全國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存進(jìn)入尾聲？

時(shí)代更迭，全國(guó)大部分城市已從房地產(chǎn)去庫(kù)存轉(zhuǎn)向補(bǔ)庫(kù)存。

4年前，呼和浩特第一個(gè)取消樓市限購(gòu)，喊出去庫(kù)存的口號(hào)，從此拉開了樓市去庫(kù)存的序幕；4年后，第一個(gè)宣告“全面停止房地產(chǎn)去庫(kù)存”的城市仍是呼和浩特，并由此釋放出全國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存進(jìn)入尾聲的信號(hào)。

商品房待售面積是反映房地產(chǎn)庫(kù)存水平的指標(biāo)之一。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積至71853萬(wàn)平方米。經(jīng)過兩年多的去庫(kù)存，至2018年7月末，商品房待售面積已降至54428萬(wàn)平方米，跌至50個(gè)月以來最低點(diǎn)。

去庫(kù)存任務(wù)的結(jié)束，意味著之前致力于去庫(kù)存的政策也將退場(chǎng)。而以貨幣化安置為主的棚改模式，曾是促進(jìn)三四線城市去庫(kù)存的最大“功臣”，如今也將“功成身退”。

中國(guó)人民銀行武漢分行行長(zhǎng)王玉玲建議適當(dāng)壓縮棚改計(jì)劃任務(wù)，逐年減輕或取消對(duì)地方政府棚改任務(wù)的考核，取消棚改與“去庫(kù)存”相掛鉤政策，因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，將以貨幣安置為主轉(zhuǎn)為以實(shí)物安置為主、貨幣安置為輔。

“對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅居前的三四線城市，應(yīng)該停止土地拆遷的貨幣化補(bǔ)償政策，減少或停止棚戶區(qū)改造的貨幣化安置。住房市場(chǎng)平穩(wěn)的城市可采取逐步退出去庫(kù)存政策的方式?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院金融所房地產(chǎn)研究中心主任尹中立認(rèn)為。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者查閱，當(dāng)前東北、西北和西南省份對(duì)棚改貨幣化依賴度較大。官方數(shù)據(jù)顯示，2017年末大多數(shù)省市棚改貨幣化安置比例升至50%以上。如：吉林、黑龍江、安徽均超55%，青海72%，陜西77%，湖南83%，海南89%，遼寧97%。部分地區(qū)還將貨幣化安置比例提高至100%，原則上不再新建棚改安置房，如江蘇22個(gè)縣、寧夏回族自治區(qū)部分市縣區(qū)等。

去庫(kù)存任務(wù)結(jié)束，部分城市調(diào)控轉(zhuǎn)向補(bǔ)庫(kù)存

根據(jù)易居研究院房地產(chǎn)庫(kù)存數(shù)據(jù)顯示，2014年6月，呼和浩特商品房去庫(kù)存周期達(dá)47個(gè)月，2018年7月末降至10.5個(gè)月，去庫(kù)存任務(wù)完成。同時(shí)，2017年以來，呼和浩特市的房?jī)r(jià)一路上漲。2018年7月呼和浩特新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲2.4%，同比上漲11.8%。

8月24日，呼和浩特市住房保障和房屋管理局發(fā)布通知，提出把“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”作為房地產(chǎn)調(diào)控的總體目標(biāo)，全面停止房地產(chǎn)去庫(kù)存調(diào)控措施，并提出一系列補(bǔ)庫(kù)存措施，如增加住房用地有效供應(yīng)，保證全年土地供應(yīng)量達(dá)到5000畝，其中普通商品住房供地比例不低于70%；穩(wěn)步推進(jìn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目回遷安置，回遷安置比例控制在70%左右。

從全國(guó)范圍來看，很多城市都面臨補(bǔ)庫(kù)存的壓力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年末，全國(guó)商品房待售面積為27194萬(wàn)平方米，四年后的2015年末，商品房待售面積漲幅超2.6倍，至71853萬(wàn)平方米。2015年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”。至2018年7月末，商品房待售面積降至54428萬(wàn)平方米。

