昨天晚上有個重磅新聞：

國常會確定，強(qiáng)化對中小微企業(yè)普惠性金融支持，累計金額超3萬億元。

其實當(dāng)下預(yù)測房地產(chǎn)市場就是算命，通脹還是通縮，如果出現(xiàn)通脹，當(dāng)下買房是最合適的機(jī)會，如果出現(xiàn)通縮，趕快賣房！

首先：當(dāng)然還是看金融，到底有沒有釋放天量流動性！

全球央行都已經(jīng)打開了水龍頭，

3月31日的國常會：增加再貸款再貼現(xiàn)1萬億，進(jìn)一步對中小銀行定向降準(zhǔn)。引導(dǎo)公司信用類債券凈融資比上年多增1萬億元。促進(jìn)中小微企業(yè)全年應(yīng)收賬款融資8000億元。

3月30日，央行下調(diào)7天期逆回購利率20個基點。值得注意的是，為應(yīng)對疫情影響，今年2月初央行先行下調(diào)逆回購利率10個基點，當(dāng)月中期借貸利率（MLF）隨后同幅下調(diào)，進(jìn)而帶動2月貸款市場報價利率（LPR）下調(diào)。

其次：看看大部分城市的土地市場情況

武漢的土地市場在3月底終于開始賣地，而一些企業(yè)也開始積極拿地。

從武漢看，雖然溢價率全部為零，但預(yù)計優(yōu)質(zhì)土地出讓后續(xù)會加速。在疫情平穩(wěn)后，武漢作為熱點城市，當(dāng)下抄底的土地很可能成為優(yōu)質(zhì)資源。

從3月單月土地市場看，全國熱點城市的土地市場活躍主要集中在蘇州、杭州、廣州等城市。有4個城市賣地超過百億。

第三：還有那些企業(yè)還在拿地?

從疫情后的拿地房企金額看，2-3月有10家房企拿地金額超過60億，其中華潤、綠城拿地超過100億。整體看，基本集中在國企央企拿地比較多。

第四：各地在政策試探。

3月份，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)多發(fā)，在2月份高達(dá)單月75次歷史記錄的基礎(chǔ)上，3月單月再次發(fā)布了60次房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策。

累計一季度房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)171次，而2019年同期只有104次，同比上漲65%。3月份的房地產(chǎn)市場多發(fā)，在2月刷新歷史記錄的基礎(chǔ)上繼續(xù)頻繁發(fā)布政策。大部分城市政策都有關(guān)松綁樓市，主要以救房地產(chǎn)企業(yè)，減少企業(yè)資金壓力、延緩公積金月供為主。

相比2月份政策，3月份多城市出現(xiàn)了政策一日游，救市政策被收回，同時也有多城市發(fā)布了人才購房新政策。

人才政策多發(fā)，基本與購房有關(guān)！3月單月，全國接近20城市發(fā)布了各種人才政策，其中大部分與購房相關(guān)。

全日制本科可以直接落戶蘇州，大專繳納6個月社保可以落戶。廣東江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站27日發(fā)布的《關(guān)于我市限購區(qū)域內(nèi)新建商品住房購房資格的通告》提出，具有大專以上學(xué)歷的非本市戶籍居民家庭，可購一套新建商品住房。

人才政策不敏感，各地當(dāng)下出臺政策逐漸謹(jǐn)慎，相比一日游政策，人才政策力度再大，也不會出現(xiàn)收回的風(fēng)險。

疫情下，宏觀經(jīng)濟(jì)變化，過去過嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控的確應(yīng)該有所調(diào)整，特別是在符合房住不炒的原則下，針對剛需和改善應(yīng)該出臺一定的政策，這不違背樓市調(diào)控原則，也不會對市場帶來太大影響，但包括海寧等松綁政策，的確有鼓勵炒房的嫌疑。

