導(dǎo)讀

??目前，彩生活覆蓋了中國(guó)249個(gè)城市及新加坡，形成了華東、華南、西北、西南、東北、華北、華中以及新加坡和中國(guó)香港的區(qū)域布局。而彩生活收購(gòu)的萬(wàn)達(dá)物業(yè)“萬(wàn)象美”并表后，令平臺(tái)效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)，一躍成為全球最大的物業(yè)服務(wù)商。

??2018年上半年，萬(wàn)科、恒大等超大型房企銷(xiāo)售增速放緩，但中小房企的銷(xiāo)售仍在高速增長(zhǎng)。

??據(jù)克爾瑞銷(xiāo)售排行榜，上半年TOP20和TOP50房企銷(xiāo)售額提高幅度最大，高達(dá)50%，中小房企仍然在規(guī)模經(jīng)營(yíng)賽道上奔跑。

??即使如此，大部分中小房企尤其是百億級(jí)別的房企，其規(guī)模增長(zhǎng)的空間已經(jīng)十分有限。因此，如何在未來(lái)的市場(chǎng)中多元化生存，一些中小房企早已有謀劃。

??花樣年便是其中的代表。作為房企打造社區(qū)服務(wù)平臺(tái)的龍頭，花樣年踐行“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和社區(qū)服務(wù)”雙頭部戰(zhàn)略，并初顯成效。據(jù)花樣年中期財(cái)報(bào)，其上半年總收入約51.96億元，其中輕資產(chǎn)收入占比首次突破50%。

??中小房企的規(guī)模競(jìng)賽

??隨著第一、二梯隊(duì)的房企逐漸穩(wěn)定，第三、四梯隊(duì)中千億、百億級(jí)別的房企，在近兩年的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。

??去年首次沖入千億陣營(yíng)的世茂和新城控股，今年上半年銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)分別高達(dá)60%、94.2%。

??世茂上半年共實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售723.2億元，其中6月單月銷(xiāo)售額為207.4億元，同比增長(zhǎng)83.4%，合約銷(xiāo)售面積達(dá)127.4萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。

??新城控股上半年合同銷(xiāo)售金額約953.11億元，幾乎翻倍增長(zhǎng)；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)區(qū)間為19.39億元-25.39億元，同比增70%-120%。

??金茂更為夸張，上半年累計(jì)簽約及成交銷(xiāo)售金額為717.6億元，同比增長(zhǎng)197.6%，翻了將近兩倍。

??明年有望沖千億的奧園和龍光也在全力沖刺。上半年，龍光實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額354.7億元，同比增長(zhǎng)83.7%，并宣布上調(diào)2018年銷(xiāo)售目標(biāo)至700億元，預(yù)計(jì)2019年銷(xiāo)售將達(dá)千億。

??奧園上半年合同銷(xiāo)售為402.9億元，同比增長(zhǎng)高達(dá)143%，完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的63%；其中6月合同銷(xiāo)售為119.7億元，創(chuàng)單月銷(xiāo)售新高。

??奧園主席郭梓文在三月業(yè)績(jī)會(huì)表示，公司未來(lái)三年銷(xiāo)售期望復(fù)合增長(zhǎng)率不低于40%，將在2019年突破千億。

??易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱預(yù)計(jì)，今年過(guò)億的房企數(shù)量應(yīng)在33-37家，今年“破千億”是最重要的機(jī)會(huì)，再不抓住，房企壓力會(huì)更大。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，不少中小房企這兩年在三四線城市的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較強(qiáng)，新力、中梁、祥生、正商等都是靠銷(xiāo)售成長(zhǎng)起來(lái)的，但隨著棚改逐漸退出，中小房企的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)存在瓶頸。

??東興證券分析師鄭閔鋼認(rèn)為，從社融各項(xiàng)構(gòu)成的變動(dòng)看，銀行表外業(yè)務(wù)回表越發(fā)明顯，這將進(jìn)一步助推地產(chǎn)行業(yè)集中度的提升，龍頭房企在貸款可得性和債券融資可得性方面的優(yōu)勢(shì)將越發(fā)明顯；同時(shí)，部分中小房企和高風(fēng)險(xiǎn)房企，將感受到越來(lái)越大的經(jīng)營(yíng)壓力。

??廣州一家百億級(jí)房企高管表示，在當(dāng)前和未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，千億規(guī)模將成為房企生存門(mén)檻。

??“兩條腿走路”的花樣年

??2012年，花樣年控股董事局主席潘軍于業(yè)內(nèi)率先提出向輕資產(chǎn)的社區(qū)服務(wù)轉(zhuǎn)型，如今，花樣年的規(guī)模雖然不及其他房企，但依靠“彩生活”這一社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商的角色，成為中小房企的轉(zhuǎn)型樣本。

