說起城中村，大家很容易聯(lián)想起“土豪”，但造就“土豪”背后的曲折或許并沒有引起足夠的關(guān)注。經(jīng)歷了城市更新、改造后租金上漲等事件之后，深圳城中村再次成為市場熱議的焦點。近日，深圳市規(guī)土委發(fā)布《深圳市城中村（舊村）總體規(guī)劃（2018-2025）》（征求意見稿），針對深圳市城中村居住用地劃定了綜合整治分區(qū)范圍，控制城中村改造節(jié)奏，滿足條件的城中村可納入政策性住房保障體系。

從拆除重建到綜合整治

《總體規(guī)劃》顯示，城中村綜合整治分區(qū)劃定對象為全市城中村的居住用地?？鄢雅聠卧媱澐秶鷥?nèi)的用地、土地整備計劃范圍內(nèi)的用地、棚戶區(qū)改造計劃范圍內(nèi)的用地、建設(shè)用地清退計劃范圍內(nèi)的用地以及違法建筑斷根行動范圍內(nèi)的用地?！犊傮w規(guī)劃》提出，深圳全市綜合整治分區(qū)劃定對象總規(guī)模約為99平方公里，規(guī)劃期內(nèi)綜合整治分區(qū)用地規(guī)模為55平方公里，占比56%。其中福田區(qū)、羅湖區(qū)和南山區(qū)綜合整治分區(qū)劃定比例不低于75%，其余各區(qū)不低于54%。

記者發(fā)現(xiàn)，《總體規(guī)劃》中深圳各區(qū)城中村綜合整治分區(qū)范圍最大的兩區(qū)為寶安、龍崗，城中村綜合整治分區(qū)范圍分別為1612公頃和1487公頃；龍華、光明、坪山三區(qū)分別為860公頃、418公頃和409公頃。原特區(qū)內(nèi)四區(qū)城中村綜合整治分區(qū)范圍最小，福田為127公頃、羅湖為135公頃、南山為182公頃、鹽田僅有12公頃。

對于分區(qū)范圍內(nèi)改造模式，《總體規(guī)劃》要求，除公共利益用地外，綜合整治分區(qū)內(nèi)的用地不得納入拆除重建類城市更新單元計劃、土地整備計劃及棚戶區(qū)改造計劃；鼓勵綜合整治分區(qū)內(nèi)的用地開展城中村綜合整治更新。規(guī)范引導(dǎo)各區(qū)在綜合整治分區(qū)內(nèi)有序推進城中村住房規(guī)?；y(tǒng)租改造，滿足條件的可納入政策性住房保障體系。

根據(jù)深圳市規(guī)土委調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，深圳城中村用地總規(guī)模約320平方公里，占深圳土地總面積的1/6。而深圳城中村租賃住房約占總租賃住房70％，是租賃市場供應(yīng)最重要的主體。其實，《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃的通知》已經(jīng)表明，深圳已從過去“拆除重建”的發(fā)展模式更迭至“綜合整治”，規(guī)劃強調(diào)了要加大綜合整治類的比重，不是全部采取大拆大建的方式。有業(yè)內(nèi)人士表示，未來城中村綜合整治后，有望統(tǒng)籌納入住房保障體系，定向分配給符合條件的住房困難家庭。

新增住宅供應(yīng)量

將下降？

不同于大拆大建的城市更新，眾多房企和許多長租公寓品牌早已關(guān)注到城中村，一場改造之風也已經(jīng)吹到了深圳許多城中村，只是成本、租金等引發(fā)的矛盾仍有待解決。有市場人士擔心，如果深圳的租金特別是城中村的租金也普遍上漲，或許會間接抬高許多行業(yè)的成本。如何在不逆轉(zhuǎn)這個大趨勢的前提下，盡可能地拉長城中村低成本的時長，不但對城中村的租戶有意義，也是所有參與方應(yīng)該重視的問題。

《總體規(guī)劃》也提出要加強城中村租賃市場監(jiān)管。政府相關(guān)部門應(yīng)加強城中村租賃管理，要求企業(yè)控制改造成本，并參照租賃指導(dǎo)價格合理定價。改造后出租的，應(yīng)優(yōu)先滿足原租戶的租賃需求，有效保障城中村低成本居住空間的供應(yīng)。加強市場秩序整治，嚴厲打擊城中村租賃市場違法違規(guī)行為，將違法違規(guī)信息納入信用信息共享平臺。

城中村的變化除了影響租賃市場，對未來深圳樓市的供應(yīng)也起著舉足輕重的作用。其實，在土地資源緊缺的深圳，城中村早已成為多數(shù)房企進軍和立足深圳的重要法寶。合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇認為，對開發(fā)商來說，城中村拆除重建變成土地之后的土地成本，相較于土地拍賣市場上的土地成本要便宜1/3以上，存在巨大的利益空間。對于開發(fā)商來說，參與綜合整治更多是為了長遠的拆除重建優(yōu)先權(quán)。

不過，《總體規(guī)劃》要求除公共利益用地外，綜合整治分區(qū)內(nèi)的用地不得納入拆除重建類城市更新單元計劃、土地整備計劃及棚戶區(qū)改造計劃。此外，以綜合整治分區(qū)為抓手，通過協(xié)調(diào)多種存量開發(fā)手段的實施時序，控制城中村改造節(jié)奏，促進城中村可持續(xù)發(fā)展。有業(yè)內(nèi)人士人為，新規(guī)下政府、市場和業(yè)主都可以冷靜看待城中村的城市更新，集中精力在已經(jīng)批準的項目。只是，深圳一些城中村在數(shù)年內(nèi)不能拆除，一些城市更新項目或?qū)簳r擱淺。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，根據(jù)《總體規(guī)劃》可以得到的信息是，在未來7年的時間里，深圳新增住宅的供應(yīng)量很有可能會大打折扣，除非政府大力度賣地，不然新增住宅的供應(yīng)量將下降。在需求轉(zhuǎn)向二手房情況下，二手房價格有可能因此而上漲。與此同時，部分符合條件的城中村可以納入政府的保障房范圍，這樣能保證租賃住房的供應(yīng)，有利于長效機制的建立。

來源：證券時報