2018年注定是房企下半場(chǎng)分化的一個(gè)十字路口。有人會(huì)選擇向左，也有人會(huì)選擇向右。

從上半年已經(jīng)公布中報(bào)的上市房企來(lái)看，部分房企的擴(kuò)張思路以及發(fā)展策略可能已經(jīng)開(kāi)始發(fā)生了轉(zhuǎn)變。過(guò)去兩年房企們極端追求的高周轉(zhuǎn)偏外延擴(kuò)張模式，已經(jīng)被越來(lái)越多的房企所摒棄。

同樣，還有一部分房企，因區(qū)域調(diào)整和資金鏈的緊張，引發(fā)了“瘦身”計(jì)劃。而這場(chǎng)因“調(diào)控”引發(fā)的深度調(diào)整，給房企們帶來(lái)了深層次的陣痛。

龍頭房企選擇降速

萬(wàn)科降速、碧桂園反思，中海地產(chǎn)主動(dòng)放緩?fù)顿Y。在經(jīng)過(guò)過(guò)去幾年的規(guī)模沖刺之后，龍頭房企因?yàn)槭袌?chǎng)調(diào)控和事故頻發(fā)等原因已經(jīng)開(kāi)始規(guī)模反思。

以龍頭房企萬(wàn)科為例，2018年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科前六個(gè)月的合同銷(xiāo)售額僅有3046.6億元，同比增速不足一成。而即便在面對(duì)威脅企業(yè)存亡的股權(quán)大戰(zhàn)發(fā)生的2016、2017年同期，萬(wàn)科的銷(xiāo)售金額尚能分別增長(zhǎng)69.9%、45.8%。如果從全行業(yè)來(lái)看，部分已經(jīng)公布財(cái)報(bào)的房企上半年的銷(xiāo)售合計(jì)同比上漲的幅度大概在35左右?？傮w看，萬(wàn)科上半年規(guī)模擴(kuò)張意愿不是特別強(qiáng)烈。

另一家龍頭房企碧桂園，2018年上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額4124.9億元，同比增長(zhǎng)42.8%，仍就保持了較高的業(yè)績(jī)?cè)鏊?。但?duì)于下半年公司的發(fā)展，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上明確表示，下半年公司發(fā)展將進(jìn)入“提質(zhì)控速”新階段，以“零傷亡”作為企業(yè)追求的長(zhǎng)期目標(biāo)。同樣，碧桂園董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng)在《致投資者的一封信》中回顧了公司上半年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)之后，他也對(duì)過(guò)去兩個(gè)月發(fā)生的安全事故進(jìn)行檢討，認(rèn)為是碧桂園對(duì)安全的重視程度不夠，寧可放慢一些速度。

對(duì)于如何去衡量放慢發(fā)展速度，莫斌表示，放慢發(fā)展速度是相對(duì)于碧桂園自身而言，碧桂園項(xiàng)目的建設(shè)周期與行業(yè)的平均周期一致?！鞍踩耐度氩皇浅杀驹黾?，而是投資。任何的企業(yè)想要長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展，必須把安全放在第一位，因?yàn)樯菬o(wú)價(jià)的，因此要敬畏生命，此后我們要真正地將各項(xiàng)管控做到極致?！蹦笱a(bǔ)充道。此外，據(jù)碧桂園集團(tuán)副總裁兼營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理程光煜透露，未來(lái)，碧桂園將不設(shè)定銷(xiāo)售及供貨考核目標(biāo)，主動(dòng)調(diào)減供貨及銷(xiāo)售節(jié)奏，同時(shí)調(diào)整部分有需要的聯(lián)合驗(yàn)收節(jié)點(diǎn)并豁免考核。

還有一家最會(huì)賺錢(qián)的房企--中海地產(chǎn)，其上半年凈利潤(rùn)率為26.3%。上半年的合約銷(xiāo)售額達(dá)港幣1508.5億元，同比增長(zhǎng)18.5%；營(yíng)業(yè)收入為港幣886億元，同比微增1.6%。

