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上周（18/9/22-9/28）主流49城一手房周成交519萬(wàn)平米，環(huán)比-13%；其中，一二線環(huán)比-15%、三四線環(huán)比-8%；9月截至上周月成交同比-5%，較8月下降11pct，其中一二線同比+8%、三四線同比-28%，分別較8月下降13pct和下降9pct，顯示出樓市金九成色略顯不足，其中一二線城市仍好于三四線，但50家主流房企9月銷售額同比+35%，弱市下龍頭銷售表現(xiàn)仍舊靚麗，推動(dòng)行業(yè)集中度進(jìn)一步上行。上周15個(gè)重點(diǎn)城市二手房合計(jì)周成交87萬(wàn)平米，環(huán)比-32%，9月截至上周月成交同比-8%，較8月下降13pct。庫(kù)存方面，上周16個(gè)重點(diǎn)城市推盤環(huán)比-14%，周成交/推盤比0.53倍，9月推盤較多及市場(chǎng)觀望情緒漸起導(dǎo)致9月月成交/推盤比降至為0.71倍。16城可售面積為7,355萬(wàn)平米，環(huán)比上升2.1%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為8.7個(gè)月，環(huán)比上升0.4個(gè)月，行業(yè)依然處于低庫(kù)存階段、并逐步進(jìn)入加庫(kù)存階段。政策新聞方面，廣東清遠(yuǎn)發(fā)文取消關(guān)于“備案價(jià)格允許在適當(dāng)區(qū)間上浮和房?jī)r(jià)備案后申請(qǐng)?zhí)岣邆浒竷r(jià)格”相關(guān)規(guī)定，表明當(dāng)?shù)叵迌r(jià)進(jìn)一步趨嚴(yán)。廈門市升級(jí)人才新政，放寬落戶條件，本科和?？凭陕鋺?，顯示當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策邊際改善對(duì)沖近期市場(chǎng)走弱趨勢(shì)。北京市東城區(qū)西城區(qū)禁止新建房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的住宅類項(xiàng)目、大型公建項(xiàng)目,全市禁止新設(shè)立房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)中的集中辦公區(qū)，料將利好北京存量資源豐富的房企。公司方面，華夏幸福與中國(guó)平安建立全面戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系而訂立框架性協(xié)議。金地集團(tuán)股東安邦財(cái)險(xiǎn)將公司2.65億股轉(zhuǎn)讓至安邦人壽，現(xiàn)安邦人壽持有公司9.22億股股份，占總股本的20.43%。中期來(lái)看，我們維持房地產(chǎn)小周期延長(zhǎng)框架，并認(rèn)為本輪供給端調(diào)控導(dǎo)致資源正快速向龍頭集聚，融資集中度>拿地集中度>銷售集中度，將推動(dòng)頭部房企銷售大增；短期來(lái)看，近期成交市場(chǎng)有所走弱，政策更嚴(yán)已無(wú)必要、甚至穩(wěn)市場(chǎng)或更為關(guān)鍵，同時(shí)土地市場(chǎng)正在加速降溫，流拍率和溢價(jià)率將進(jìn)一步惡化，預(yù)計(jì)地方政府的財(cái)政壓力將大幅加劇，緊隨其后投資也將逐步開始走弱，目前板塊低估值背景下繼續(xù)看多地產(chǎn)龍頭相對(duì)和絕對(duì)價(jià)值，并維持板塊推薦評(píng)級(jí)，維持推薦：保利地產(chǎn)、新城控股、萬(wàn)科A、融創(chuàng)中國(guó)、招商蛇口、金地集團(tuán)；二線：中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展、華夏幸福。

??支撐評(píng)級(jí)要點(diǎn)

??房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周49個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交519萬(wàn)平米，環(huán)比下降12.7%；9月截止上周一手房合計(jì)成交2,245萬(wàn)平米，較8月同期環(huán)比下降7.5%，較去年9月同期同比下降4.6%，其中當(dāng)月成交同比較8月下降11.1pct。其中，一、二、三、四線城市上周成交面積分別環(huán)比變化：-17.9%、-13.1%、-16.9%、+10.0%，當(dāng)月月成交同比分別為：+30.3%、+2.0%、-35.5%、-8.0%。16城可售面積為7,355萬(wàn)平米，環(huán)比上升2.1%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為8.7個(gè)月，環(huán)比上升0.4個(gè)月。

??主要政策新聞：廣東清遠(yuǎn)市發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管有關(guān)工作的通知，取消關(guān)于“備案價(jià)格允許在適當(dāng)區(qū)間上浮和房?jī)r(jià)備案后申請(qǐng)?zhí)岣邆浒竷r(jià)格”的相關(guān)規(guī)定。廈門市人民政府放寬落戶條件。北京市政府公布《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》（2018年版），東城區(qū)西城區(qū)禁止新建房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的住宅類項(xiàng)目,禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項(xiàng)目,全市范圍內(nèi)禁止新設(shè)立房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)中的集中辦公區(qū)。中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心公積金貸款政策暫無(wú)調(diào)整。

??公司動(dòng)態(tài)跟蹤：華夏幸福與中國(guó)平安建立全面戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系而訂立的框架性協(xié)議。金地集團(tuán)的股東安邦財(cái)險(xiǎn)將公司2.65億股轉(zhuǎn)讓至安邦人壽，占公司總股本的5.87%，現(xiàn)安邦人壽持有公司9.22億股股份，占公司總股本的20.43%。新城控股公司債券“15新城01”的回售有效申報(bào)數(shù)量為190.42萬(wàn)手，回售金額為人民幣19.04億元。中南建設(shè)擬受讓公司部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司股權(quán)給中南控股，關(guān)聯(lián)交易金額約10.91億元,占公司2017年股東權(quán)益的77.65%。

??一周板塊回顧：上周SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌3.80%，滬深300指數(shù)上漲0.83%，相對(duì)收益為-4.63%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在28個(gè)板塊排名中排第28位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為京糧控股、運(yùn)盛實(shí)業(yè)、中珠控股、長(zhǎng)春經(jīng)開、中房股份

??風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量超預(yù)期下行以及行業(yè)資金超預(yù)期收緊

   來(lái)源：中房網(wǎng)、華創(chuàng)證券