在嚴(yán)厲的限價(jià)政策和租購(gòu)并舉的趨勢(shì)下，深圳樓市出現(xiàn)了全國(guó)少見(jiàn)的住宅轉(zhuǎn)租、豪宅轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，去年至今，已有至少三個(gè)項(xiàng)目全部或部分轉(zhuǎn)做長(zhǎng)租，其中不乏位于核心區(qū)的豪宅；另外還有一些新房傳出轉(zhuǎn)做租賃的消息。

此外，在深圳，住宅供地已明顯偏向租賃，截至今年4月，已有4宗“只租不售”的新增土地完成出讓。

在深圳新房住宅供應(yīng)本已短缺的背景下，原本可以銷售的住宅轉(zhuǎn)長(zhǎng)租，進(jìn)一步加劇了供需矛盾，讓高位盤(pán)整的新房均價(jià)難以實(shí)質(zhì)性下跌；而相比北京萬(wàn)科翡翠書(shū)院的10年180萬(wàn)租金，深圳這些轉(zhuǎn)作長(zhǎng)租公寓的項(xiàng)目雖未入市，但其中的豪宅租金只會(huì)更高，這也引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)于租金價(jià)格上漲的擔(dān)憂。

5月4日，綜合開(kāi)發(fā)研究院（深圳）旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，住宅、豪宅轉(zhuǎn)長(zhǎng)租，是特殊政策擠壓的結(jié)果，限價(jià)下開(kāi)發(fā)商采取了迂回的策略，轉(zhuǎn)租并不能代表開(kāi)發(fā)商就要將這些房源長(zhǎng)期租賃，條件允許也可以出售，目前可以說(shuō)政企博弈進(jìn)入了一個(gè)緩沖期。

多個(gè)住宅轉(zhuǎn)租

作為深圳首個(gè)住宅轉(zhuǎn)長(zhǎng)租的項(xiàng)目，深圳沙井的星河容御22萬(wàn)平方米住宅被打造為首個(gè)長(zhǎng)租社區(qū)。

2017年11月16日，星河控股與中國(guó)建設(shè)銀行深圳市分行合作，推出“CCB建融家園·星河榮御”長(zhǎng)租社區(qū)項(xiàng)目，星河控股將項(xiàng)目中2687套房源全部提供給建行用于租賃。

據(jù)星河集團(tuán)有關(guān)人士介紹，項(xiàng)目以住宅用地為主，原本是商品房性質(zhì)，并計(jì)劃在2017年10月入市，但在鼓勵(lì)租賃政策下，與建設(shè)銀行協(xié)商后，星河決定將項(xiàng)目整體改作長(zhǎng)租社區(qū)，建行總部方面也很快通過(guò)了合作項(xiàng)目的審批。

星河控股集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼總裁姚惠瓊稱，長(zhǎng)租公寓全部入住后將可容納1萬(wàn)人。

2017年底，深業(yè)集團(tuán)旗下的豪宅深業(yè)中城宣布轉(zhuǎn)做長(zhǎng)租公寓，更是成為業(yè)內(nèi)備受關(guān)注的事件。

深業(yè)中城位于香蜜湖片區(qū)，建筑面積約7.8萬(wàn)平方米，共約420余套住宅，屬高端住宅。轉(zhuǎn)租后，預(yù)計(jì)于2020年投入運(yùn)營(yíng)。

今年4月4日獲得預(yù)售許可的萬(wàn)科瑧山府二期，除了部分銷售之外，萬(wàn)科將其中一棟直接轉(zhuǎn)為高端人才租賃住房，交給深圳市人才安居集團(tuán)。

進(jìn)入5月后，市場(chǎng)中關(guān)注度較高而遲遲不能入市的項(xiàng)目，如華潤(rùn)城三期、華僑城天鵝堡后期等也傳出將要轉(zhuǎn)租，此外，深業(yè)旗下其他住宅項(xiàng)目也可能轉(zhuǎn)租。

不過(guò)截至目前，華潤(rùn)置地、華僑城等開(kāi)發(fā)商并未宣布有項(xiàng)目要轉(zhuǎn)租的消息。

值得關(guān)注的是，租賃住宅土地出讓成為深圳宅地出讓的主流。去年至今已有四個(gè)純租賃項(xiàng)目出讓，未來(lái)也將是直接上市的租賃住宅，類似于北京萬(wàn)科翡翠書(shū)院。

5月4日，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，住宅、豪宅轉(zhuǎn)長(zhǎng)租公寓，開(kāi)發(fā)商是在響應(yīng)國(guó)家政策需求，租購(gòu)并舉，發(fā)展租賃；而從市場(chǎng)角度，新房限價(jià)則是轉(zhuǎn)長(zhǎng)租公寓的重要原因，“目前深圳的價(jià)格備案制度管控較嚴(yán)”。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，由于當(dāng)前新房市場(chǎng)限價(jià)，賣樓不太劃算，不如順應(yīng)市場(chǎng)變化，積極開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)。

以萬(wàn)科瑧山府為例，該項(xiàng)目一期開(kāi)盤(pán)均價(jià)約99660元/平方米，二期開(kāi)盤(pán)甚至略低于一期，更低于周邊12萬(wàn)元/平方米的二手房均價(jià)。

從開(kāi)發(fā)商的角度，將住宅轉(zhuǎn)為長(zhǎng)租有商業(yè)利益的考量。深業(yè)集團(tuán)副總裁董方表示，從盈利角度看，除了獲取租金收入之外，這一模式更大的想象空間還在于，可以享有物業(yè)本身的未來(lái)增值收益。

