導(dǎo)讀

面對(duì)無(wú)處不在的資金鏈壓力，2018年，房企必須要在“現(xiàn)金為王”的基礎(chǔ)上談“規(guī)模為王”！

▲頭圖故事：

碧桂園從2012年的476億一步跨入2013年的1060億，從2015年的1402億躍升至2016年的3088億，再到2017年的5508億，高周轉(zhuǎn)是碧桂園最有力的武器之一。面對(duì)資金壓力，2018年4月，碧桂園又在一周之內(nèi)連發(fā)三份內(nèi)部文件，包括4月5日簽發(fā)的《關(guān)于提高周轉(zhuǎn)速度、加快有質(zhì)量供貨的緊急通知》和4月11日簽發(fā)的《關(guān)于提高集團(tuán)各單位工作效率、促進(jìn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)的通知》以及《關(guān)于項(xiàng)目報(bào)建高周轉(zhuǎn)的通知》。據(jù)碧桂園內(nèi)部員工向媒體的爆料，碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)在集團(tuán)“高周轉(zhuǎn)”專題會(huì)上表示，“任何部門都要圍繞高周轉(zhuǎn)，為高周轉(zhuǎn)讓路”。

2018年被稱為違約潮爆發(fā)元年。

自2017年銀根收緊以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳，違約風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越令人心驚。

全面戰(zhàn)略押寶旅游度假地產(chǎn)的中弘股份，近兩年公司資金狀況令人頗為堪憂，2018年媒體對(duì)其巨型債務(wù)與冥頑不靈的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型傾注了“極大熱情”。據(jù)其公告稱，截至2018年4月30日，公司逾期借款本金達(dá)27.5億余元，公司資金緊張，經(jīng)營(yíng)困難，正常償債能力已出現(xiàn)問題。這似乎已被部分境外媒體視為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)違約問題始現(xiàn)的草蛇灰線。

事實(shí)上，在多年房地產(chǎn)政策調(diào)控長(zhǎng)波段內(nèi)，房企債務(wù)違約、資金鏈斷裂之事并不鮮見。最為知名當(dāng)屬中城建，從2016年11月28日到2018年第一季度末，一年多的時(shí)間里累計(jì)發(fā)生14次違約，涉及金額達(dá)230多億元，累及多家金融機(jī)構(gòu)叫苦不迭。

“兵馬尚未動(dòng)，糧草須先行”。最近銀根不斷收緊，為各方帶來(lái)了焦慮和困惑。若干抗風(fēng)險(xiǎn)較低的中小企業(yè)開始出售部分、甚至全部股權(quán)以“保全身家”。隨著并購(gòu)與調(diào)控深入，行業(yè)分化正在加劇，而地產(chǎn)融資不但成本上升、速度下降，且渠道、方式幾乎全部改變。

而對(duì)于房企融資人員來(lái)說(shuō)，2018年更是要拼腦力和體力雙重考驗(yàn)的一年。盡管如此，“好學(xué)謙卑，且思想開闊”的中國(guó)房地產(chǎn)人，仍以無(wú)窮智慧和驚人意志力破解層層關(guān)卡，迅速構(gòu)筑起新的融資通道。

解藥1：股權(quán)融資

“早先金融機(jī)構(gòu)更多偏好債權(quán)人融資，未來(lái)股權(quán)融資是地產(chǎn)融資是比較好的發(fā)展方向?！?/strong>

在金融強(qiáng)監(jiān)管的環(huán)境下，“股權(quán)合作”正在加速蔓延。一方面，今年以來(lái)股權(quán)投資的利好消息頻出。比如政府工作報(bào)告中再次提到直接融資和股權(quán)融資；國(guó)家為獨(dú)角獸企業(yè)開啟IPO快速通道等；另一方面，打破剛兌原則與企業(yè)債務(wù)違約事件將促使債權(quán)投資部分轉(zhuǎn)向股權(quán)投資。目前比較普遍的股權(quán)融資包含兩種方式：

境內(nèi)再融資：

當(dāng)下房企進(jìn)行股權(quán)融資絕大都采用這種方式，獲利多，見效快，可為房企實(shí)現(xiàn)較大的融資規(guī)模。

近來(lái)最典型的境內(nèi)再融資案例，當(dāng)屬恒大在2017年末的600億元股權(quán)增資。2017年11月6日恒大地產(chǎn)公告稱，其間接附屬公司恒大地產(chǎn)與6家戰(zhàn)略投資者簽訂增資協(xié)議，第三輪投資者按照增資前3651.9億元的定價(jià)，向恒大地產(chǎn)增資600億元，占恒大地產(chǎn)擴(kuò)大后股權(quán)約14.11%。三輪融資完成后，恒大地產(chǎn)合計(jì)融資達(dá)人民幣1300億元，這些戰(zhàn)投將合計(jì)持有恒大地產(chǎn)36.54%股權(quán)，而許家印控制的凱隆置業(yè)持有恒大地產(chǎn)的股權(quán)由73.88%攤薄至63.46%。與此同時(shí)，不到一年時(shí)間內(nèi)密集引入戰(zhàn)略投資者，令恒大地產(chǎn)的估值從第一輪戰(zhàn)投前的1980億元，迅速膨脹了115%。

