央行支持北京對首套房上浮利率

9月19日晚上，樓市再傳大消息：央行突然對樓市表態(tài)，支持北京對首套房上浮利率。針對近日北京地區(qū)多家銀行相繼上調(diào)首套房貸款利率，調(diào)整后首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮5%-10%成為主流的現(xiàn)象，人民銀行營業(yè)管理部今天傍晚表示，房貸利率調(diào)整是銀行在北京市嚴格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控、市場利率整體上揚的背景下，根據(jù)市場資金水平變化、自身資產(chǎn)負債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導(dǎo)向，對此人民銀行營業(yè)管理部積極支持。央行這是什么意思？為什么不由央行總部的人出面，對全國重點城市上浮首套房利率表達支持，而是由“北京分行”表達對北京地區(qū)上浮首套房利率表示支持？很明顯，十九大前力保北京樓市穩(wěn)定不出錯，利用北京樓市風(fēng)向標(biāo)的作用告知全國“調(diào)控力度不會放松”。央行通過“北京分行”對北京市場表態(tài)的方式，影響力度會比較“適中”，而不會擴大化。這個表態(tài)同樣適用于深圳、上海、南京等熱點城市。

從本次房貸利率調(diào)整時間和調(diào)整幅度看，是各家銀行根據(jù)資金成本變化、同業(yè)競爭情況、自身市場規(guī)模、經(jīng)營策略和資產(chǎn)負債管理需要進行的自主調(diào)整，部分銀行通過提高房貸利率壓縮個人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)模，加大對實體經(jīng)濟信貸支持力度。

從具體利率水平看，各銀行根據(jù)各自成本不同，進行了自主差異化定價，工商銀行、建設(shè)銀行、北京銀行、廣發(fā)銀行等大型銀行資金成本較低，首套住房貸款利率上浮幅度也相對較小，普遍為基準(zhǔn)利率上浮5%；民生銀行、光大銀行、浦發(fā)銀行、渤海銀行等中小型銀行資金成本壓力較大，首套住房貸款利率普遍為基準(zhǔn)利率上浮10%或以上。從全國范圍來看，除北京以外，近期上海、深圳、南京等地區(qū)商業(yè)銀行陸續(xù)提高首套房貸利率水平，首套房貸利率水平較基準(zhǔn)利率上浮5%-10%已成為全國房地產(chǎn)市場重點調(diào)控城市的普遍現(xiàn)象。

這意味著中國樓市調(diào)控已經(jīng)進入最嚴格的階段，在熱點城市剛需買房也要受到制約了。

高層從保剛需轉(zhuǎn)向抑制剛需的背景

事情要追溯到今年6月中旬，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批示，由國家發(fā)改委旗下的“價格監(jiān)督檢查與反壟斷局”約談了工商銀行北京分行原因是在北京的“銀行圈子”里存在一個“市場利率定價自律機制”，“牽頭行”是工商銀行北京分行。這個“自律機制”下，北京的主要銀行達成了兩項“公約”：第一，對公貸款利率“不低于貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍”；第二，約定了存款利率上限和首套房個人貸款利率折扣（減少折扣）。

當(dāng)時發(fā)改委要求北京各銀行取消對公貸款利率“不低于貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍”的限制，并對約定存款利率上限和首套房個人貸款利率折扣的必要性等作出說明。對于當(dāng)時北京各銀行減少首套房貸款折扣、甚至上浮利率的做法，高層并不認可，認為這會“抑制剛需”。

才過了3個月，“人民銀行營業(yè)管理部”就通過央視喊話，支持北京各銀行的做法，顯然意味著高層對于樓市的看法再次出現(xiàn)調(diào)整。

原因

第一，10月中旬將召開重要會議，目前還有一個多月，這個時候樓市應(yīng)該保持平穩(wěn)，不能再起波瀾，尤其是不能再次出現(xiàn)價格反彈。

第二，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的8月數(shù)據(jù)，目前全國商品房的平均消化周期只有5個來月，已經(jīng)顯著偏低；其中商品住宅（剔除辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房）的消化周期只有3個多月。這是非常危險的，很多城市都可能出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。所以，讓樓市成交量降下來，等待市場補庫存是必須的。

第三，銀行房貸額度十分緊張。個人房貸現(xiàn)在是價漲量小，利率提高的同時，額度也十分緊張，有客戶想高價貸款也不一定能快速放款。2016年全年北京地區(qū)人民幣貸款增加6059.4億元，其中去年末比年初新增的個人房貸大約為2442億元，今年比去年少1000億元，大約是1442億元。而前8個月已經(jīng)新增1233.3億元，意味著到年末新增額只有210億元左右，即使考慮到每月個貸還款回收的額度，今年余下四個月的房貸額度也非常緊張。

影響

央行支持對樓市的定向加息，即便是首套房的剛需也不可避免。這個定向加息包含兩個含義：第一，加息是針對樓市的，不是針對實體經(jīng)濟的；第二，加息是針對熱點城市的，而不是全國。

央行這個新表態(tài)，將讓熱點城市的樓市在成交量上迅速入冬，因為購房者的購房成本將有顯著上升。以貸款500萬，貸款時間30年，完全使用商業(yè)貸款，采用等額本息來計算。從此前的9折利率，到今天的上浮5%：購房者的月供將從25067元增加到27286元，每月負擔(dān)將增加2200多元，累計負擔(dān)將增加80萬元。