繼西安“一房難求”之后，橫盤了多年的長沙也被媒體曝出樓市庫存告急。

而由此引發(fā)的開發(fā)商捂盤惜售等行為逐漸增多，不僅如此，還發(fā)生了很多亂象。之前成都、西安的夸張就不說了，最新的如杭州，搖號最高凍資1700萬……

與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，天津的人才引入政策，似乎正在醞釀著房價(jià)走俏的趨勢。

這逼得主管部門沒法坐住。此前，在約談了成都、太原后僅僅10天，非工作日，上上周六，5月19日，住建部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》。

成都等地調(diào)控被迫持續(xù)加碼，市場預(yù)計(jì)，更密集的調(diào)控潮正在路上。

調(diào)控是逼不得已，深化、繼續(xù)調(diào)控甚至可以說是被迫，因?yàn)槭袌鎏偪瘛６鵀楹巫叩浇裉?？一定是有原因的，來時(shí)的路值得思考。

今天，就從幾個(gè)維度去復(fù)盤一下，庫存告急是是怎么一步步形成的。

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住宅用地出讓和成交面積近幾年一直在大幅下滑，直到2017年才回升，但依舊雙雙不如近7年的第二供地高峰年2012，更別說最高峰時(shí)

首先，想帶各位看一下，近些年的宅地出讓和成交情況。

為什么要關(guān)心土地市場？道理很簡單，有多少宅地供應(yīng)，決定未來市場預(yù)期；具體成交多少宅地，決定未來真實(shí)住宅供應(yīng)。

而這兩點(diǎn)，對于開發(fā)商來說就是房價(jià)大概怎么定，未來怎么拿地？譬如拿還是不拿，拿更少還是拿更多？

對于購房者、投資者來說就是，房價(jià)到底是漲還是跌？

圖1.2011-2017年全國住宅用地市場出讓面積及成交面積  圖表來源|智研咨詢（特此感謝）

從上圖1可以發(fā)現(xiàn)，全國宅地供應(yīng)從2011年到2013年一直處于爬坡狀態(tài)。供應(yīng)從2011年的55346.01萬平米，增加到2013年的130772.39萬平米。

2年時(shí)間，增加了一倍多。接著也掉很快。

2014年全國宅地供應(yīng)一下子滑坡到103554.17萬平米，還不如2012年。然后2015、2016年一直滑坡，到2016年供應(yīng)已經(jīng)不到7億平米。

數(shù)字太長、單位太小、小數(shù)點(diǎn)太多，下文開始，用億平米做單位。

直到2017年，在中央強(qiáng)力調(diào)控，要求增加供給壓力之下，才艱難回到8億平米出頭的宅地供應(yīng)。這比高峰期依舊低了5億平米。

想想這是怎么概念？供應(yīng)不代表成交，但已經(jīng)很說明市場預(yù)期。

具體的成交情況，如上圖1，和供應(yīng)的趨勢是完全吻合的。2011年，我國宅地成交3.4億平米，到了2013年攀升到近10億平米。

接著，經(jīng)歷了2014-2016年，連續(xù)3年的下滑。到2016年時(shí)，全國宅地成交僅有5.25億平米，別說和2013年沒法比，也遠(yuǎn)不如2012年的7.56億平米。

同樣，在中央強(qiáng)力調(diào)控，要求增加供給壓力之下，2017年我國宅地才回升到6.55億平米，但依舊不如2012年。

值得注意的是，上述數(shù)據(jù)是比較靠譜的。

出自國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)，由智研咨詢整理。國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)，由國家信息中心主辦的專業(yè)性信息網(wǎng)站，主要面向政府和社會單位提供宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)方面的信息和數(shù)據(jù)服務(wù)。

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住宅施工面積2014年后至少也經(jīng)歷了2年下滑

供了多少地、實(shí)際成交了多少，最終都會反映到施工面積上。

如下圖2，2011年我國住宅房屋施工面積57.49億平米，然后一路攀升，到2014年最高峰時(shí)達(dá)到68.90億平米。

圖2.2011-2016年我國住宅施工面積  圖表來源|我國統(tǒng)計(jì)局

接著，至少經(jīng)歷了連續(xù)2年的下滑。2015、2016年，我國住宅施工面積接連下滑。2016年末減少到66.07億平米。

為什么說至少經(jīng)歷了2年的下滑。因?yàn)?017年的數(shù)據(jù)，國家數(shù)據(jù)庫尚未發(fā)布。如上圖2，只有2016年以前的數(shù)據(jù)。

