5月2日，隨著中國恒大擬發(fā)行的“中聯(lián)前海開源-恒大租賃住房一號第N期資產(chǎn)支持專項計劃”被上交所受理，長租公寓市場正式集齊萬科、碧桂園、恒大這三張王牌。

至此，在商品房銷售戰(zhàn)場之外，萬科、碧桂園和恒大將在長租公寓這一新戰(zhàn)場上再次短兵相接。

資料顯示，中國恒大此次擬發(fā)行的租賃證券化產(chǎn)品金額為100億元，與碧桂園3個月前發(fā)行的REITs產(chǎn)品規(guī)模相同。

而另一在長租公寓領(lǐng)域里已耕耘三年有余的萬科，卻對碧桂園和恒大迅速擁抱的REITs項目提不起興致。

萬科分隊：外圍關(guān)注REITs

作為最早一批進(jìn)入長租領(lǐng)域的房企之一，萬科無疑是目前長租領(lǐng)域的龍頭。

截至3月底，定位于集中式青年公寓的萬科泊寓已經(jīng)進(jìn)入29座城市，共獲取房間數(shù)10.3萬間。其中，96個項目、逾3.1萬間房已經(jīng)開業(yè)。

然而，已逐漸形成規(guī)模效應(yīng)的萬科，卻對當(dāng)下大熱的REITs項目并不“感冒”。

早在2015年7月，萬科曾發(fā)行過“鵬華前海萬科REITs”，其以公募基金作為發(fā)行載體，單個投資者認(rèn)購門檻僅為10萬元，在深交所掛牌后二級市場最低份額僅為1萬元，流動性實(shí)現(xiàn)重大突破。

但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“鵬華前海萬科REITs”并不是真正意義上的REITs，因?yàn)槠洳⑽凑嬲钟械讓游飿I(yè)資產(chǎn)，其標(biāo)的“前海企業(yè)公館”為BOT（Build-Operate-Transfer）項目，萬科僅擁有8年經(jīng)營權(quán)。

與萬科同樣選擇“背朝REITs”布局長租公寓的典型房企還有龍湖。

3月21日，龍湖集團(tuán)發(fā)行第一期30億元的五年期住房租賃專項公募債券，該債券票面利率5.6%。

而此債券主要靠龍湖集團(tuán)主體信用背書，非資產(chǎn)本身。龍湖也曾明確表示，未來償還該債券的資金來源主要為公司日常經(jīng)營所產(chǎn)生的現(xiàn)金流。

對于為何不選擇發(fā)行REITs項目，龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓公司CEO韓石曾向媒體表示，龍湖集團(tuán)本身可以融到更大規(guī)模、成本更低廉的資金，冠寓沒有必要采用這種融資方式。萬科長租公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人亦有類似表態(tài)。

碧桂園分隊：擁抱REITs

另一邊，以保利、碧桂園、恒大等為代表的房企，則紛紛搶發(fā)REITs產(chǎn)品。

3月13日，“保利地產(chǎn)-中聯(lián)前海開源租賃住房一號第一期資產(chǎn)支持專項計劃”成功發(fā)行，系國內(nèi)首單完成發(fā)行的房企租賃住房REITs，儲架總規(guī)模50億元，首期發(fā)行規(guī)模17.17億元。

其以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，發(fā)行利率為5.5%，創(chuàng)近期發(fā)行同類產(chǎn)品最低。

隨著住房租賃資產(chǎn)證券化操作性文件的出臺，國內(nèi)租賃住房REITs進(jìn)入“爆發(fā)”狀態(tài)。

4月27日，國內(nèi)規(guī)模最大的住房租賃REITs“中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”首期實(shí)現(xiàn)發(fā)行，首發(fā)規(guī)模17.17億元，距該產(chǎn)品獲批尚不到3個月。

該產(chǎn)品以碧桂園位于北京、上海和廈門三地的租賃住房物業(yè)為底層資產(chǎn)，發(fā)行利率為5.75%。

5月2日，恒大的百億級“中聯(lián)前海開源-恒大租賃住房一號第N期資產(chǎn)支持專項計劃”被上交所受理。

然而，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，REITs并不能解決長租公寓項目盈利難的問題，因?yàn)樽饨鸬哪晔找媛试诙鄶?shù)情況下仍然低于資金成本，資產(chǎn)證券化帶來融資只能是企業(yè)貼息。

高和資本的一份報告指出，美國成熟市場的物業(yè)收益率為3%-5%，而融資成本僅有3%左右。目前國內(nèi)的現(xiàn)狀是一線城市物業(yè)凈收益率4%，負(fù)債成本為5%-6.5%；二線城市物業(yè)凈收益率6%左右，但負(fù)債成本高至6%-10%。

突破點(diǎn)：多種業(yè)態(tài)運(yùn)營

無論是像萬科一樣“背朝REITs”發(fā)展，還是如恒大、碧桂園一般，把REITs視為長租領(lǐng)域內(nèi)的一顆“加速丸”，目前看來都沒有解決長租領(lǐng)域難盈利的根本問題。

在中國指數(shù)研究院企業(yè)研究總監(jiān)蔣云峰看來，如果以靜態(tài)的眼光來看，目前各種住房租賃市場的證券化的確很難補(bǔ)齊企業(yè)投入的成本，但若從動態(tài)發(fā)展的角度出發(fā)，每年租金上浮5%-6%左右，就能夠解決盈利難的問題。

“要做到租金每年有5%-6%的上浮，企業(yè)可以從兩處著手。一方面，從提升長租公寓的服務(wù)水平和物業(yè)管理水平著手，增加產(chǎn)品溢價以帶動租金上漲；另一方面，可以考慮多種業(yè)態(tài)經(jīng)營，如在長租公寓產(chǎn)品里同時融入教育、養(yǎng)老等高溢價服務(wù)，這樣就可以獲取新的收入來源,彌補(bǔ)租金收入的不足?！笔Y云峰對記者表示。

上海泊寓相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，除了青年公寓泊寓，上海萬科還計劃推出服務(wù)式公寓以及家庭式公寓。

碧桂園有關(guān)方面對記者透露，5月5日，碧桂園長租公寓將在東莞兩店齊開，屆時會與小米有品首次達(dá)成深度戰(zhàn)略合作。

這是繼萬科泊寓聯(lián)手網(wǎng)易嚴(yán)選后，又一家龍頭房企長租跨界合作新零售。

此外，碧桂園集團(tuán)長租經(jīng)營管理部總經(jīng)理楊鵬對筆者表示，未來碧桂園想要打造長租城市，這是碧桂園結(jié)合新時代的消費(fèi)需求，在全球范圍內(nèi)首次提出的概念，通過整合公寓、酒店、寫字樓、商業(yè)等資源打通上下產(chǎn)業(yè)鏈，引進(jìn)零售、娛樂、健康、出行、教育等優(yōu)質(zhì)社會資源來打造具有自身特色的長租產(chǎn)品。

可見，入局長租領(lǐng)域的房企，都在想盡辦法提升產(chǎn)品溢價。

蔣云峰認(rèn)為，長租公寓租金水平高于租房市場的平均租金水平這一點(diǎn)，有其存在的合理性。

“畢竟從企業(yè)角度出發(fā)，如何算好一筆‘經(jīng)濟(jì)賬’才是關(guān)鍵?！笔Y云峰說。

來源:國際金融報