虛假宣傳、設(shè)置陷阱、霸王條款……盡管與數(shù)年前相比，房地產(chǎn)市場的品牌房企和品質(zhì)樓盤越來越多，但是市場仍然有不少雜音。對于購房者而言，一不小心就有可能“中招”，無奈踏上漫漫維權(quán)路。開發(fā)商究竟有哪些“損招”？購房者又該如何避免上套？ 

“假學區(qū)”房大忽悠

由于人們對學區(qū)的普遍重視，學區(qū)房自然也就成了開發(fā)商宣傳過程中的賣點。理論上說樓盤只有交付之后，教育主管部門才會劃定學區(qū)，因此開發(fā)商的宣傳也只是一面之詞。教育主管部門還會根據(jù)生源情況，對學區(qū)范圍進行調(diào)整，根據(jù)以往的學區(qū)范圍想當然地以為自己的樓盤屬于這個學區(qū)，一旦出現(xiàn)變數(shù)就會引發(fā)糾紛。也有一些開發(fā)商甚至明知自己的樓盤不太可能劃入優(yōu)質(zhì)學區(qū)，但是銷售過程中故意誘導購房者，如果是這一種情況就屬于欺詐。開發(fā)商在銷售過程中應將學區(qū)劃定規(guī)則如實告知購房者，如果在宣傳資料中鐵板釘釘?shù)卣f自己的樓盤是學區(qū)房，屆時又不能兌現(xiàn)的話，那么就應該承擔相應責任。

“私屬空間”名不副實

贈送空間餡餅成陷阱，這也是樓市中屢見不鮮的事情。一些開發(fā)商在銷售過程中，為了增加產(chǎn)品賣點，會有意無意夸大贈送空間的使用功能，例如把消防通道說成是“私屬前廳”，讓購房者想當然地認為這是一個可以自由支配和使用的空間，可以說是有意誤導。消防通道是有嚴格管理規(guī)定的，任何人都不能隨意占用，顯然與“私屬前廳”的使用功能大相徑庭。遇到類似情況，購房者可要求開發(fā)商明確贈送空間的性質(zhì)以及今后的使用功能，并保留相關(guān)的宣傳資料以備日后維權(quán)之需。

“移花接木”頓生爭執(zhí)

當交付實景與樓書等宣傳資料有出入，開發(fā)商往往會以“樓書不具備法律效力，以合同約定或?qū)嶋H交付為準”為由，拒絕業(yè)主的合理訴求。事實上作為合同要約的一部分，樓書、沙盤等自然具備一定的法律效力，否則開發(fā)商就可以不負責任地隨意宣傳。購房者可根據(jù)樓書等宣傳資料，要求開發(fā)商兌現(xiàn)銷售時的承諾，追究相應的違約責任。這一類事件，保留樓書等文字資料，或者銷售員的錄音，對日后維權(quán)至關(guān)重要。

銷售隱瞞“不利因素”

如果樓盤周邊有垃圾焚燒廠、污染企業(yè)等，這些顯然都會降低樓盤品質(zhì)。按照目前的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商必須如實告知樓盤周邊的一些不利因素，并在售樓處的顯著位置張榜公布，這是開發(fā)商應盡的告知義務(wù)，也可避免日后的一些糾紛。購房者下單之前，一定要注意查看公布在售樓處的不利因素清單，對這些不利因素有一個正確理性的認識。但現(xiàn)實中由于一些不可控的原因，致使不利因素在開盤之后出現(xiàn)，成了難以化解的矛盾。當然，有一些施工規(guī)劃，開發(fā)商是完全有條件提早獲知的，如果有意隱瞞的話，顯然是沒有盡到告知義務(wù)，購房者可要求開發(fā)商承擔相應責任，彌補相關(guān)損失。

降了價品質(zhì)也大降

由于地價以及稅費是房地產(chǎn)開發(fā)的剛性成本，部分開發(fā)商在降價之后為了控制成本，就不得不在建筑材料上做文章。一些慣常的做法是，換用中低端材料，就比如把石材干掛改為真石漆，無疑降低了樓盤品質(zhì)。此外在一些樓盤配套上，比如原先承諾的泳池、網(wǎng)球場等，也往往因為要控制成本而一筆勾銷。

開發(fā)商因為市場形勢變化而進行降價，這是一種正常合理的市場行為，本無可厚非。但是，即便是降價，也應該保證樓盤應有的建筑質(zhì)量和品質(zhì)。向購房者承諾的一些建筑材料以及一些配套設(shè)施，不能因為降價了而隨意進行調(diào)整，否則就是違約，尤其是嚴重損害到了降價之前的購房者的利益。購房者完全可以根據(jù)開發(fā)商先前的銷售承諾，要求開發(fā)商履行承諾，如果沒有履約則可要求承擔相應責任或者相應賠償。

贈送空間成違章建筑

“贈送面積”只能看不能用，一不小心就成違章建筑；樓盤宣傳的公園、湖景，幾年過去了都還不見蹤影；承諾的小區(qū)配套，交付時嚴重走形變樣……您遇到過開發(fā)商的這些“損招”嗎？又該如何去接招？

現(xiàn)實中不少購房者往往會因為一些樓盤的戶型贈送面積大，禁不住誘惑而下單。事實上天上沒有免費午餐，贈送面積大的戶型，要么單價也會相應提高，要么隱藏很多不為人知的陷阱。很多業(yè)主直到交付之后才明白，所謂贈送面積可能一點使用價值都沒有，成了雞肋。

因此，購房的時候一定要向銷售員問清楚關(guān)于贈送面積的使用功能，有可能的條件下簽署一份補充協(xié)議，以免日后維權(quán)被動。

市政配套成海市蜃樓

交通、公園等市政配套，是一個樓盤重要的價值賣點?，F(xiàn)實中很多樓盤往往會有意夸大這些配套的價值，向購房者制造一種海市蜃樓的景象。一旦日后的規(guī)劃出現(xiàn)變數(shù)，開發(fā)商往往就會陷入虛假宣傳的尷尬。

市政配套從規(guī)劃到落地，往往需要一個較長的周期，就比如地鐵，路線和站點設(shè)置也幾經(jīng)變化。開發(fā)商出于銷售上的考慮，往往會有意夸大這些配套的作用，或者在規(guī)劃尚未完全落定之時，當作鐵板釘釘?shù)氖聦嵏嬷彿空?，從而造成日后的糾紛。對此開發(fā)商自身要有理性認知，并把其中的風險因素如實告知購房者。

當然，面對開發(fā)商天花亂墜似的宣傳，購房者一定要保持清醒的頭腦，盡量從其他不同的渠道獲取相關(guān)信息，作出自己的獨立判斷，切不能開發(fā)商說什么就信什么。