股票期權(quán)計(jì)劃：

股票期權(quán)計(jì)劃的融資規(guī)模通常較小。同策研究院發(fā)布報(bào)告表示，2017年12月至2018年3月，監(jiān)測(cè)的40家上市房企股權(quán)融資方式均為執(zhí)行股票期權(quán)計(jì)劃，最大筆來(lái)自于九龍倉(cāng)集團(tuán)1.19億港元股票期權(quán)計(jì)劃。

解藥2：供應(yīng)鏈金融

“在全產(chǎn)業(yè)鏈上每個(gè)環(huán)節(jié)都考慮融資的可能性，降低替代金融負(fù)債是今年房地產(chǎn)融資的主思路?！?/strong>

在政府重視、產(chǎn)業(yè)需求以及金融創(chuàng)新的多方驅(qū)動(dòng)下，供應(yīng)鏈金融正成為金融行業(yè)的新風(fēng)口。自2016年11月新城控股會(huì)同多家金融機(jī)構(gòu)成功在北京金融資產(chǎn)交易所掛牌發(fā)行第一單地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融ABS業(yè)務(wù)開始,萬(wàn)科、碧桂園等都已率先成功發(fā)行供應(yīng)鏈資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，加上泰禾、雅居樂等正在籌備的產(chǎn)品規(guī)模，根據(jù)wind統(tǒng)計(jì)，房企供應(yīng)鏈金融ABS潛在供給量達(dá)500億元。

解藥3：社會(huì)資本

“引入社會(huì)資本，企業(yè)重點(diǎn)考慮的是速度、周期和回報(bào)，因此效率很高。而房企想要結(jié)合社會(huì)資本，就要在綜合開發(fā)能力上下功夫。”

豐富的社會(huì)資本其實(shí)可以成為房企非常重要的資金來(lái)源，從中糧資本混改可以很清楚地看到這個(gè)趨勢(shì)。中糧資本劃出了35.5%的股權(quán)面向社會(huì)資本，股東中包含很多當(dāng)?shù)匦」蓶|。

對(duì)此，當(dāng)代置業(yè)副總裁王強(qiáng)日前在億翰智庫(kù)和中國(guó)網(wǎng)聯(lián)合舉辦的2018中國(guó)上市房企百?gòu)?qiáng)峰會(huì)上提出：“房地產(chǎn)行業(yè)比一般行業(yè)回報(bào)高很多，因此綜合開發(fā)能力強(qiáng)的企業(yè)最終一定能吸引來(lái)資金。社會(huì)上的資金并不缺，但房企想要得到社會(huì)資本的信任，就不能倉(cāng)促投項(xiàng)目，而是要清楚未來(lái)的周轉(zhuǎn)、回款、客戶情況，從初期城市布局、項(xiàng)目選擇等開始，一條龍規(guī)劃，從全產(chǎn)業(yè)鏈布局，整體選擇資金?！?/span>

解藥4：投融資一體化

“投融資一體化在房企內(nèi)部正處在一個(gè)前所未有的高度。”

力高集團(tuán)助理總裁梁婉嬋在2018中國(guó)上市房企百?gòu)?qiáng)峰會(huì)上分享認(rèn)為，現(xiàn)階段，為實(shí)現(xiàn)投融資一體化，房企在做項(xiàng)目研判時(shí)，實(shí)際上已經(jīng)開始跟金融機(jī)構(gòu)接觸，投資、融資、銷售幾個(gè)部門聯(lián)動(dòng)才能做出決策，共同分析項(xiàng)目對(duì)癥下藥，提前做資金鋪排。

解藥5：租賃業(yè)務(wù)授信

“自2017年開展住房租賃試點(diǎn)工作以來(lái)，銀行信貸對(duì)租賃地產(chǎn)項(xiàng)目保持寬松和傾斜?！?/strong>

2018年房地產(chǎn)信貸逐漸收緊，與此形成鮮明對(duì)比的是，中農(nóng)工建及交通銀行這五大銀行向住房租賃領(lǐng)域合計(jì)提供的意向性授信規(guī)模超過了萬(wàn)億元。與傳統(tǒng)住宅銷售相比較，目前在投資風(fēng)口上的住房租賃的金融屬性更強(qiáng)，開發(fā)商在融資動(dòng)力驅(qū)使下，也紛紛在國(guó)內(nèi)各大城市尋覓適合做長(zhǎng)租公寓、住宅租賃的項(xiàng)目。

解藥6：抵押型融資

“商業(yè)抵押擔(dān)保證券（CMBS）、住宅抵押擔(dān)保證券（RMBS）等抵押型產(chǎn)品與當(dāng)下中國(guó)開發(fā)商關(guān)系最為密切?！?/strong>

