扎堆入局

“龍湖冠寓累計開業(yè)房間數(shù)量超過2萬間，已開業(yè)的冠寓項目整體出租率為76.2%，其中開業(yè)超過6個月的項目平均出租率為90.1%。今年下半年將再開業(yè)5萬間，預(yù)計年底累計開業(yè)房間數(shù)量將達到6.5萬間?！痹?月21日舉辦的半年業(yè)績說明會上，龍湖集團CEO邵明曉如此介紹龍湖在長租公寓領(lǐng)域內(nèi)的發(fā)展。

龍頭房企萬科在長租領(lǐng)域內(nèi)的投資則更早，規(guī)模也更大。發(fā)布的中期業(yè)績報顯示，萬科長租公寓業(yè)務(wù)已覆蓋 30個主要城市，累計獲取房間數(shù)超過 16萬間，累計開業(yè)超過4萬間，開業(yè)6個月以上項目的平均出租率約92%。此外，萬科方面還表示，2018年將把租賃住宅業(yè)務(wù)確定為核心。

實際上，在今年年中報上，長租公寓領(lǐng)域投資幾乎已經(jīng)成為各大房企新業(yè)務(wù)中的重要板塊之一。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP 30中的房企已有三成進入了長租公寓市場。其中萬科于2014年率先試水，泊寓因此應(yīng)運而生；龍湖、旭輝等房企緊隨其后，相繼推出的冠寓、領(lǐng)寓現(xiàn)已較具規(guī)模……長租公寓入局者、房企之名仍在增加。

長租公寓AB面

政策紅利以及中長期收益預(yù)期，一直被外界視為長租公寓的核心吸引力。房地產(chǎn)市場“白銀時代”，房企已然將長租公寓作為角逐的新戰(zhàn)場，無論是為了盤活尾盤亦或是轉(zhuǎn)型之需，快速擴張繼而搶占住房租賃市場份額，成為眾多房企謀求發(fā)展的又一籌碼。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，房企將長租公寓作為創(chuàng)新業(yè)務(wù)大力發(fā)展，不僅是進入樓市下半場之后轉(zhuǎn)型的迫切需要，更是出于打通上下游資源、增加客戶黏性、獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流甚至實現(xiàn)資本運作的戰(zhàn)略考量。

然而在硬幣的相反面，也有業(yè)內(nèi)人士指出，長租公寓領(lǐng)域火熱并不意味著盈利可觀，當前長租公寓行業(yè)普遍面臨盈利難的發(fā)展窘?jīng)r。

據(jù)了解，盈利難主要受出租率制約。目前長租公寓平均出租率在90%以下，而據(jù)行業(yè)人士透露，長租公寓若想盈利，則需將整體出租率提升至95%以上。最早進入市場的萬科泊寓，至今尚未實現(xiàn)盈利；龍湖此前則對外公開表示三年內(nèi)不考慮盈利。

此外，投資大、回報率低且回報周期長等問題，導(dǎo)致房企在短時間內(nèi)無法快速回籠資金，房企的擴張步伐也因此受限。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，房企在布局之初雖可憑借資金、資源的絕對優(yōu)勢快速擴張，但在其重資產(chǎn)、集中式為主的運營模式下，房企在項目盈利、運營管理、資產(chǎn)證券化退出三個環(huán)節(jié)面臨嚴峻挑戰(zhàn)。

“長租公寓若想盈利，規(guī)模與成本控制缺一不可。長租公寓未來的競爭，就是規(guī)模和成本的競爭?！眹儡S進如是補充道。

未來“錢”景可期

盡管當前盈利狀況不盡如人意，但長租公寓仍被業(yè)界寄予厚望。

一方面，業(yè)內(nèi)人士認為，長租公寓尚處起步階段，盈利能力的體現(xiàn)只是時間問題，叫好不叫座的尷尬不會持續(xù)過久。另一方面，日漸廣闊的租賃市場正為長租公寓的發(fā)展“搭臺”。

貝殼研究院此前發(fā)布的《2018中國住房租賃白皮書》指出，我國共計13.7億人口，租賃人口1.68億。從我國住房租賃現(xiàn)狀來看，我國目前租賃市場規(guī)模約1.2萬億元。以婚育年齡推遲、單身貴族崛起、月供與月租金的剪刀差擴大為新動力，我國租賃市場將會實現(xiàn)3萬億規(guī)模的長足發(fā)展。

有從業(yè)人士告訴記者，3萬億的潛在租賃市場規(guī)模，在房企眼中等同于無盡的變現(xiàn)可能。此外，入局長租公寓的房企也能通過資產(chǎn)證券化達到套現(xiàn)的目的。

值得一提的是，市場有觀點稱，當前多數(shù)房企以重資產(chǎn)模式經(jīng)營長租公寓項目，但輕資產(chǎn)模式相比重資產(chǎn)而言資金沉淀較少、，投資回收期較短，此外還有利于擴大運營商的市場占有率，提升品牌知名度。因而房企可以在發(fā)展前期選擇“輕重資產(chǎn)并舉”的方式運營長租公寓項目，未來視情況逐步增大重資產(chǎn)項目比例，以便于以較小的投入、較低的風(fēng)險快速回收成本。

同策研究院首席分析師張宏偉表示，長租公寓的運營能為資產(chǎn)本身帶來未來升值空間和價值，而資產(chǎn)打包上市（發(fā)行 REITs）以及資產(chǎn)證券化，對于房企的吸引力則更大?！百Y產(chǎn)打包上市（發(fā)行 REITs）、資產(chǎn)證券化等輕資產(chǎn)運營模式將是未來投資者比較青睞的融資及退出方式。當前資產(chǎn)證券化通道已經(jīng)打開，持地塊房企在未來可通過發(fā)行類REITs出售收益權(quán)，收回資金完成退出?！?/span>

來源：北京商報