政策一日游體現(xiàn)地方救市的期望

累計看，最近一個多月，全國已經(jīng)有包括海寧、廣州、濟(jì)南、寶雞、駐馬店等5個城市出現(xiàn)了政策一日游。

疫情下，宏觀經(jīng)濟(jì)變化，過去過嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控的確應(yīng)該有所調(diào)整，特別是在符合房住不炒的原則下，針對剛需和改善應(yīng)該出臺一定的政策，這不違背樓市調(diào)控原則，也不會對市場帶來太大影響，但包括海寧等松綁政策，的確有鼓勵炒房的嫌疑。

各地松綁的政策內(nèi)容不一，但都出現(xiàn)了只要媒體集中報道，就撤銷的現(xiàn)象。這代表了雖然樓市一城一策，但各地針對本地樓市出臺政策依然過于隨意，部分政策明顯觸碰了政策底線，違背了房住不炒的大原則。

目前看，各地政策力度非常有限

目前的房地產(chǎn)政策基本都只針對節(jié)流有一定的影響，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，最大的問題還是資金壓力，特別是到期債務(wù)問題。一旦銷售不能快速恢復(fù)，房企到4-5月份將面臨普遍性的資金壓力。

整體看，疫情下，少數(shù)放松房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市都被叫停。而后續(xù)房地產(chǎn)政策的取向很可能有所改變。

房住不炒與支持剛需購房并不矛盾，政策取向是房住不炒，所以部分政府在疫情下，為了穩(wěn)定市場，出臺針對剛需購房者的扶持性政策并不違背中央政策。

雖然多個城市的政策一日游，但在地方財政壓力下，預(yù)計后續(xù)依然還會有更多的城市會試探政策底線。特別是三四線城市，財政壓力大，松綁房地產(chǎn)調(diào)控，穩(wěn)定活躍房地產(chǎn)市場的預(yù)期更強(qiáng)烈。

3月全國主要城市的市場成交量相比2月份有明顯復(fù)蘇，網(wǎng)簽成交量平均上漲了40%，但同比依然下調(diào)了20%以上，特別是一線城市，網(wǎng)簽同比下調(diào)了25%。

但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并非市場真實情況反映，當(dāng)下的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)基本都是開發(fā)商為了加快回款而爭取春節(jié)前的實際簽約逐漸進(jìn)入網(wǎng)簽程序。

實際相比2月份市場暴跌80-90%，3月份大部分城市市場成交量的確有所恢復(fù)，目前市場已經(jīng)恢復(fù)到了疫情前的40-50%，而且從趨勢看，從南到北逐漸復(fù)蘇，成交量有望在下半月季度回升。有望接近去年同期的60%。

整體而言全國南部城市相比北部區(qū)域更早復(fù)蘇，跌幅也比北部城市要低。

最后簡單的總結(jié)一下：預(yù)測2020年4月后的房地產(chǎn)市場，到底能不能買房？
1：相比通貨膨脹，現(xiàn)在全球都更擔(dān)憂出現(xiàn)通貨緊縮。如果出現(xiàn)通縮苗頭，那么對于所有人來說，肯定是現(xiàn)金為王。

2：如果相信宏觀調(diào)控，那么通脹的可能性更大，如果通脹出現(xiàn)，那么買房就是好的選擇。

3：當(dāng)然，當(dāng)下最需要關(guān)注的還是自己的現(xiàn)金流，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大問題的可能性非常大，如果對自身現(xiàn)金流沒有充分信心的情況下，不要投資更別提買房，更多的精力用在工作上。保住自己的工作比什么都重要。

3：并不是什么地方都可以買，全國能買房的城市不多了，一二線城市風(fēng)險不大，三四線城市謹(jǐn)慎。疫情下，未來房地產(chǎn)不可能普漲，對于任何人任何企業(yè)來說，都是換倉時代！換好房子，好城市，好地塊！買好項目！

4：對于購房者來說，是否降息就是是否買房的發(fā)令槍，不降息不買，降息就別猶豫。很簡單。

來源：大偉看樓市微信公眾號