日前，“棚改，全國一刀切，全部暫?！钡膫餮砸饛V泛關(guān)注。而從實(shí)際情況來看，棚改工作并未完全暫停。僅以襄陽市房管局棚改任務(wù)為例，今年，襄陽全市將改造棚戶區(qū)34406套（其中：中心城區(qū)棚戶區(qū)改造共計(jì)19073套；縣市區(qū)棚戶區(qū)改造共計(jì)15333套），督促漢江國投開工建設(shè)棚改安置房10000套。 在此目標(biāo)下，棚改項(xiàng)目不可能一刀切。只是在房地產(chǎn)市場房源不足（尤其是適合中等收入群體的中檔住宅）、地方債務(wù)壓力增加的背景下，相關(guān)各方對棚改政策做出了部分調(diào)整。

那么，何以“棚改，全國一刀切，全部暫?！睍?huì)引起如此廣泛關(guān)注？棚改實(shí)際進(jìn)度究竟會(huì)怎樣發(fā)展？將對房地產(chǎn)市場、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、貨幣政策帶來何種影響？

“叫停棚改”是真是假？

今年6月25日，有市場傳聞稱，國開行總行棚改項(xiàng)目合同簽訂審批權(quán)回收總行，全國一刀切。由于棚改對于改善老百姓的人居環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市經(jīng)濟(jì)質(zhì)量均有著舉足輕重的影響。此傳聞一出，引起軒然大波在所難免。

首先，“叫停棚改”的傳聞是真是假呢？

很快，國開行回應(yīng)，今年以來，開發(fā)銀行嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)棚改政策，在國務(wù)院相關(guān)部委指導(dǎo)下，配合地方政府依法合規(guī)開展棚改融資工作。據(jù)國開行提供的數(shù)據(jù)，截至5月末，開行今年發(fā)放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續(xù)建及2018年580萬套新開工項(xiàng)目建設(shè)。目前各項(xiàng)工作正在有序開展。

那么，為什么“叫停棚改”這樣的說法會(huì)傳得滿城風(fēng)雨？

因?yàn)閺膶?shí)際情況來看，國開行的審批程序的確有相應(yīng)調(diào)整。據(jù)證券時(shí)報(bào)，國開行內(nèi)部近日正在重新全面梳理授信白名單，強(qiáng)化業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，受此影響，不少尚未審批通過的新增項(xiàng)目被暫停，因?yàn)槠渲行屡锔捻?xiàng)目基本暫停審批，所以“叫停棚改”這樣的說法也就發(fā)布出來，但其中已獲批的存量項(xiàng)目仍在繼續(xù)執(zhí)行中。

由此看來，國開行的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，也就是在對現(xiàn)有投資項(xiàng)目進(jìn)行整合，可以建立更加穩(wěn)健的投資秩序，有利于構(gòu)建更加符合市場發(fā)展要求的企業(yè)運(yùn)營機(jī)制。

棚改真的停了嗎？

這樣看來，雖然“叫停棚改”的說法有些過了，但是棚改安置方式的調(diào)整轉(zhuǎn)變，卻是不爭的事實(shí)。

國開行如何進(jìn)行棚改審批，關(guān)乎貨幣化安置政策的調(diào)整。有分析指出，隨著庫存規(guī)模下降、地方債務(wù)壓力增加，貨幣化安置政策正在因地制宜地做出調(diào)整，逐漸退潮將是大方向。但這并不意味著棚改進(jìn)程會(huì)明顯放緩，考慮到對地方經(jīng)濟(jì)增長、稅收、城鎮(zhèn)化的推動(dòng)，棚戶區(qū)改造將逐漸走向規(guī)范化。

從襄陽房地產(chǎn)市場來看，這確實(shí)得到了一些證實(shí)。襄陽市房管局日前發(fā)布了《市直部門領(lǐng)導(dǎo)班子2018年度責(zé)任目標(biāo)》，其中包括今年襄陽全市將改造棚戶區(qū)34406套的任務(wù)。也就是說，實(shí)物安置的比例在加大。

與此同時(shí)，襄陽市市長郄英才表示，襄陽將多渠道化解棚改安置房源供應(yīng)緊張的問題，如貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合、加大政府投資建設(shè)安置小區(qū)、回購新建商品住宅房源用于棚改安置。這更能看出政府在棚改安置方式去貨幣補(bǔ)償化轉(zhuǎn)變。

看來，國開行基本暫停新棚改項(xiàng)目，也預(yù)示著貨幣化安置將在一定區(qū)域一定時(shí)間內(nèi)弱化甚至淡出。

以貨幣政策調(diào)控樓市

貨幣化安置可能出現(xiàn)的淡化與退出，對不少棚改區(qū)百姓、開發(fā)企業(yè)而言都將帶來巨大影響。畢竟它所釋放出的棚改紅利，讓一批手持大量現(xiàn)金的購房剛需人群因此出現(xiàn)，大大活躍了房地產(chǎn)市場，也從一定程度上對城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展產(chǎn)生了不可磨滅的積極影響。 

作為保障性安居工程的重要部分，我國實(shí)施大規(guī)模棚戶區(qū)改造已歷時(shí)數(shù)年。2014年開始，貨幣化安置的比重不斷提高。但僅僅三年時(shí)間，這一趨勢就發(fā)生變化。2017年的政府工作報(bào)告提出，因地制宜提高貨幣化安置比例。而2018年，政府工作報(bào)告的類似提法已經(jīng)消失。

其實(shí)結(jié)合貨幣化安置的特點(diǎn)來看，這樣的趨勢在所難免。

大規(guī)模棚戶區(qū)改造會(huì)在短期內(nèi)釋放出大量購房需求，貨幣化安置又增強(qiáng)了其購買力，因此對于商品房去庫存的效果十分顯著，尤其會(huì)推動(dòng)三四線城市去庫存進(jìn)程。而一旦庫存告急、房源不足，加上投資者乃至投機(jī)分子看好住房需求的不斷上升，在供不應(yīng)求的市場形勢推動(dòng)下，從某種程度上就會(huì)助漲房價(jià)。

聯(lián)系之前央行降準(zhǔn)推動(dòng)“債轉(zhuǎn)股”來看，貨幣化安置在現(xiàn)有階段的部分地區(qū)推行起來，已經(jīng)對地方債務(wù)形成了一定的壓力。有效解決債務(wù)問題，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，建立樓市金融健康運(yùn)行長效機(jī)制，也是“叫停棚改”的題中之義。

從更長遠(yuǎn)的角度來看，樓市調(diào)控近兩年以來一直都在加強(qiáng)。國開行的業(yè)務(wù)調(diào)整首先會(huì)沖擊的就是貨幣化安置，繼而為一些過熱的三四線城市降溫，堅(jiān)持房住不炒，構(gòu)建一個(gè)相對更加合理的樓市秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。