案例1：逾期交房

案例：市民黃先生反映，他于2011年12月與某開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定交房時(shí)間為2013年4月，但在履約過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商一直到2013年7月才交房，延期交房超過(guò)90天。

建議：當(dāng)遇到開(kāi)發(fā)商延期交房時(shí)，若與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中已約定了延期交房的違約金金額，則購(gòu)房人可依據(jù)合同約定的金額要求開(kāi)發(fā)商賠償延期交房的違約金。若無(wú)約定，則依法確定開(kāi)發(fā)商逾期交房違約責(zé)任，違約金按逾期交付使用房屋期間，有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)一方當(dāng)事人有重大違約行為時(shí)，另一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同，可要求開(kāi)發(fā)商返還所交的預(yù)售購(gòu)房款和利息。

案例2：定金糾紛

案例：2012年10月，張小姐在某開(kāi)發(fā)商售樓處認(rèn)購(gòu)了一套商品房，交了2萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)金并簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)。認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)房屋位置、面積、價(jià)款、簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)限等都進(jìn)行了約定。然而，當(dāng)張小姐如約前往售樓處簽訂合同時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議中有許多內(nèi)容顯失公平，例如逾期交房、逾期辦證的免責(zé)條款，無(wú)法辦理按揭款應(yīng)3日內(nèi)以現(xiàn)金補(bǔ)足等。對(duì)此，張小姐認(rèn)為這是一份不公平的購(gòu)房合同，拒絕簽字，要求協(xié)商更改合同。隨后，開(kāi)發(fā)商通知張小姐沒(méi)收其定金。

建議：依據(jù)最高法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》的規(guī)定，出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。在這個(gè)案例中，開(kāi)發(fā)商在事先未告知的情況下，要求張小姐簽訂有不對(duì)等條款的合同，侵害了張小姐的合法權(quán)益。在張小姐提出合理異議后，開(kāi)發(fā)商拒絕協(xié)商變更合同條款，并單方提出沒(méi)收定金；因此，致使購(gòu)房合同不能簽訂的責(zé)任在開(kāi)發(fā)商。依照上述法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

案例3：廣告與實(shí)際銷(xiāo)售不符

案例：市民覃先生2012年購(gòu)房，購(gòu)房過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商的宣傳廣告上注明，小區(qū)內(nèi)將配套150平方米的會(huì)所，還有數(shù)千平方米的綠地供老年人休閑娛樂(lè)。交房后，承諾的會(huì)所變成了對(duì)外經(jīng)營(yíng)的酒樓，綠地也變成了停車(chē)場(chǎng)。覃先生氣憤地表示，當(dāng)初選擇這個(gè)小區(qū)，就是看中配套齊全，環(huán)境優(yōu)越宜于養(yǎng)老；現(xiàn)在承諾無(wú)法兌現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商卻以合同未出現(xiàn)相關(guān)約定為由拒絕兌現(xiàn)。

建議：廣告是對(duì)整個(gè)樓盤(pán)的宣傳，不會(huì)具體到某套商品房，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)具體的單元、樓層、朝向、戶(hù)型等做具體的了解。比如說(shuō)“二房變?nèi)俊薄百?zèng)送小花園”“俯瞰江景”,“毗鄰公園”等定義較為模糊的宣傳，如果購(gòu)房者是看廣告宣稱(chēng)的內(nèi)容而購(gòu)房的，為了避免這種情況的出現(xiàn)，建議購(gòu)房者一是不能只輕信廣告，應(yīng)以實(shí)物為準(zhǔn)，最好到現(xiàn)場(chǎng)觀看。

此外，廣告及銷(xiāo)售人員所承諾的事項(xiàng)法律上是以書(shū)面合同約定為準(zhǔn)，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)注意合同上是否標(biāo)明相應(yīng)的條款。當(dāng)購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，為了預(yù)防后期出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)維權(quán)難，最好能夠?qū)⒈容^重要或直接影響購(gòu)房決策的宣傳內(nèi)容加入到合同正式文本或合同附件中；或者通過(guò)留存資料，甚至手機(jī)拍照等方式取證，以便于在產(chǎn)生糾紛時(shí)更好地維護(hù)自身權(quán)益。

