房地產庫存成為社會各界高度關注的問題。

自2015年12月中央經濟工作會議提出“化解房地產庫存”以來，全國商品房待售面積持續(xù)下降。

成效顯著

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中新網文章指出，商品房待售面積是反映房地產庫存水平的指標之一。根據國家統(tǒng)計局公布的數據顯示，2011年末全國商品房待售面積為27194萬平方米，四年后的2015年末，商品房待售面積至71853萬平方米，漲幅超2.6倍。

面對如此大的庫存規(guī)模，2015年12月的中央經濟工作會議明確提出“化解房地產庫存”。之后，各地相繼出臺降低首付比例、鼓勵農民進城買房、減少交易稅費等政策。受此影響，市場交易頻繁，樓市庫存明顯減少，至2018年7月末，商品房待售面積降至54428萬平方米。

對于去庫存效果，國家統(tǒng)計局在上半年國民經濟運行情況新聞發(fā)布會上稱，房地產去庫存成效突出。中房網（微信號：zhongfangwang）根據國家統(tǒng)計局公布的數據粗略測算，7月末商品房待售面積已處于近34個月最低值。如果單從住宅待售面積來看，該數值已經處于近46個月低點。

同樣，上海易居房地產研究院近日發(fā)布的一份報告，也證實了去庫存成效的顯著。

這份名為《100城住宅庫存報告》顯示，截至2018年7月底，易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為42369萬平方米，環(huán)比減少0.6%，同比減少8.0%。

從歷史數據來看，2015年以來全國100城庫存規(guī)模呈現持續(xù)下跌態(tài)勢。充分體現了近三年全國去庫存“戰(zhàn)役”取得了較好的效果。報告顯示，當前全國100城庫存規(guī)模相當于2011年11月的水平，即庫存規(guī)?；芈涞搅似吣昵暗乃健?/span>

該報告提供的另一組數據顯示，7月份100個城市新建商品住宅存銷比為9.6。這代表市場僅需9.6個月就能消化完這些庫存。從歷史數據來看，該數據總體處于歷史低位運行。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，全國百城庫存水平繼續(xù)下跌，說明當前市場正步入“缺貨”階段，此類市場特征與近期房價過快上漲的現象也是關聯的，應該說庫存市場的基本面正在發(fā)生根本性變化。

部分城市明確提出停止去庫存

政策轉向？

實際上，面對房地產庫存不斷減少的現狀，一線城市已經行動起來?！?00城住宅庫存報告》顯示，從同比增幅看，一線城市在連續(xù)34個月庫存同比下跌后，在今年6月份首次出現同比正增長，7月繼續(xù)同比正增長，這意味著一線城市正進入補庫存的階段。

業(yè)內人士認為，地方應當明確提出停止去庫存政策。隨著房地產市場的變化，調控政策已經從去庫存轉向補庫存和遏制房價上漲階段。

據新華社報道，為落實中央關于堅決遏制房價上漲的精神，呼和浩特市于近日出臺全面停止去庫存調控措施。據介紹，去庫存政策實施以來，呼和浩特通過培育房屋租賃市場，發(fā)展創(chuàng)客地產，推進棚改貨幣化安置回遷購買，發(fā)揮住房公積金作用，拓寬公積金使用范圍等具體措施取得明顯成效，庫存住宅面積從2016年的1698.39萬平方米下降到507.65萬平方米，庫存房屋截至6月底已趨于合理消化周期，供需關系趨于合理。

呼和浩特市住房保障和房屋管理局副局長楊萬邦介紹，2016年以來，按照國家相關政策，呼和浩特市開展房地產去庫存工作，住房土地供應量相對較少，按土地部門提供數據顯示全市近三年的住房土地供應不足2000畝，造成近兩年上市銷售房源較少；并且呼和浩特市實施棚戶區(qū)三年改造，共安置30311戶，完成征拆面積606萬平方米，按照“先安置、后征拆”的原則，約95%的棚戶區(qū)改造實施了貨幣化補償安置，進一步釋放了市場購買力，因此造成去年以來呼和浩特市房價上漲較快。

此外，引進人才計劃、資本和勞動力向城市轉移導致需求較大，改善性住房和剛需購房比例逐步升高，以及公共服務資源和配套設施的完善，也是導致呼和浩特房價上漲的因素。

鑒于以上情況，呼和浩特方面表示，將增加住房用地有效供應、加大保障性住房供應力度，繼續(xù)落實商品住房開發(fā)項目配建3%的公共租賃住房任務。穩(wěn)步推進棚戶區(qū)改造項目回遷安置，回遷安置比例控制在70%左右；加快實施公租房租售并舉政策。

在嚴躍進看來，呼和浩特今年以來的庫存規(guī)模和去庫存周期總體在變小，但房價有所反彈，重新審視既有的庫存政策并積極做出調整，非常關鍵。“停止去庫存或將是下半年新方向。和呼和浩特情況類似的還有西南、西北的部分城市。”嚴躍進表示。

易居研究院報告認為，2018年下半年相關城市的庫存政策會有所調整，這也是為了促進供求關系的再平衡和房價的穩(wěn)定。

因城施策

構建“去庫存”措施新思路

事實上，認真研究庫存問題，找出其變化規(guī)律，制定相應的預警和管理對策，對于促進房地產市場健康發(fā)展具有重要意義。

上海易居房地產研究院近日舉辦的一場論壇上，上海市房產經濟學會會長沈正超認為，造成房地產商品庫存過多的原因是多方面的。因此，"去庫存"也應因城施策，切忌生搬硬套國家規(guī)定。他提出，當前一線二線城市在"去庫存"的同時，特別要防止出現新的庫存。

根據易居研究院發(fā)布的《房地產庫存問題研究》報告顯示，從結構上看，2012年至2017年，35個大中城市商品房實際庫存中住宅占比振蕩下行，從56.6%下降到44.6%，這表明商品房實際庫存從以住宅為主轉為以非住宅為主，意味著商辦用房的庫存問題變得更加突出。

換言之，在全國平均層面商品住宅庫存已處于合理水平，但以商辦用房為主的非住宅商品房庫存規(guī)模遠超合理規(guī)模區(qū)間。另外，從2005年至2017年全國不同類型商品房期房銷售面積來看，期房銷售的絕對主力是住宅，商辦用房銷售占比非常低，這在一定程度上反映了商辦用房受自身特性影響，“去庫存”難度更高。

上海易居房地產研究院院長、華東師范大學終身教授張永岳認為，庫存問題的解決，既改善房地產市場的供求關系，也有效化解相關金融風險。這一切符合供給側結構性改革的大方向，也有助于房地產長效發(fā)展機制的更好建立。

來源：上海易居房地產研究院、新華社、中新網，中房網綜合整理