在抵押融資中，房企以公寓酒店/度假村、購(gòu)物中心，社區(qū)商業(yè)、寫字樓等不動(dòng)產(chǎn)為抵押，信托計(jì)劃發(fā)放信托貸款（或委托貸款），專項(xiàng)計(jì)劃持有信托受益憑證。這類融資下，專項(xiàng)計(jì)劃在投資相關(guān)債權(quán)時(shí)，同時(shí)也擁有債權(quán)的所有附屬權(quán)利，即對(duì)底層不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)。

抵押融資也存在許多缺陷。不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的估值由于受到市場(chǎng)景氣程度和流動(dòng)性的影響，因此存在一定的不確定性。因此，目前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的抵押率僅在50%～70%左右，并且為防止底層不動(dòng)產(chǎn)被動(dòng)處置，項(xiàng)目公司股權(quán)100%需向?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃質(zhì)押。

解藥7：現(xiàn)金為王

“2018年，房企不能只講“規(guī)模為王”，而是要在“現(xiàn)金為王”的基礎(chǔ)上談“規(guī)模為王”?！?/strong>

東方邦信置業(yè)副總經(jīng)理馮健在2018上市房企百?gòu)?qiáng)峰會(huì)上表示，現(xiàn)在很多大型開發(fā)商提出降低資產(chǎn)負(fù)債率，盡快增加銷售回款，將現(xiàn)金為王提到一個(gè)重要位置，而不應(yīng)再盲目強(qiáng)調(diào)規(guī)模擴(kuò)張。

這是因?yàn)榇蠹叶伎吹揭恍┵Y產(chǎn)負(fù)債率比較高的開發(fā)商在被大量負(fù)債所累，這些房企規(guī)?；蚩赡苊媾R不進(jìn)則退，甚至存在潛在債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)不可控。

解藥8：公開市場(chǎng)產(chǎn)品

“隨著銀行非標(biāo)業(yè)務(wù)清理步步深化，無(wú)論主動(dòng)或被動(dòng)，開發(fā)商開始越來(lái)越多選擇公開市場(chǎng)產(chǎn)品?！?/strong>

政府鼓勵(lì)企業(yè)在公開市場(chǎng)買賣交易資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，ABS、CSBS等正在成為房地產(chǎn)金融新生力量。那些順勢(shì)而為的房企將逐漸接受并嘗試這些新的融資模式。

解藥9：房地產(chǎn)基金

“目前‘股權(quán)+債權(quán)’的房地產(chǎn)投資方式正在高凈值群體中興起，即通過私募母基金的方式參與房地產(chǎn)股權(quán)投資?！?/strong>

宜信財(cái)富董事總經(jīng)理周湲指出，通過基金的方式投資更側(cè)重房產(chǎn)的投資價(jià)值。而對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，由開發(fā)商自己來(lái)發(fā)起基金為自身開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行融資，不但能以較少的自有資金通過資本市場(chǎng)的手段來(lái)撬動(dòng)大量社會(huì)資金來(lái)投資項(xiàng)目，拓展了開發(fā)商的融資渠道，而且開發(fā)商本身不用承擔(dān)過重的資金壓力及風(fēng)險(xiǎn)。

解藥10：拓展區(qū)域

“開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)要拓展合作范圍，不止針對(duì)某個(gè)項(xiàng)目合作，開展區(qū)域性戰(zhàn)略合作，更利于開展融資?！?/strong>

2018年以來(lái)，碧桂園在東莞長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)積極布局?jǐn)U張，碧桂園旗下的BIG+碧家國(guó)際社區(qū)在東莞正式發(fā)布，共計(jì)近400間長(zhǎng)租公寓向市場(chǎng)開放。值得注意的是，這背后是開發(fā)商與資本在區(qū)域?qū)用嫔系膹?qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。2018年2月2日，由碧桂園和中聯(lián)基金共同實(shí)施的“中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲得深交所審議通過，產(chǎn)品規(guī)模達(dá)100億元。

據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)，2017年以來(lái)長(zhǎng)租公寓類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行筆數(shù)已達(dá)19筆（包括計(jì)劃發(fā)行和已反饋狀態(tài)），融資金額近1000億元，為長(zhǎng)租公寓發(fā)展打開了新的融資渠道。

結(jié)語(yǔ)：

正如花旗銀行的董事總經(jīng)理蔡金強(qiáng)所說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入快速整合的時(shí)代，將會(huì)形成一個(gè)僅次于互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的生態(tài)圈。在不斷衍生、精細(xì)、擴(kuò)展的過程中，房企的融資需求將空前高漲。

進(jìn)入2018年以來(lái)，雖然銀行業(yè)和房產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管雙向趨嚴(yán)，然而宏觀上看，2018年資金利率比較平穩(wěn)甚至還在下行，企業(yè)融資環(huán)境并不會(huì)比2011年更差。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，融資不易，而抓區(qū)域化，練內(nèi)功更加重要。一方面提升產(chǎn)品內(nèi)力，一方面提升資產(chǎn)運(yùn)作能力，只要能夠給股東、給同仁賺到錢，就一定能吸引來(lái)資金和投資。

來(lái)源：新地產(chǎn)財(cái)經(jīng)新聞網(wǎng)