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地圖找房

土地流拍的真相!

2018-08-09 11:57
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過去兩年,資金寬松,房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額和拿地金額一路高漲。


根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2016年全國商品房銷售額為117627億元,2017年全國商品房銷售額為133701億元,刷新歷史記錄。財政部公布的數(shù)據(jù)顯示,2016年國有土地使用權(quán)出讓收入為37457億元,而2017年國有土地使用權(quán)出讓收入高達52059億元,同樣刷新歷史記錄。


無論是銷售市場,還是土地市場,一味地上漲并非常態(tài)。


今年以來,土地供需分歧變大,主要體現(xiàn)在成交規(guī)模提升,同時流拍率也在不斷加大。


從最近幾年的情況來看,2014年因為房地產(chǎn)市場銷售整體低迷,土地流拍量成為近年最高的年份。但從今年同期數(shù)據(jù)來看,前7月土地總流拍宗數(shù)甚至比2014年同期還要高。


根據(jù)中信建投監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示,2018年前7月,國內(nèi)300城土地總流拍宗數(shù)達258宗,比2014年同期高出59%。


各線城市土地流拍率明顯提升


中信建投報告顯示,以土地宗數(shù)為口徑,今年前7月土地流拍率約6%,二季度以來,流拍率均值為7%。流拍率高于近輪周期中最低迷的2014年,當(dāng)時平均流拍率也僅為4%。尤其是一線城市,流拍率更是在二季度創(chuàng)下17%的最高值。從整體流拍規(guī)模來看,今年將達到歷史峰值。14年是近年來流拍量最高的一年,總流拍宗數(shù)為345宗,較15-17年分別高出23%、219%和13%,但今年前7月300城總流拍宗數(shù)達258宗,與14年同期相比高出59%。


以城市能級劃分,各線城市流拍率在今年明顯提升。一二線城市流拍率峰值在今年6月,分別達19%和7%,屬于13年以來的峰值水平。季度數(shù)據(jù)顯示,一線城市的流拍率自17年以來不斷上行,今年二季度創(chuàng)下13年以來最高水平,二線城市與14年基本持平,三四線城市流拍率也顯著高于14年。


從溢價率角度,300城以及各線城市能級的數(shù)據(jù)均顯示,土地溢價率均從17年下半年開始持續(xù)下滑,從平均樓面價角度,今年3月開始也出現(xiàn)了下滑。最明顯的是一線城市,3-5月平均跌幅達44%,二線城市自2月起持續(xù)下降,平均降幅12%,僅有三線城市維持增長,但增速也在下行通道。


流拍原因:利潤率預(yù)期& 融資環(huán)境壓力


從以往來看,土地市場流拍的背后是銷售市場的持續(xù)低迷,從而影響房企拿地策略以及政府的市場預(yù)判。然而,今年與2014年流拍潮相比,有以下兩點不同:


1、土地供應(yīng)力度。2014年宅地新增供應(yīng)建面同比持續(xù)下滑,一季度即呈現(xiàn)負增長,四季度甚至出現(xiàn)單月同比-60%的大幅下滑,但2018年3月以來,新推出的宅地同比持續(xù)增長,單月增速基本都在20%以上,個別月份甚至達80%以上增長。


2、銷售市場熱度。2014年四個季度全國銷售面積同比跌幅均超過6%,其中三季度同比跌幅14%,可見市場低迷程度。然而近4個季度,僅2017年三季度微跌2%,今年以來單季度同比均為正增長,尤其對于龍頭而言,2018年前7個月銷售額依然維持30%-40%增速,目前銷售形勢依然穩(wěn)健。


綜上可知,此次流拍的動因與上一輪不同,2014年是因為銷售市場低迷導(dǎo)致開發(fā)商拿地能力與意愿均十分疲弱,然而這一輪,銷售市場穩(wěn)定,流拍現(xiàn)象的蔓延主要是房企基于利潤率以及去杠桿下的理性選擇。


從利潤角度來看,影響因素之一是限價政策。一線城市自去年下半年以來基本進入全面限價,北上深的新房價格同比不增長已經(jīng)持續(xù)了一年,二線城市以及熱點三線城市也開始進入限價時代。8月2日,政治局工作會議上“堅決遏制房價上漲”的提出預(yù)示著目前的限價政策將長期執(zhí)行,“時間換空間”戰(zhàn)略拿下高價地的邏輯不再順暢,房企拿地也更為理性。


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影響因素之二,是項目的實際地價。盡管目前土地市場溢價率大幅下降,但實際樓面價下滑幅度有限,這主要因為土地起拍價有所提高,與此同時,項目的隱性成本更高。


此外,在融資環(huán)境收緊、嚴控資金走向的大環(huán)境下,房企各類融資渠道持續(xù)受到嚴格管控,股權(quán)融資凍結(jié)、公司債受到嚴格監(jiān)管、銀行貸款更加關(guān)注“合規(guī)”,資管新規(guī)對部分非標渠道的關(guān)閉等,且和此前周期不同,在今年“寬貨幣、緊信用”的格局下,帶來房企融資的劇烈分化。


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前6月開發(fā)資金來源同比增長4.6%,其中國內(nèi)貸款占比持續(xù)下降,以銷售回款為主的其他資金項占比逐月遞增,二者同比增速分別為-7.9%和6.1%。在貸款大幅收緊的環(huán)境下,房企廣開渠道,自籌資金同比增長9.7%,但在非標等其他渠道嚴控的環(huán)境下,自籌資金空間也十分有限。這也是各大房企,尤其是諸多民企在今年年報中均明確提出要降杠桿的重要原因?!敖蹈軛U”最先影響的就是拿地策略,因此,整體融資環(huán)境也是目前房企對于拿地更加精挑細選的原因。


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資料來源:中信建投證券,中房網(wǎng)綜合整理

編輯者:鐵樹

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