案例4：逾期辦理產(chǎn)權(quán)證

案例：市民周女士很氣憤，因?yàn)槠滟I(mǎi)房4年了，可房產(chǎn)證一直沒(méi)有拿到。據(jù)她介紹，2009年她在某樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)了一套房子，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商口頭承諾在9個(gè)月內(nèi)辦下產(chǎn)權(quán)證。2013年，周女士打算將該房子出讓?zhuān)且驗(yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)證而遲遲無(wú)法交易。

建議：在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中未按規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)部門(mén)的審批組織施工、建設(shè)，以致出現(xiàn)規(guī)劃及竣工驗(yàn)收困難，是造成產(chǎn)權(quán)證逾期的重要原因之一。遇到這種情況，可向法院起訴，要求退房。最高人民法院在2003年出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律基本問(wèn)題的解釋》中，對(duì)房開(kāi)商不按時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證也有明確規(guī)定。購(gòu)買(mǎi)商品房遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)證，可向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)賠償損失，通過(guò)法律途徑維護(hù)自身合法權(quán)益。

案例5：房產(chǎn)面積差異糾紛

案例：2012年1月羅先生購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)房屋一套，在2013年12月份開(kāi)發(fā)商交房時(shí)，羅先生發(fā)現(xiàn)房屋面積由120平方米減小到了117平方米，這種時(shí)候他該怎么辦？

建議：根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商交付使用的房屋面積與合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：1.面積誤差比絕對(duì)值在3％以?xún)?nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，以此請(qǐng)求解除合同的，不予支持；2.面積誤差比絕對(duì)值超出3％，請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以?xún)?nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以?xún)?nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由開(kāi)發(fā)商返還，面積誤差比超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商雙倍返還。

案例6：核實(shí)上家身份是首要

案例：劉先生因?yàn)榉课荼粍?dòng)遷，找到中介想買(mǎi)一套房屋。中介公司向他推薦了一套房屋，劉先生看了挺滿(mǎn)意，就和中介公司介紹的上家張先生訂立了購(gòu)房合同，還分兩次向張先生支付了定金和首期房款?？珊髞?lái)到交房的時(shí)候卻找不到張先生了，后來(lái)才得知張先生根本就不是產(chǎn)權(quán)人，房屋只是他租借的，產(chǎn)證也是偽造的。劉先生只好到公安報(bào)案，至今張先生仍未找到。

建議：二手房和一手房不同，一手房是和開(kāi)發(fā)商做交易，一般不存在這個(gè)問(wèn)題。所以買(mǎi)二手房的第一步就要核實(shí)與你交易的對(duì)方的身份。最簡(jiǎn)單的一個(gè)辦法是到各區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢(xún)一下房屋的權(quán)屬情況，只要憑自己的身份證花三十元，交易中心就會(huì)給你一張房屋基本信息的單據(jù)，上面有權(quán)利人的名字、抵押貸款、面積等基本情況。如果怕對(duì)方持假身份證冒充房東，你還可以委托律師到公安局調(diào)查人口信息，以便核實(shí)賣(mài)房人的身份。

案例7：首付交到貸款銀行

案例：吳小姐看中了一套房屋，但上家在這套房屋上還有銀行的抵押貸款30萬(wàn)元。中介說(shuō)上家要先取消抵押才能過(guò)戶(hù)，不過(guò)由于上家拿不出30萬(wàn)元償還貸款，所以希望吳小姐多付一點(diǎn)首付，然后上家再去注銷(xiāo)。于是，吳小姐在簽約后就付了20萬(wàn)元的首付給上家，但是上家遲遲沒(méi)有去銀行取消抵押。最后上家卻說(shuō)因?yàn)樽錾獍l(fā)生了虧空，將吳小姐付給他的20萬(wàn)元去還了債。吳小姐聽(tīng)了這氣得發(fā)抖，不過(guò)現(xiàn)在也沒(méi)辦法了，只能去打官司。

建議：下家可以要求上家聯(lián)系好銀行，并在上家辦理好還貸手續(xù)后，再將首付直接匯入上家在該銀行的帳戶(hù)，銀行當(dāng)場(chǎng)即可劃款并出具他項(xiàng)權(quán)證。這樣一來(lái)，上家就不可能將下家交付的首付挪用了。

