5月9日，深創(chuàng)投安居集團(tuán)人才租賃住房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（以下簡(jiǎn)稱“深創(chuàng)投人才安居專項(xiàng)計(jì)劃”或“該產(chǎn)品”）獲得深圳證券交易所評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)，該產(chǎn)品以深圳市屬人才公寓作為標(biāo)的資產(chǎn)，是國(guó)內(nèi)首單以公共租賃型住房做為底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品，獲200億元儲(chǔ)架額度。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：首單公共租賃人才租賃住房類REITs淺析

據(jù)了解，此次深創(chuàng)投人才安居專項(xiàng)計(jì)劃由深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金管理（深圳）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)”）作為總協(xié)調(diào)人及基金管理人，由深圳市人才安居集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“安居集團(tuán)”）作為原始權(quán)益人發(fā)起設(shè)立，申請(qǐng)儲(chǔ)架發(fā)行總規(guī)模200億元，標(biāo)的資產(chǎn)均為深圳市住房保障部門(mén)統(tǒng)一配租、安居集團(tuán)統(tǒng)一管理的人才租賃住房，預(yù)計(jì)可覆蓋深圳市數(shù)千套房源。原始權(quán)益人安居集團(tuán)是深圳市國(guó)資委注資1,000億元成立的具有政策性和功能性的國(guó)有獨(dú)資公司，專責(zé)負(fù)責(zé)深圳人才住房的投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理，是保障深圳人才安居樂(lè)業(yè)的平臺(tái)。

依托深圳市的人才住房政策，該產(chǎn)品的投資標(biāo)的位置優(yōu)越、配套齊全，均為新交付的優(yōu)質(zhì)公寓，配租對(duì)象涵蓋杰出人才、領(lǐng)軍人才、新引進(jìn)人才、高級(jí)人才、中初級(jí)人才等各層次人才。該產(chǎn)品期限為19年期，分為優(yōu)先級(jí)、中間級(jí)和次級(jí)證券，其中優(yōu)先級(jí)和中間級(jí)均獲得AAA評(píng)級(jí)，發(fā)行后將在深交所掛牌轉(zhuǎn)讓。

產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：公共租賃型住房領(lǐng)域新突破

多年來(lái)，相關(guān)部門(mén)多次發(fā)文鼓勵(lì)發(fā)行公共租賃住房REITs產(chǎn)品。然而，在監(jiān)管機(jī)構(gòu)多年的鼓勵(lì)及金融機(jī)構(gòu)多年嘗試之下，一直難以找到突破上述困境的有效方案，致使公共租賃住房REITs一直呼之欲出卻姍姍來(lái)遲。

深創(chuàng)投人才安居專項(xiàng)計(jì)劃是交易所首單公共租賃型住房領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（尤其是REITs產(chǎn)品），首次面市即以200億元規(guī)模刷新紀(jì)錄，顯示了公共租賃型住房領(lǐng)域有著巨大的資產(chǎn)儲(chǔ)備，也具備持續(xù)發(fā)行的潛力。

該產(chǎn)品采用儲(chǔ)架發(fā)行模式，一次獲批，分期發(fā)行，安居集團(tuán)的儲(chǔ)備資產(chǎn)和擬籌集人才住房房源均可通過(guò)直接發(fā)行REITs產(chǎn)品的方式實(shí)現(xiàn)。在產(chǎn)品的退出途徑上，產(chǎn)品特別為對(duì)接公募REITs退出留下了選擇空間，期限設(shè)計(jì)、退出定價(jià)等方面均為公募REITs退出做了充分考慮。

深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)充分結(jié)合人才租賃住房的收益屬性對(duì)該產(chǎn)品進(jìn)行了結(jié)構(gòu)化分層設(shè)計(jì)和交易結(jié)構(gòu)優(yōu)化，并首次在REITs產(chǎn)品中，匹配基金管理和主動(dòng)投資職能，也在投資標(biāo)的可擴(kuò)展性、退出途徑等多方面進(jìn)行了充分設(shè)計(jì)，為進(jìn)一步對(duì)接資本市場(chǎng)以及構(gòu)建人才租賃住房可持續(xù)發(fā)展的模式打下了基礎(chǔ)。深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理羅霄鳴先生表示：“在資產(chǎn)的選擇上，我們和安居集團(tuán)均選擇了位于深圳市核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)公寓，雖然人才租賃住房的租金水平比市場(chǎng)化公寓的租金水平低，但此類物業(yè)承租群體較強(qiáng)的支付能力，再加上市住房保障部門(mén)的統(tǒng)一配租體系能夠確保此類物業(yè)現(xiàn)金流的高度穩(wěn)定。同時(shí)，高素質(zhì)人才聚集亦能夠帶動(dòng)周邊配套商業(yè)的升級(jí)發(fā)展，如協(xié)同運(yùn)作，可帶來(lái)產(chǎn)品綜合現(xiàn)金流的增長(zhǎng)預(yù)期，為未來(lái)對(duì)接公募REITs留下操作空間?！?/span>