??財(cái)報(bào)顯示，花樣年上半年總收入約人民幣51.96億元，較2017年同期約人民幣36.37億元上升42.8%；上半年租金、酒店及社區(qū)服務(wù)等經(jīng)常性的收入約為26.3億人民幣，同比大幅增加68.6%，收入占比首次突破50%。

??不過(guò)，花樣年的凈利潤(rùn)僅約為人民幣1.80億元。

??花樣年的第一次轉(zhuǎn)型，可回溯到房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭迅猛的2012年。彼時(shí)花樣年破釜沉舟提出由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)為社區(qū)服務(wù)商，2014年6月，其分拆物業(yè)業(yè)務(wù)“彩生活”于香港上市，成為內(nèi)地房企“中國(guó)社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)第一股”。

??隨后，花樣年收購(gòu)開(kāi)元國(guó)際物業(yè)管理公司和萬(wàn)達(dá)物業(yè)等。但急于“去地產(chǎn)化”的負(fù)面效應(yīng)也隨之而來(lái)，花樣年在銷(xiāo)售規(guī)模上落后了，也錯(cuò)過(guò)了2015-2016年火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??反思后的花樣年，于2017年開(kāi)始重新加碼房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并不斷調(diào)整輕重資產(chǎn)的戰(zhàn)略布局，實(shí)現(xiàn)輕重并舉。

??期內(nèi)，花樣年仍然在傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上積極進(jìn)取，上半年新開(kāi)工面積229萬(wàn)平方米，在建面積近500萬(wàn)平方米，且集中在2019至2020年竣工。土地儲(chǔ)備方面，截至2018年6月30日，土地儲(chǔ)備近2200萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總貨值超過(guò)3000億人民幣，足夠未來(lái)三年增長(zhǎng)。

??其中，深圳7個(gè)舊改項(xiàng)目，土儲(chǔ)面積超210萬(wàn)平方米，儲(chǔ)備貨值超過(guò)1000億。其投資策略仍然以北京、上海、深圳、武漢、成都等市場(chǎng)潛力大、資金回報(bào)豐厚的一、二線城市新增土地為主。

??同時(shí)，花樣年旗下彩生活服務(wù)平臺(tái)的服務(wù)面積保持快速增長(zhǎng)。期內(nèi)，彩生活總共簽約管理面積4.84億平方米，服務(wù)小區(qū)2555個(gè)，分別同比增長(zhǎng)63.8百萬(wàn)平方米和220個(gè)社區(qū)，其平臺(tái)服務(wù)面積突破9.8億平方米。

??目前，彩生活覆蓋了中國(guó)249個(gè)城市及新加坡，形成了華東、華南、西北、西南、東北、華北、華中以及新加坡和中國(guó)香港的區(qū)域布局。

??而彩生活收購(gòu)的萬(wàn)達(dá)物業(yè)“萬(wàn)象美”并表后，令平臺(tái)效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)，一躍成為全球最大的物業(yè)服務(wù)商。

??8月23日，彩生活半年業(yè)績(jī)會(huì)上，潘軍表示，與同行相比，彩生活的估值被嚴(yán)重低估。潘軍認(rèn)為，彩生活的營(yíng)收規(guī)模、物業(yè)收費(fèi)收入都大幅領(lǐng)先，其增值服務(wù)內(nèi)容都區(qū)別于傳統(tǒng)物業(yè)公司?！拔覀冎τ谂c互聯(lián)網(wǎng)的連接，希望投資者能看到彩生活在社區(qū)服務(wù)創(chuàng)新領(lǐng)域中領(lǐng)頭羊的地位?！?/span>

??潘軍指出，2018年下半年，受貿(mào)易摩擦及金融嚴(yán)監(jiān)管影響，下半年風(fēng)險(xiǎn)及不確定性增大。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化將加劇，行業(yè)整合加速，分類(lèi)調(diào)控和因城施策仍是房地產(chǎn)調(diào)控的主要基調(diào)。

??潘軍表示，2018年是花樣年發(fā)展與擴(kuò)張階段的關(guān)鍵一年，公司將通過(guò)整合企業(yè)內(nèi)外資源，形成基于輕重兩大業(yè)務(wù)系統(tǒng)的有機(jī)生態(tài)圈；在構(gòu)建、調(diào)整和完善業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和層次的同時(shí)，以戰(zhàn)略合作及兼并/收購(gòu)等途徑，實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)規(guī)模穩(wěn)步快速增長(zhǎng)，以及業(yè)務(wù)體系及商業(yè)模式的整合協(xié)同。

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