最近樓市有點(diǎn)“躁”。

全國不少城市房價(jià)瘋漲，比如丹東，海南，大連、西安、哈爾濱等。同時(shí)，人才政策也是一個(gè)接一個(gè)，繼5月16日天津發(fā)布“引人”政策后，15個(gè)新一線城市（成都、杭州、重慶、武漢、蘇州、西安、天津、南京、鄭州、長沙、沈陽、青島、寧波、東莞、無錫）全部發(fā)出“爭才”新政，有媒體戲言“搶人大戰(zhàn)白熱化，但人才已經(jīng)不夠用了”！

就在這樣的現(xiàn)狀下，部分地區(qū)樓市出現(xiàn)過熱苗頭，投機(jī)炒房之風(fēng)抬頭（戳藍(lán)色字回顧“”：樓市熱錢竄入！“不守規(guī)矩”的人該還賬了），樓市往哪走？前天（5月19日）晚，住建部緊急發(fā)文，一首樓市“涼涼”來了。

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樓市新出6大殺招！亂象終于有人治了

5月19日晚上，住建部在官網(wǎng)上公布了一篇題為《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部重申：堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松》的通稿。

這一份文件中，北京、上海、廣州、深圳等16個(gè)城市被點(diǎn)名，明確要求抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并要求在6月底前提出并上報(bào)具體實(shí)施方案。

其中，明確提及6大新要求：

 一、要求各地加快制定住房發(fā)展計(jì)劃，其中明確要求：一線、二線城市要在年底前編制完成2018年至2022年住房發(fā)展規(guī)劃，并報(bào)住建部備案，并向社會(huì)公布實(shí)施。

二、要求調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)：

1、增加住房和用地有效供給，切實(shí)提高中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例；

2、提高住房用地比例，熱點(diǎn)城市“住房用地”占“城市建設(shè)用地”的比例不低于25%；

3、大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上；

4、北京、上海、廣州、深圳等16個(gè)城市要探索推動(dòng)供地主體多元化，6月底前提出并上報(bào)具體實(shí)施方案。

三、對(duì)購房者、開發(fā)商“去杠桿”。

四、大力整頓規(guī)范市場秩序。要嚴(yán)肅查處捂盤惜售、炒買炒賣、規(guī)避調(diào)控政策、制造市場恐慌等違規(guī)行為。

五、加強(qiáng)輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理。其中特別提到——嚴(yán)厲打擊利用自媒體公眾號(hào)等網(wǎng)絡(luò)媒體炒作渲染房地產(chǎn)、散布虛假信息等行為。

六、是進(jìn)一步落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任。住建部將“完善對(duì)地方房地產(chǎn)調(diào)控工作的評(píng)價(jià)考核機(jī)制”，對(duì)工作不力、市場波動(dòng)大、未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方，堅(jiān)決問責(zé)。

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10天2次重申、年內(nèi)4次表態(tài)！專治各種炒房搶房

其實(shí)，早在剛剛出臺(tái)的這則文件前，住建部就已對(duì)過熱的樓市發(fā)出多次告誡，2018，樓市“房住不炒”！

有媒體梳理發(fā)現(xiàn)，年內(nèi)住建部已對(duì)樓市調(diào)控第4次堅(jiān)決表明立場。

第1次是今年年初

有部分媒體報(bào)道，蘭州市“松綁”住房限購措施，合肥市取消住房限價(jià)措施，成都等地借人才落戶政策“放松”調(diào)控。

住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人在澄清誤讀時(shí)強(qiáng)調(diào)，住建部對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度是明確的、堅(jiān)決的，是一以貫之的。

第2次是今年“兩會(huì)”期間

住建部部長王蒙徽在“部長通道”接受記者采訪時(shí)表示，今年將堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖，力度不放松，保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，進(jìn)一步夯實(shí)地方政府主體責(zé)任；加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的制度；建立完善差異化的調(diào)控政策體系；建立完善房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)和市場監(jiān)測預(yù)警機(jī)制，提高調(diào)控精準(zhǔn)性；大力加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，特別是嚴(yán)厲打擊企業(yè)和中介違法違規(guī)行為。