案例8：質(zhì)量問(wèn)題

張女士去年年初通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)了一處位于頂層的二手房。在購(gòu)房過(guò)程中，張女士對(duì)房屋的水、暖、電等問(wèn)題都進(jìn)行了仔細(xì)的查驗(yàn)。由于冬季沒(méi)有下雨，張女士只是口頭向賣(mài)方詢(xún)問(wèn)了漏雨的問(wèn)題，賣(mài)方表示該房從不漏雨，隨后張女士付清了全部款項(xiàng)。然而入住后發(fā)現(xiàn)，即使只下了小雨，臥室和衛(wèi)生間的墻角也有滲水的現(xiàn)象，但此時(shí)距離房屋過(guò)戶(hù)已有5個(gè)月的時(shí)間。張女士要求原房主賠償損失或退房，而賣(mài)方表示房屋過(guò)戶(hù)后自己已經(jīng)和房屋脫離關(guān)系，需張女士風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

建議：按照相關(guān)法律法規(guī)，買(mǎi)賣(mài)合同中的出賣(mài)人應(yīng)對(duì)其出賣(mài)物品的質(zhì)量承擔(dān)保證責(zé)任。對(duì)于張女士如何維權(quán)的問(wèn)題，若買(mǎi)房前原房主已經(jīng)知情并惡意隱瞞，張女士可以要求補(bǔ)償；如果房齡較新，處于開(kāi)發(fā)商的保質(zhì)期內(nèi)，張女士還可以以房屋所有人的身份，向開(kāi)發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。

案例9：警惕“包過(guò)戶(hù)”

去年10月，高先生在報(bào)紙上看到一則45萬(wàn)包過(guò)戶(hù)的房源廣告，高先生估算這處不滿(mǎn)5年的次新房的稅費(fèi)等成本應(yīng)達(dá)五六萬(wàn)，確實(shí)覺(jué)得該價(jià)位很實(shí)惠，便很快與中介公司簽訂了購(gòu)房居間合同。在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)過(guò)程中，高先生了解到該房產(chǎn)系某單位集資建房，產(chǎn)權(quán)證尚在辦理中，交易時(shí)過(guò)戶(hù)是通過(guò)內(nèi)部改檔完成，相關(guān)費(fèi)用僅兩萬(wàn)余元。他要求中介方退還多收的費(fèi)用，中介卻指出合同中已明確約定包過(guò)戶(hù)，拒不承擔(dān)退費(fèi)要求。

建議：購(gòu)房者應(yīng)事先了解清楚房屋的性質(zhì)，并且一定要同業(yè)主見(jiàn)面簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，以避免中介公司從中通過(guò)文字游戲獲取差價(jià)。

案例10：“陰陽(yáng)合同”要不得

春節(jié)前，王女士看中一套面積約120平方米的三室戶(hù)型，售價(jià)110萬(wàn)元，房齡不足5年。為了盡快達(dá)成交易，賣(mài)家建議采用“陰陽(yáng)合同”的方式，將遞件過(guò)戶(hù)合同中的房款降為85萬(wàn)元，從而減輕王女士成本。在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，由于成交價(jià)過(guò)低，房管部門(mén)仍按評(píng)估價(jià)110萬(wàn)元依法征收稅費(fèi)。這樣一來(lái)，需支付稅費(fèi)總額比王女士的預(yù)期多2萬(wàn)多元。王女士提出多出部分由賣(mài)家承擔(dān)，而賣(mài)家則表示合同約定由買(mǎi)家承擔(dān)，如果買(mǎi)家反悔，還需要扣除定金作為補(bǔ)償。

建議：房地產(chǎn)交易中心有專(zhuān)門(mén)的房屋評(píng)估價(jià)計(jì)算方法，想通過(guò)報(bào)低成交價(jià)來(lái)少繳稅是行不通的?！瓣庩?yáng)合同”對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都有風(fēng)險(xiǎn)，建議雙方在房款的協(xié)商方面多進(jìn)行溝通和讓步，不要因在交易成本上貪圖小利而承擔(dān)了不必要的風(fēng)險(xiǎn)。