易居研究院發(fā)布的百城住宅庫(kù)存報(bào)告亦顯示，截至今年7月底，其監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量環(huán)比減少0.6%，同比減少8.0%，100個(gè)城市新建商品住宅存銷比為9.6。這個(gè)庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于2011年11月的水平。

7月份，100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量4419萬(wàn)平方米，而成交量4694萬(wàn)平方米。樓市已連續(xù)8個(gè)月呈現(xiàn)出供小于求的態(tài)勢(shì)。尤其是三四線城市，2014年下半年開始積極推進(jìn)棚改政策，去庫(kù)存周期從2014年7月平均25個(gè)月的歷史高位下滑到當(dāng)前不足10個(gè)月的歷史底部。

從之前高庫(kù)存的城市看，呼和浩特4年前去庫(kù)存周期達(dá)47個(gè)月，如今只剩10個(gè)月；唐山、丹東、舟山、柳州、蚌埠、溫州、襄陽(yáng)、嘉興、嘉善等地4年前去化周期達(dá)四五年甚至更高，如今均降至12個(gè)月以下。

事實(shí)上，雖然其他城市沒有明確喊出“停止去庫(kù)存”，但動(dòng)作上已經(jīng)在向補(bǔ)庫(kù)存靠攏。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷援引數(shù)據(jù)表示，今年1~7月，一線城市購(gòu)置住宅用地規(guī)劃可建面積1051萬(wàn)平方米，比去年同期減少13.1%；二線城市購(gòu)置住宅用地規(guī)劃可建面積2.52億平方米，比去年同期增長(zhǎng)33.3%；三四線城市補(bǔ)充住宅用地面積3.44億平方米，比去年同期增長(zhǎng)56.54%。

恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平指出，現(xiàn)在來看去庫(kù)存去產(chǎn)能基本完成，特別是三四線城市，經(jīng)過前期棚改貨幣化安置，去庫(kù)存任務(wù)基本完成，炒房者投機(jī)獲利的美夢(mèng)也要結(jié)束了。

貨幣化安置或漸次退出，部分城市已有動(dòng)作

既然去庫(kù)存任務(wù)已完成，維持高比例棚改貨幣化安置就顯得不合時(shí)宜了。然而，2018～2020年，國(guó)家仍有1500萬(wàn)套棚改計(jì)劃，棚改及貨幣化安置應(yīng)何去何從？

7月12日，住建部表示，要因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫(kù)存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。

今年，部分省市取消了棚改貨幣化安置優(yōu)惠政策，有的省市加大了實(shí)物安置住房建設(shè)力度，這些都符合因地制宜推進(jìn)貨幣化棚改工作的政策導(dǎo)向。

8月28日，長(zhǎng)春市政府發(fā)文表示，新啟動(dòng)實(shí)施的棚改項(xiàng)目將取消貨幣化安置購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策，鼓勵(lì)有條件的棚改項(xiàng)目新建一定數(shù)量的回遷安置住房。

值得注意是的，長(zhǎng)春市取消的只是貨幣化安置下的購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)，而非貨幣化安置本身。2016年7月21日，長(zhǎng)春市曾就貨幣化安置規(guī)定，被征收人在征收補(bǔ)償協(xié)議生效之日起6個(gè)月內(nèi)，在本市購(gòu)買商品房的，按征收部門所評(píng)估被征收房屋的金額的10%給予購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)；超過6個(gè)月再購(gòu)房則無(wú)此獎(jiǎng)勵(lì)。

克而瑞長(zhǎng)春機(jī)構(gòu)高級(jí)分析師姜峰對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，本次取消購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策將有效減少購(gòu)房需求的集中釋放，有利于整個(gè)長(zhǎng)春市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。而鼓勵(lì)有條件的棚改項(xiàng)目新建一定數(shù)量的回遷安置住房，也減輕了政府的財(cái)政壓力。