買(mǎi)房還是租房？

從銷售市場(chǎng)轉(zhuǎn)到租賃市場(chǎng)的房源，對(duì)于深圳購(gòu)房者和租客來(lái)說(shuō)，將產(chǎn)生怎樣的影響？

客觀而言，開(kāi)發(fā)商將住宅或豪宅轉(zhuǎn)做長(zhǎng)租公寓的結(jié)果之一，是使得原本就很少的新房住宅更加搶手，從而加劇了銷售市場(chǎng)的供需矛盾。

深圳中原的統(tǒng)計(jì)顯示，去年深圳新房供應(yīng)幾乎腰斬，今年前4月的新增住宅供應(yīng)也不樂(lè)觀，雖然預(yù)期5月份將有16個(gè)潛在項(xiàng)目入市，其中有10個(gè)住宅項(xiàng)目，但中原有關(guān)人士表示，預(yù)測(cè)很可能并不準(zhǔn)確。

新增供應(yīng)不足之下，深圳房?jī)r(jià)仍處于高位盤(pán)整期。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)最新4月份樓市數(shù)據(jù)顯示，4月份深圳新建商品住宅成交均價(jià)為54169元每平方米，與3月份相比下降0.03%。雖然均價(jià)出現(xiàn)19個(gè)月連跌，但相比去年同期僅微降0.82%。

而更加真實(shí)反映市場(chǎng)價(jià)格的二手房房?jī)r(jià)則繼續(xù)上升。中原數(shù)據(jù)顯示，深圳4月二手住宅成交量繼續(xù)回升，月內(nèi)共成交5897套，環(huán)比上月上漲4.9%，連續(xù)兩個(gè)月回升；4月全市二手住宅均價(jià)約6萬(wàn)/平方米，環(huán)比小幅上漲0.5%，保持2018年以來(lái)的上漲態(tài)勢(shì)；中原領(lǐng)先指數(shù)報(bào)882.7，環(huán)比上調(diào)0.5%，近期已錄得連續(xù)三個(gè)月上調(diào)。

5月4日，鏈家研究院院長(zhǎng)肖小平對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，原來(lái)要推出市場(chǎng)的房源變?yōu)殚L(zhǎng)租，銷售市場(chǎng)上房子的新增供應(yīng)確實(shí)減少了，但是目前項(xiàng)目并不多，總量比較有限。對(duì)整體市場(chǎng)成交、價(jià)格沒(méi)有帶來(lái)很大的沖擊。

但對(duì)局部片區(qū)有影響?！氨緛?lái)這個(gè)小片區(qū)將有項(xiàng)目推出，但是沒(méi)有推，會(huì)導(dǎo)致一部分購(gòu)房需求轉(zhuǎn)移到別的地方，轉(zhuǎn)到二手房市場(chǎng)，或者繼續(xù)觀望?！?/span>

肖小平認(rèn)為，銷售轉(zhuǎn)租賃更多是心理上的影響。比如說(shuō)公眾會(huì)談?wù)撧D(zhuǎn)長(zhǎng)租了，是不是還要買(mǎi)房。但事實(shí)上，更多人是在對(duì)這種模式觀望，也沒(méi)有多少人因此而改變自己的購(gòu)房決定。

此外，肖小平指出，這個(gè)模式的嘗試，尤其都是大開(kāi)發(fā)商會(huì)起到標(biāo)桿示范的作用，轉(zhuǎn)租的效果，盈利情況等是大家關(guān)注度的焦點(diǎn)，不排除會(huì)有后來(lái)的跟進(jìn)者。

至于住宅轉(zhuǎn)租對(duì)于租賃市場(chǎng)的影響，肖小平認(rèn)為并不會(huì)提升深圳的房屋租金。因?yàn)樽夥績(jī)r(jià)格是由供需兩方面決定的。雖然深圳的租房需求非常旺盛，但供應(yīng)也非常地充足，因?yàn)橛泻芏嗟某侵写?、農(nóng)民房、商品房。最終決定價(jià)格的是供需關(guān)系。

“我們?nèi)ツ曜鲆粋€(gè)調(diào)查，深圳租客每九個(gè)月?lián)Q一次房，他不是對(duì)哪里的房子非租不可。對(duì)于房東來(lái)說(shuō)最重要不是房?jī)r(jià)多高，而是不能空置。為了租出去，他一定會(huì)降到一個(gè)合理的水平，是交易雙方能夠接受的水平?！?/span>

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的中國(guó)房?jī)r(jià)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2017年深圳住宅類供給租金平均約60.50元/月/平方米。2018年第一季度平均約69.10元/月/平方米，4月為72.21元/月/平方米，處于上升之中。

另?yè)?jù)Q房網(wǎng)云房源大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月份全市商品住宅租金為77.05元/平方米，環(huán)比上漲3.14%，同比上漲0.85%。

“深圳這幾年租金表現(xiàn)比較平穩(wěn)。” 肖小平表示，如果是從普租的角度，全體商品房的租金水平來(lái)看，漲得比較慢；舊房改造之后租金雖上漲，但從同質(zhì)可比的方面并沒(méi)有漲多少。

宋丁也認(rèn)為，豪宅轉(zhuǎn)租后，并不會(huì)拉升整體租金。但也不排除周邊租金水平也許會(huì)有小幅提升的可能。

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道