包括北京、廣州、南京等地在內(nèi)，臨近年底，多個(gè)一二線城市正在加速供地，土地市場(chǎng)迎來(lái)一波供應(yīng)小高潮。

“大部分土地銷售額持平或者減少的城市最近明顯開始井噴供應(yīng)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉指出，全國(guó)多城市土地成交依然處于高位，特別是一二線城市，房企對(duì)住宅類土地拿地積極性較高，因此預(yù)計(jì)2019年，一二線土地市場(chǎng)成交依然將維持在高位。

不過(guò)，由于房企資金壓力較大，且最近信托等資金監(jiān)管嚴(yán)格，導(dǎo)致房企對(duì)總價(jià)較高的地塊相對(duì)謹(jǐn)慎，對(duì)非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。這也使得土地市場(chǎng)的溢價(jià)率有所降低，流拍狀況時(shí)有發(fā)生。

“心態(tài)要平和一點(diǎn)，算賬要冷靜一點(diǎn)。未來(lái)房?jī)r(jià)橫盤將是必然趨勢(shì)，地價(jià)低、能快銷、有利潤(rùn)的項(xiàng)目才是合適的?！毙鲁强毓杉瘓F(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷建議。

土地市場(chǎng)放量迎來(lái)出讓高峰

11月26日，北京市推出13宗地塊，總出讓面積為79.40萬(wàn)平方米，總起價(jià)295.19億元，最終12宗地塊成功出讓，攬金316.46億元，這也成為北京歷史上出讓住宅土地最多、金額最高的一天。

這場(chǎng)盛宴或許只是一個(gè)開始：臨近年底，包括北京在內(nèi)，不少城市的土地市場(chǎng)近期都在集中放量。就在北京土地市場(chǎng)創(chuàng)下歷史新高的同一天，大連市國(guó)有土地使用權(quán)交易中心發(fā)布出讓公告，掛牌17宗土地，成為大連土地市場(chǎng)本年度一次性出讓地塊最多的一次。同樣在這一天，濟(jì)南公共資源交易中心網(wǎng)上也掛牌了15宗土地。

整個(gè)11月，南京、昆明、廣州、成都等多個(gè)城市的土地掛牌量也都有所上升。中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，一線城市11月供應(yīng)土地合計(jì)高達(dá)90宗，刷新了最近幾年紀(jì)錄，而二線城市供應(yīng)量也有所上漲，11月供應(yīng)了土地合計(jì)1400宗，也將是年內(nèi)最高記錄。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，近期各地土地市場(chǎng)供應(yīng)“井噴”的主要原因在于，地方政府需要完成年內(nèi)供地指標(biāo)，而房企也有補(bǔ)充土儲(chǔ)的需求。

第一太平戴維斯中國(guó)市場(chǎng)研究部高級(jí)董事及主管簡(jiǎn)可向記者表示，由于政府調(diào)控、開發(fā)商融資困難、銷售市場(chǎng)調(diào)整等一系列原因，上半年很多一二線城市土地市場(chǎng)較為沉寂。年末之際，地方政府面臨一定出讓任務(wù)壓力，資金充沛的大型開發(fā)商也有補(bǔ)充儲(chǔ)備的需求;另一方面，市場(chǎng)基本面穩(wěn)定，普遍預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)過(guò)熱局面，也為土地出讓帶來(lái)良好基礎(chǔ)條件。

“如果不加緊供地，增加供應(yīng)，未來(lái)將面臨供求失衡矛盾加劇的風(fēng)險(xiǎn)?！睔W陽(yáng)捷指出，以北京為例，今年計(jì)劃供地1200公頃，但目前供地僅為408公頃，成交僅為347公頃，僅相當(dāng)于去年全年的49%。而張大偉也向記者透露，年內(nèi)大部分城市土地銷售額漲幅放緩，全國(guó)賣地最多的50大城市合計(jì)年內(nèi)截至11月26日賣地3.21萬(wàn)億，同比只上漲了7.3%。這可以說(shuō)是最近多年來(lái)最低的漲幅，所以其中大部分土地銷售額持平或者減少的城市最近明顯開始井噴供應(yīng)。