第3次是5月9日

住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人就房地產(chǎn)市場調(diào)控問題約談了成都、太原兩市政府負(fù)責(zé)同志，強(qiáng)調(diào)要牢固樹立“四個(gè)意識(shí)”，毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任，因城因地制宜，精準(zhǔn)施策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

第4次則是上文所提的文件。

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如何解讀這份文件？樓市真能“房住不炒”？

如何解讀這份文件的出臺(tái)與釋放出的信號(hào)？會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生多大的影響？

想要解讀這份文件，就要從各地住宅“消化周期”顯著減少講起。

近日，媒體披露了湖南長沙等城市，住宅“消化周期”大幅低于“6個(gè)月”警戒線的新聞。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，目前全國“商品住宅”的現(xiàn)房（沒有包括獲得預(yù)售證的）庫存只夠賣3個(gè)月左右。即便加上預(yù)售的量，全國很多地方也都已經(jīng)低于6個(gè)月。按照國家標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)城市房屋“消化周期”12到16個(gè)月是正常水平，低于12個(gè)月就需要增加供地；“消化周期”低于6個(gè)月，則意味著樓市“亮黃燈”，隨時(shí)可能出現(xiàn)“供不應(yīng)求”，必須加快供地。

所以，住建部這份文件的一個(gè)重要目的，就是催促一二線城市“加快供地”。并要求住宅供地不低于新增土地的25%。

其次，地方政府都唯“GDP”論，在城市新增用地上，大部分都分配給了產(chǎn)業(yè)用地、商辦用地，在住宅用地上比較“小氣”。很多一二線城市的新增用地里，住宅占比長期低于20%，南方某土地稀缺的“超大城市”的住宅供地甚至常年維持在10%左右，這造成了住宅的稀缺和房價(jià)的高企。

國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任、全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任劉世錦曾多次公開表示：

住宅用地占建設(shè)用地的比重偏低。特別是一線城市過去幾年這個(gè)比重一般低于25%，最近幾年有所調(diào)整，但也低于30%。他指出，在現(xiàn)有制度下，應(yīng)該先把住宅用地占城市建設(shè)用地的比重提高到40%。

據(jù)媒體報(bào)道，在美國、日本、德國、英國等發(fā)達(dá)國家，住宅用地在新增用地中的比例約為50%～70%。

雖然25%的住宅用地占比仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，但至少住建部給出了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，這是一個(gè)重要進(jìn)步！

再之，所謂“供地主體多元化”，其實(shí)質(zhì)是試圖打破“地方政府對(duì)新增城市建設(shè)用地的壟斷”，以降低地價(jià)，這是政府的一次自我革命，意義重大。

多元化的途徑包括：近郊的農(nóng)村集體土地建設(shè)租賃住房直接入市，城市更新中把部分產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)為商品房用地等。如果力度大，真的是可以起到平抑房價(jià)、房租的作用。關(guān)鍵看地方政府的決心，當(dāng)然也看土地存量。

對(duì)于炒房者，住建部強(qiáng)調(diào)對(duì)個(gè)人購房者嚴(yán)控通過“消費(fèi)貸”、“經(jīng)營貸”加杠桿，對(duì)于開發(fā)商則強(qiáng)調(diào)拿地時(shí)要用“自有資金”。這兩點(diǎn)如果真的做到，可以把相當(dāng)一批資金擠出市場。

最后，住建部在文件末尾對(duì)調(diào)控給出了“政策交底”，就是這段話：

要認(rèn)真落實(shí)穩(wěn)房價(jià)、控租金，降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)任務(wù)，支持剛性居住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，精準(zhǔn)施策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

這里面有兩層意思。第一，調(diào)控的目標(biāo)是：“穩(wěn)房價(jià)、控租金，降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)預(yù)期”。注意，沒有說讓房價(jià)和租金下降。

第二層意思，提出了“支持剛性居住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房”的政策底線。追求的是“房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

所以，希望樓市、房租在調(diào)控中大幅下降，是不切實(shí)際的；希望房價(jià)、房租短期大幅上漲，在一二線城市也有較大難度。

至于三四線樓市，庫存大的城市，政策給出的空間顯然要大很多。

來源：梵高先生、劉曉博、證券日報(bào)等