這個(gè)周末，有兩條房地產(chǎn)方面的新聞引人注目：

新聞一：深圳驚爆“史上最瘋狂購(gòu)房”

5月26日，招商地產(chǎn)公布了“雙璽花園”第三期2棟、3棟的銷售方案。由于意向購(gòu)房者眾多，招商地產(chǎn)宣布將引入兩條重要規(guī)則：一是購(gòu)房者要繳納500萬(wàn)元的誠(chéng)意金，二是在深圳首次實(shí)施“政府監(jiān)督下的抽簽選房”。

“政府監(jiān)督下的搖號(hào)（抽簽）選房”，這在很多城市都已經(jīng)實(shí)施了，算不了什么。令人感到驚訝的是，“雙璽花園”采取了繳納意向金才能參與抽簽的銷售方式，而且意向金高達(dá)500萬(wàn)元。當(dāng)前，不是什么人都有資格繳納500萬(wàn)意向金，你首先要符合深圳購(gòu)房資格；此外，如果你不是全款購(gòu)房，還要符合申請(qǐng)貸款的條件。

所以，有媒體稱“雙璽花園”為“史上最瘋狂購(gòu)房”。

新聞二：多個(gè)城市出現(xiàn)土地流拍。

據(jù)報(bào)道，近來(lái)在北京、成都、杭州等城市的土地拍賣中多次出現(xiàn)流拍，其中僅北京就有6起流拍發(fā)生。

上述兩起新聞，一個(gè)是說(shuō)“二級(jí)市場(chǎng)（新房銷售）”的火爆，一個(gè)是說(shuō)“一級(jí)市場(chǎng)（土地銷售）”正在趨冷。那么問(wèn)題來(lái)了，樓市為什么出現(xiàn)了“一級(jí)市場(chǎng)”和“二級(jí)市場(chǎng)”的背離走勢(shì)？這到底預(yù)示著什么？

我的看法如下：

1、深圳“雙璽花園”之所以驚爆“最瘋狂售房”，一個(gè)重要的原因是價(jià)格管制，造成了新房銷售價(jià)格低于二手房，這也是大城市全面進(jìn)入“新房銷售搖號(hào)時(shí)代”的背景。

“雙璽花園”位于深圳蛇口的海上世界片區(qū)，這里屬于深圳自貿(mào)區(qū)的范圍，靠近深圳當(dāng)前樓市最熱門的前海、后海，“雙璽花園”本身就是一個(gè)高檔項(xiàng)目，配套完善、環(huán)境優(yōu)美，至少一半戶型擁有海景。

這個(gè)片區(qū)的次新盤的二手房均價(jià)，至少在11萬(wàn)元以上，朝向好、戶型好的在13萬(wàn)元以上。由于政府限價(jià)，“雙璽花園”3棟部分低樓層戶型竟然出現(xiàn)了8字頭的售價(jià)，低于11萬(wàn)元的戶型也比比皆是，所以被搶購(gòu)是必然的。

僧多粥少的時(shí)候，一般會(huì)在兩個(gè)地方出現(xiàn)“貓膩”：一是搖號(hào)環(huán)節(jié)作假，二是一家多人去參與搖號(hào)?，F(xiàn)在“雙璽花園”的銷售方案，一是引入政府監(jiān)督，試圖杜絕搖號(hào)環(huán)節(jié)的作假。繳納500萬(wàn)誠(chéng)意金，則可以提高“一家多人搖號(hào)”的門檻。

2、土地市場(chǎng)流拍，有著復(fù)雜的原因，但政府對(duì)新房銷售限價(jià)，是重要因素。換句話說(shuō)，上述“新聞一”就是“新聞二”出現(xiàn)的原因。

政府限制新房銷售價(jià)，讓開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)變薄、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)陡增。所以開(kāi)發(fā)商拿地自然變得慎重起來(lái)，對(duì)于限制條件過(guò)于苛刻的土地、偏遠(yuǎn)的土地、定價(jià)高的土地，大家都會(huì)謹(jǐn)慎對(duì)待。

此外，由于金融去杠桿、理財(cái)產(chǎn)品打破剛性兌付，都讓開(kāi)發(fā)商獲取資金的渠道變窄，資金會(huì)變得緊張。對(duì)拿地就更加謹(jǐn)慎。

或許有讀者會(huì)說(shuō)：不對(duì)呀，財(cái)政部公布的1到4月“中國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入”達(dá)到了1.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)四成，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商拿地仍然很積極！

同比增長(zhǎng)4成的是成交金額，而不是成交面積。過(guò)去一年土地價(jià)格暴漲，其中三四線城市最為顯著，很多城市地價(jià)迅速翻倍，甚至漲了三四倍。所以，1到4月成交的土地面積，反而可能是下降的。

下面是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1到4月開(kāi)發(fā)商購(gòu)置的土地面積增長(zhǎng)情況，同比下降了2.1%：

下面是1到4月開(kāi)發(fā)商“到位資金增速”，也在明顯回落中。

這說(shuō)明了什么？說(shuō)明在政府嚴(yán)格限價(jià)下，開(kāi)發(fā)商正在進(jìn)入觀望期，拿地?zé)崆?、投資開(kāi)發(fā)的熱情都在下降。

3、由于去庫(kù)存，中國(guó)多數(shù)城市商品房的“消化周期”正在變短，很多城市面臨無(wú)房可售（主要是住宅）的局面。在需要“補(bǔ)庫(kù)存”的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆椴粩嘟档停@將倒逼房?jī)r(jià)上漲。

根據(jù)“易居研究院”的數(shù)據(jù)，截止2018年4月末，納入監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市的“新建商品住宅”庫(kù)存規(guī)?；芈涞搅肆昵暗乃?，整體“消化周期”為10.3個(gè)月。而按照住建部的規(guī)定，“消化周期”低于12個(gè)月的城市，都應(yīng)該增加供應(yīng)土地。

表1  100 城新建商品住宅存銷比排序

（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居研究院）

此前我在專欄里曾披露過(guò)湖南部分城市令人震驚的“住宅消化周期”，比如在韶山市住宅只夠賣1.1個(gè)月了：

上圖：湖南官方文件里部分城市房屋的“消化周期”，其中住宅非常短缺，但“非住宅”則普遍過(guò)剩。

一方面是住宅不夠賣，一方面是開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆樵谙陆?。解決的辦法不外乎是兩種：

第一，讓樓市迅速入冬，讓大家失去購(gòu)房欲望，忘記買房子這件事；

第二，放松新房限價(jià)，讓開(kāi)發(fā)商有拿地、建房子的熱情。

大家說(shuō)說(shuō)看，最終這個(gè)矛盾將如何解決？我的看法是：限價(jià)會(huì)慢慢放松，而不是讓樓市入冬。如果樓市成交量真的全面下滑，地方政府恐怕支撐不住，最終會(huì)拖欠公務(wù)員工資、拖欠PPP項(xiàng)目的回款，導(dǎo)致失業(yè)率上升。