“目前整體的樓市庫(kù)存還是處于一個(gè)比較低的低位，因此急需增加供給，否則會(huì)導(dǎo)致后續(xù)供應(yīng)不足?！敝袊?guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟表示。與上述觀點(diǎn)類似，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，今年以來(lái)出現(xiàn)不少流拍的現(xiàn)象，“和地方政府有點(diǎn)偏差”，因此到了年底政府通過(guò)調(diào)整土地出讓方式希望積極形成交易態(tài)勢(shì)。而對(duì)于一些房企來(lái)說(shuō)，可以形成新的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略。

“整體看，年末土地成交高峰已經(jīng)出現(xiàn)?！睆埓髠フJ(rèn)為，目前全國(guó)多城市土地成交依然處于高位，特別是一二線城市，房企對(duì)住宅類土地的拿地積極性較高。眼下房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力比前兩年明顯加大，但有資金的企業(yè)依然非常多。從北京11月26日那場(chǎng)土拍可以看出，土地市場(chǎng)雖然降溫，但依然有企業(yè)看好后市。在一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格的背景下，房企為了增加銷售額依然會(huì)集中拿地。因此其預(yù)計(jì)2019年，一二線土地市場(chǎng)成交依然將維持在高位。

房企愈發(fā)謹(jǐn)慎

不過(guò)，盡管如此，多位業(yè)內(nèi)人士依然強(qiáng)調(diào)，整體來(lái)看房企謹(jǐn)慎拿地依然將成為主流，土地市場(chǎng)將延續(xù)低溢價(jià)率態(tài)勢(shì)。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，截至11月22日，土地市場(chǎng)逐漸平穩(wěn)，大部分熱點(diǎn)城市土地出讓的溢價(jià)率均保持低位，基本在10%左右，明顯低于2015年至2017年平均30%的溢價(jià)率。陳晟直言，“土地流標(biāo)的情況將會(huì)是一種常態(tài)。”

張大偉指出，在全國(guó)一二線城市嚴(yán)格調(diào)控的大環(huán)境之下，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對(duì)非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)出現(xiàn)分化。2018年樓市將繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控，這種情況下，大部分房企對(duì)土地市場(chǎng)的熱度逐漸降低，搶地積極性降低。“從整體看，房企拿地意愿比上半年明顯退燒。”張大偉認(rèn)為，最近信托等資金監(jiān)管嚴(yán)格，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)總價(jià)較高的地塊相對(duì)謹(jǐn)慎。

交通銀行研報(bào)指出，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，開發(fā)企業(yè)出于對(duì)未來(lái)行業(yè)利潤(rùn)空間的擔(dān)憂，拿地行為趨于謹(jǐn)慎。而CRIC克而瑞中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)也顯示，10月份近三成企業(yè)未拿地，反映了當(dāng)前市場(chǎng)格局下開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地的態(tài)度。

在這樣的情況下，歐陽(yáng)捷建議同行，“心態(tài)要平和一點(diǎn)，算賬要冷靜一點(diǎn)。未來(lái)房?jī)r(jià)橫盤將是必然趨勢(shì)，地價(jià)低、能快銷、有利潤(rùn)的項(xiàng)目才是合適的?！倍髟吹禺a(chǎn)研究院副主編崔曉丹認(rèn)為，第四季度土地市場(chǎng)會(huì)更加慘淡，但這種低迷實(shí)際上代表著市場(chǎng)正在回歸理性，在這期間土地市場(chǎng)將迎來(lái)一波供應(yīng)小高潮，能抓住這個(gè)時(shí)機(jī)拿地的房企，將在未來(lái)的銷售市場(chǎng)上占得先機(jī)。

簡(jiǎn)可認(rèn)為，開發(fā)商從拿地到銷售轉(zhuǎn)化通常需要一年時(shí)間準(zhǔn)備，意味著不會(huì)因此推升2019年供應(yīng)水平，所以此番集中供應(yīng)并不會(huì)給2019年樓市帶來(lái)過(guò)多直接影響?！暗写罅客频?，也會(huì)集中消耗開發(fā)商資金儲(chǔ)備，如果融資面沒有改善跡象，明年年初土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)仍會(huì)回歸平常?！?/span>

來(lái)源:華夏時(shí)報(bào)