總的施工面積，為什么會下滑？道理很簡單，上文第一部分已經(jīng)寫得很清楚了，宅地總的供應(yīng)、成交面積在往下走。

加上2013-2014年那一撥庫存積壓，資金成本因素等，開發(fā)商熱情也在下降、壓力也大。不過2015年末開始去庫存后，銷售雖然明顯增加，囿于土地供應(yīng)原因、新房限價(jià)等因素，住宅施工面積依舊增長不明顯。

同時(shí)，因?yàn)檫@兩年銷售火爆，也加速了一些項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。既有的賣出去、較快建設(shè)結(jié)束，新的開工又沒有跟上，總的在建面積也就下滑。

不過，我國2017年的統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2017年末我國商品住宅施工面積53.64億平米。

圖3.2017年住宅商品房施工面積  圖表來源|我國統(tǒng)計(jì)局

如上圖3，這比2016年有2.9%的增加。實(shí)際上，如上圖2、圖3，所有住宅中，商品住宅施工面積2011年以來一直在穩(wěn)步增長。雖然比較緩慢。

既然在增長，我國是期房銷售為主，那么表面看，總的市場供應(yīng)，按說還是該略有增長。情況卻是緊俏，問題出在哪兒？

1.此前去庫存、降息降準(zhǔn)、政策鼓勵(lì)，導(dǎo)致剛需、投資購房都增長很快；

2.結(jié)構(gòu)性問題，總的施工面積不代表具體某個(gè)城市、區(qū)域。比如我國主要熱點(diǎn)城市，這些年無論供地還是施工面積看，供給一直是比較緊張的。

3.加上調(diào)控、限價(jià)因素、人才房票，二手房、新房價(jià)格套利空間出現(xiàn)，這逼著人投資房子。都覺得買到新房如同股市打新，買到就是賺到……

所以，新房限價(jià)是不是還有必要？還原真實(shí)市場價(jià)格、杜絕簡單博傻式的套利。根據(jù)實(shí)際情況制定新的調(diào)控策略，把長效機(jī)制搞更好，是不是更利于房地產(chǎn)的穩(wěn)定？

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減少的住房施工面積還去了哪兒？

如上文第二部分所述，簡單分析了為何出現(xiàn)至少連續(xù)2年的，住宅施工面積下滑。

此外，還注意到一些數(shù)據(jù)，也很有趣。

2011年時(shí)，我們非常注重保障房的建設(shè)，特別是公租房。那個(gè)時(shí)候我們確定了2條腿走路，一條市場，也就是多供地土地。如上文第一部分?jǐn)?shù)據(jù)顯示和分析的，當(dāng)時(shí)宅地供應(yīng)增加非常明顯。

另外一條腿就是保障房，特別是后期要求主要不再搞經(jīng)適房、其他可以交易的保障性住房，而要以公租房為主。

這個(gè)思路非常好，簡單直接、拒絕套利和腐敗。市場就是要多供應(yīng)，無論商品房還是公租房。有了更多房子，不管啥房子，市場預(yù)期自然不同。

比如，我們來看看2011年我國的統(tǒng)計(jì)公報(bào)：全年新開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程住房1043萬套（戶），基本建成城鎮(zhèn)保障性安居工程住房432萬套。

到了2012年，更是開出了更多結(jié)果。全年新開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程住房781萬套（戶），基本建成城鎮(zhèn)保障性安居工程住房601萬套。

2013年開始，全年新開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程住房666萬套（戶），基本建成城鎮(zhèn)保障性安居工程住房544萬套。

雖然各類保障房建成依舊不低，但新開工套數(shù)持續(xù)下滑。2014年新開工略有回升，全年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成住房511萬套，新開工740萬套。

接著到了2015年，各類保障房中棚改的比重明顯上升。當(dāng)年的統(tǒng)計(jì)公報(bào)說，全年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成住房772萬套，新開工783萬套，其中棚戶區(qū)改造開工601萬套。

是的，保障房這個(gè)概念的內(nèi)涵，悄然發(fā)生了變化。

到了2016年，保障房這個(gè)概念已經(jīng)不怎么提，開工套數(shù)更是直接說，全年全國城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房改造開工606萬套。

2017年依舊高歌猛進(jìn)，全年全國城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房改造開工609萬套，棚戶區(qū)改造基本建成604萬套，公租房基本建成82萬套。

如今，新的公租房占比非常低。棚改出來的需求和資金，在一些地方成為談資。

小結(jié)：也正是因?yàn)檎毓?yīng)、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)這些年的變化，以及此前去庫存、降息降準(zhǔn)等一系列政策作用下，樓市走到了今天——部分城市庫存告急、供不應(yīng)求……

未來房價(jià)怎么走？且看當(dāng)下和未來的宅地供給，看未來供應(yīng)的結(jié)構(gòu)，看貨幣和政策。

來源：杠桿游戲