不過，姜峰也指出，對(duì)于長(zhǎng)春市場(chǎng)來說，一段時(shí)間內(nèi)棚改貨幣化安置很難取消，也不會(huì)明顯降低，因?yàn)橄啾荣|(zhì)量較差、認(rèn)可度不高的回遷安置房，群眾更傾向貨幣化購(gòu)買商品房。

呼和浩特則將棚戶區(qū)改造項(xiàng)目回遷安置比例要求控制在70%左右。據(jù)呼和浩特市住房保障和房屋管理局副局長(zhǎng)楊萬(wàn)邦透露，此前呼和浩特市實(shí)施棚戶區(qū)三年改造，約95%的棚戶區(qū)改造實(shí)施了貨幣化補(bǔ)償安置。這次相當(dāng)于將貨幣化安置比例大幅調(diào)減至30%左右。

此外，宣城市提出確保棚改貨幣化安置比例不得高于50%?；窗彩幸嗉皶r(shí)調(diào)整棚改安置政策，通過建設(shè)棚改定銷房解決實(shí)物安置問題，新實(shí)施棚改項(xiàng)目選擇實(shí)物安置的比例超50%，貨幣化安置比例則大幅降低。

歐陽(yáng)捷表示，棚改貨幣化安置加快了去庫(kù)存進(jìn)程，也間接推動(dòng)了一些城市房?jī)r(jià)地價(jià)暴漲，收縮棚改貨幣化比例，淡化去庫(kù)存口號(hào)，有助于市場(chǎng)降溫。中央棚改資金放款速度會(huì)放慢，在一些城市，棚改貨幣化安置比例會(huì)有所下降，但棚改還會(huì)繼續(xù)，2018年新開工580萬(wàn)套的棚改任務(wù)一定會(huì)完成。

政府對(duì)棚改安置曾給出三個(gè)途徑，一是貨幣化安置，二是回遷房建設(shè)，三是政府購(gòu)買存量商品房用于回遷安置。后來執(zhí)行中，大部分城市一刀切采取貨幣化安置。2016年，全國(guó)棚改貨幣化安置比例為48.5%，2017年估計(jì)達(dá)到60%。從各省實(shí)踐來看，近2年貨幣化安置比例普遍達(dá)到50%以上，而超過70%的省市自治區(qū)包括：河北、遼寧、湖南、四川、內(nèi)蒙古、海南、云南、陜西、青海、寧夏等地。

分線域來看，2017年一線城市棚改貨幣化安置比例約16%，二線城市約50%，三四線城市約63%。

姜峰認(rèn)為，一線城市、比較發(fā)達(dá)的二線城市，貨幣化安置作用不大，因?yàn)檫@些城市房?jī)r(jià)高，貨幣化安置會(huì)導(dǎo)致政府財(cái)政壓力大，房源緊張則使得群眾對(duì)貨幣化安置的呼聲并不大；但大部分三四線城市，貨幣化安置動(dòng)力更強(qiáng)，政府更省精力，百姓則普遍不信任回遷安置房，后期貨幣化安置會(huì)不會(huì)退出則要看地方政府的主觀積極性。

任澤平通過測(cè)算預(yù)計(jì)，2018年貨幣化安置率將降至40%，2019~2020年進(jìn)一步縮至30%。一是三四線城市商品住宅去化周期降至7.6個(gè)月，房?jī)r(jià)上漲壓力大；二是隨著房?jī)r(jià)上漲，貨幣化成本快速上升。不過，若2018年三四線城市貨幣化安置比例降至40%，商品房銷售面積將減少0.6億平方米，銷售增速降低5.8個(gè)百分點(diǎn)；貨幣化安置比例每降低5個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市商品房銷售面積增速降低1.3個(gè)百分點(diǎn)。

“棚改貨幣化安置比例降低后，對(duì)棚改貨幣化倚賴度較高的東北、西北和部分西南省份，以及主要城市群之外的三四線城市，銷售將會(huì)受到較大影響。預(yù)計(jì)那些沒有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和人口流入的三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨長(zhǎng)達(dá)3-5年以上的供求格局調(diào)整?！比螡善秸J(rèn)為。