穩(wěn)健的銷(xiāo)售之外，中海地產(chǎn)也在放緩拿地節(jié)奏，其董事局主席兼行政總裁顏建國(guó)表示，政策處于高度多變期，隨時(shí)可能出來(lái)下一步新的政策，所以目前我們對(duì)市場(chǎng)保持高度謹(jǐn)慎態(tài)度。我們寧可錯(cuò)失一些機(jī)會(huì)，也不想投錯(cuò)幾塊地。在顏建國(guó)看來(lái)，下半年房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張將逐步放緩。中海地產(chǎn)會(huì)根據(jù)回款進(jìn)度、政策與市場(chǎng)情況時(shí)刻調(diào)整投資節(jié)奏與規(guī)模。目前階段，中海地產(chǎn)會(huì)采取很謹(jǐn)慎的姿態(tài)對(duì)待投資。" 一季度，我們抓住市場(chǎng)窗口競(jìng)爭(zhēng)比較弱的機(jī)會(huì)，適當(dāng)多買(mǎi)了一點(diǎn)土地。二季度開(kāi)始，市場(chǎng)處于膠著狀態(tài)，我們主動(dòng)放緩?fù)顿Y速度。最近幾個(gè)月，我們還處于觀察期。"顏建國(guó)如是表示。

裁員瘦身：部分地產(chǎn)商經(jīng)歷陣痛

同樣，還有一部分房企，因區(qū)域調(diào)整和資金鏈的緊張，引發(fā)了“瘦身”計(jì)劃。

近日，包括泰禾集團(tuán)、綠地、華夏幸福、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)上海公司等接連被曝出部分地區(qū)的“瘦身”計(jì)劃。而這場(chǎng)“名義上不會(huì)大張旗鼓，實(shí)際上數(shù)量可觀”的人才調(diào)整正在逐漸蔓延且持續(xù)深入。

“我們裁員比例可能都不止30%，據(jù)說(shuō)我們（投資拓展）中心會(huì)裁掉三分之二?！蹦撤科髢?nèi)部人士何晴苦惱地表示。自公司釋放了裁員消息后，何晴近日來(lái)異常焦慮。因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)，在裁員大背景之下，房地產(chǎn)全行業(yè)均在面臨人才過(guò)剩現(xiàn)象。

“我們部門(mén)已經(jīng)裁過(guò)一輪，可能后面還會(huì)有動(dòng)作。剩下沒(méi)有被裁的員工主要分為兩類(lèi)：一類(lèi)是待遇比較低的員工，比如剛畢業(yè)的；一類(lèi)是重要崗位的總監(jiān)崗。”綠地一位內(nèi)部人士表示。據(jù)該知情人士透露，綠地此番裁員主要原因是“一線城市沒(méi)有土地了?！倍鴵?jù)另一獨(dú)立信息源相關(guān)人士透露，綠地此番“裁員”也可以稱之為“人員結(jié)構(gòu)調(diào)整”。

“人員結(jié)構(gòu)調(diào)整主要集中在上海、北京、天津、廣州、深圳，上述城市目前都處于拿地困難階段，沒(méi)有足夠的土地資源。綠地總部在上海，事業(yè)1、2部是最大的兩個(gè)部門(mén)，成員大部分是上海人，很多員工不愿意去外地，加上業(yè)績(jī)的壓力，所以需要作出一定的調(diào)整，有人說(shuō)1部2部年內(nèi)合并，但還沒(méi)看到文件。今年綠地的人員本身就比較動(dòng)蕩，這個(gè)情況還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。”不過(guò)，對(duì)于上述“裁員”事件，綠地官方持否認(rèn)態(tài)度。

此外，華夏幸福也因市場(chǎng)變化對(duì)公司團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了大幅“瘦身”。8月24日，有消息稱，因戰(zhàn)略收縮，華夏幸福天津事業(yè)部已就地解散。據(jù)多方了解，華夏幸福天津公司解散的消息屬實(shí)。此外，據(jù)知情人士透露，華夏幸福此番“瘦身”可能還將持續(xù)。華夏幸福官方也坦承，正在進(jìn)行局部?jī)?yōu)化和調(diào)整。

除了拿地困境，何晴所在的公司還面臨資金鏈緊張的窘狀。而據(jù)她了解，為了渡過(guò)難關(guān)，公司產(chǎn)生了不少高成本短期借貸，但這似乎也未能緩解這家公司的資金之渴。于是，“裁員”計(jì)劃正在醞釀中。未過(guò)試用期的何晴也因此整日憂心自己可能在“裁員”計(jì)劃的名單中。

今年以來(lái)，隨著信貸政策持續(xù)收緊，不少地產(chǎn)公司面臨資金困境。8月24日，有媒體報(bào)道稱，南京宏圖地產(chǎn)正在尋求買(mǎi)家，出售其持有的全部地產(chǎn)項(xiàng)目，以填補(bǔ)母公司三胞集團(tuán)存在的巨大資金缺口。項(xiàng)目出售完成后，宏圖將退出房地產(chǎn)行業(yè)，僅保留部分項(xiàng)目股權(quán)作為投資