REITs產(chǎn)品難點(diǎn)及展望：建立長(zhǎng)效機(jī)制，推動(dòng)REITs發(fā)展

公共租賃型住房等保障性住房當(dāng)前普遍欠缺市場(chǎng)化運(yùn)作體系，在國(guó)家大力推動(dòng)包括REITs金融創(chuàng)新的大背景下，需要建立保障性住房運(yùn)營(yíng)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，從而構(gòu)建出最終可以通過(guò)公募REITs上市的完整金融運(yùn)作閉環(huán)，提升保障性住房相關(guān)資產(chǎn)包的投資吸引力，以滿足市場(chǎng)化的公募REITs上市條件。

羅霄鳴先生表示，“目前公寓領(lǐng)域普遍面臨著物業(yè)估值較高，租售比很低的問(wèn)題，但是我們也在投資的過(guò)程中看到很多二房東模式卻能夠有很強(qiáng)的投資價(jià)值，故而建議監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以考慮把租賃權(quán)、收益權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)等等納入未來(lái)公募REITs可投資的底層資產(chǎn)范圍，從而提升產(chǎn)品的投資價(jià)值。同時(shí)也能化解大量政府項(xiàng)目劃撥用地下的盤(pán)活困境?！薄巴瑫r(shí)，要鼓勵(lì)長(zhǎng)期資金進(jìn)入，遏制短期炒作，可以考慮對(duì)長(zhǎng)期資金和符合條件的養(yǎng)老金賬戶等進(jìn)一步降低納稅稅率?！薄皩?duì)于REITs產(chǎn)品重組期間的稅收，很多原始權(quán)益人都希望變現(xiàn)一部分但持有大部分，但是目前只要進(jìn)行重組就會(huì)面臨全部征稅的問(wèn)題，尤其是所得稅，希望主管部門(mén)能夠考慮遞延征收未變現(xiàn)部分的稅收?！?/span>

據(jù)了解，公募REITs的推出是政府近期重點(diǎn)關(guān)注的工作內(nèi)容，我國(guó)多部委及監(jiān)管部門(mén)均已出臺(tái)了相關(guān)政策文件，多次鼓勵(lì)以金融工具服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，通過(guò)資產(chǎn)證券化盤(pán)活企業(yè)存量資產(chǎn)，穩(wěn)步推進(jìn)REITs項(xiàng)目試點(diǎn)，支持和規(guī)范資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的健康發(fā)展，包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)類資產(chǎn)在內(nèi)的四大類資產(chǎn)被認(rèn)為是公募REITs的首選資產(chǎn)。

深圳實(shí)踐：揭開(kāi)以金融創(chuàng)新支持民生事業(yè)發(fā)展的新篇章

今年正值改革開(kāi)放四十周年，深圳市作為國(guó)家第一個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，在過(guò)去近四十年的時(shí)間里取得了舉世矚目的發(fā)展成就。作為全國(guó)改革發(fā)展的前沿城市，創(chuàng)新是深圳的基因，人才是深圳發(fā)展的基石。據(jù)了解，為了大力推進(jìn)人才安居工程，打造人才“宜聚”城市，深圳市從2011年開(kāi)始，在全國(guó)率先將人才群體全面納入住房保障體系。并在《深圳市住房保障發(fā)展“十三五”規(guī)劃》明確提出，擬在十三五期間新增籌集建設(shè)人才住房30萬(wàn)套，以解決人才的后顧之憂，真正做到“來(lái)了就是深圳人”。

安居集團(tuán)是深圳市屬人才住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)，當(dāng)前的房源籌集工作主要通過(guò)投資建設(shè)、項(xiàng)目回購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)、長(zhǎng)期租賃等多種方式展開(kāi)，但受深圳市土地資源稀缺等因素的瓶頸制約，人才租賃住房的持續(xù)建設(shè)和籌集工作也急需各項(xiàng)創(chuàng)新的方式方法，包括金融資源的支持。

羅霄鳴先生表示：“深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)攜手安居集團(tuán)開(kāi)展此次資產(chǎn)證券化合作，經(jīng)過(guò)了充分的產(chǎn)品論證，也得到了深圳市委市政府和相關(guān)主管部門(mén)的大力支持。我們希望能夠結(jié)合REITs這種創(chuàng)新型金融工具，匹配人才安居住房的特點(diǎn)，幫助公共租賃型住房等保障性住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)探索一條通過(guò)嫁接資本市場(chǎng)進(jìn)行資產(chǎn)盤(pán)活以及籌集房源的新途徑。相信會(huì)為如何利用資本市場(chǎng)引導(dǎo)社會(huì)資本參與民生保障事業(yè)打開(kāi)一扇窗，也將會(huì)更好的詮釋REITs這個(gè)金融產(chǎn)品在不動(dòng)產(chǎn)投資之外的多重效用?！?/span>

來(lái)源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)