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而據(jù)了解，另外一家同樣深陷資金鏈困境的以文旅地產(chǎn)為主要業(yè)態(tài)的公司已經(jīng)啟動(dòng)了更大范圍的“裁員”計(jì)劃。據(jù)該公司內(nèi)部員工向透露，“一開(kāi)始我們都還心存僥幸，以為‘裁員’只是針對(duì)還未轉(zhuǎn)正的新員工，但是現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)是對(duì)我們所有員工；一開(kāi)始我們以為只是像華夏幸福這樣收縮陣營(yíng)，但現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)公司連收縮的能力都沒(méi)有，最后可能就會(huì)回歸到原點(diǎn)。”該人士無(wú)奈的表示。此刻，該人士正在加入“討薪”行列。

市場(chǎng)下行的陣痛

無(wú)論是因區(qū)域調(diào)整引發(fā)的“瘦身”計(jì)劃，還是因資金鏈緊張引發(fā)的“裁員”，都是房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)中的表現(xiàn)。而這場(chǎng)因“調(diào)控”引發(fā)的深度調(diào)整，給房企們帶來(lái)了深層次的陣痛。

“陣痛，也說(shuō)明盲目擴(kuò)張會(huì)出現(xiàn)很多新問(wèn)題。而通過(guò)人員調(diào)整，也是對(duì)過(guò)去相對(duì)臃腫的企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行了糾正。當(dāng)前部分企業(yè)進(jìn)行了裁員或業(yè)務(wù)條線壓縮，應(yīng)該理解為企業(yè)控制成本的行為。而從戰(zhàn)略上看，其實(shí)也體現(xiàn)了一點(diǎn)，即此類(lèi)地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)也會(huì)面臨很多壓力，必須通過(guò)此類(lèi)業(yè)務(wù)條線人員隊(duì)伍的壓縮來(lái)實(shí)現(xiàn)效率提高和成本降低。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年下半年很多房企會(huì)面臨資金回籠等壓力，所以從企業(yè)高效運(yùn)作的角度看，要適當(dāng)管控“小白兔”的隊(duì)伍。此類(lèi)“小白兔”的含義在于，往往屬于業(yè)績(jī)平平而且效率不高的員工。最典型的是在目前業(yè)績(jī)壓力下，部分銷(xiāo)售也積極性不高；投資策略屢屢犯錯(cuò)的員工，則會(huì)面臨裁員或調(diào)整崗位等問(wèn)題。因此，類(lèi)似裁員的現(xiàn)象，也是企業(yè)提高效率的表現(xiàn)。

同策研究院總監(jiān)張宏偉表示，“裁員主要有兩方面原因：一是區(qū)域結(jié)構(gòu)性調(diào)整。比如，在一線城市或部分調(diào)控、限價(jià)比較嚴(yán)格的城市（比如環(huán)北京、海南地區(qū)），這些城市因拿地、銷(xiāo)售等問(wèn)題，不再需要原來(lái)大規(guī)模的團(tuán)隊(duì)；二是個(gè)別企業(yè)面臨資金鏈緊張情況。房企因此放緩了投資拿地節(jié)奏，投資策略則盡可能偏向高周轉(zhuǎn)，在人員編制上也開(kāi)始收縮，有些甚至開(kāi)始裁員?！?/span>

新城控股副總裁歐陽(yáng)捷表示，“市場(chǎng)擴(kuò)張時(shí)，企業(yè)拓展區(qū)域擴(kuò)張、人員擴(kuò)張、財(cái)務(wù)擴(kuò)張；市場(chǎng)受限時(shí)，企業(yè)收縮項(xiàng)目拓展、人員規(guī)模、債務(wù)負(fù)擔(dān)。目前市場(chǎng)分化極為嚴(yán)重，在一些較好的區(qū)域市場(chǎng)，企業(yè)可能還在繼續(xù)擴(kuò)張，但在調(diào)控嚴(yán)格的一二線城市及周邊地區(qū)，量縮價(jià)穩(wěn)，固守在這樣區(qū)域只能收縮?！?/span>

“裁員只是初步表現(xiàn)，接下來(lái)就是市場(chǎng)深度調(diào)整，市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)大范圍大幅降價(jià)。這極有可能會(huì)從過(guò)去房?jī)r(jià)上漲比較快且幅度較高的城市率先開(kāi)始，然后蔓延到全國(guó)一二線城市?！睆埡陚フf(shuō)。

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