存量時代下，各大規(guī)模房企均十分重視存量資產的布局，大多數都成立了商管部門來管理旗下的存量物業(yè)。通過布局存量資產，各大房企得以獲取穩(wěn)定的收入，營收結構也更加多元。下文中，我們就將分析哪類存量物業(yè)最受房企歡迎，房企對存量物業(yè)的態(tài)度又有怎樣的轉變？

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??社區(qū)商業(yè)成為趨勢，小體量“喜憂參半”

??截至2019年上半年，TOP30強上市房企均有不同程度布局存量物業(yè)。具體來看，購物中心、寫字樓、酒店這三種類型最受房企青睞，約有90%的房企布局了購物中心及寫字樓，約87%的房企布局了酒店。此外，長租公寓或服務式公寓也頗受房企歡迎，占比達到了約53%，而文旅、產業(yè)園、醫(yī)療&養(yǎng)老、物流等也均有所布局，可謂類型豐富。

房企布局各存量地產

??雖然大多數企業(yè)都布局有購物中心、寫字樓及酒店，但具體來看，部分企業(yè)仍有不同側重。如華潤、萬科、新城等更加側重購物中心，這一方面是因為商場類物業(yè)容易與住宅業(yè)務形成聯動，從而為周邊的住宅增值，帶來更多銷售利潤。其次，購物中心中的商鋪不僅可以出租，也能部分出售，從而快速回籠一部分的資金用于開發(fā)下個項目。整體來看，購物中心已成為大多數房企的商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，并隨著一二線城市核心區(qū)域的商場飽和，有朝著近郊更小體量的社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢。

??目前不少房企已推出自己的社區(qū)商業(yè)品牌，使商場在體量、形式、選址上更加靈活，輻射人群更加精準。以萬科為例，目前旗下商業(yè)開發(fā)與運營平臺印力集團共擁有4大產品線，其中印象匯與印象里主打片區(qū)型購物中心及社區(qū)商業(yè)，為周邊社區(qū)提供商業(yè)服務，此外如世茂的Mini Mall、大悅城的春風里等等。對于這類房企而言，如何進一步挖掘最后一公里商機，成為了當下的主要課題。

??然而即使是社區(qū)商業(yè)仍將面臨多種風險，體量小既是社區(qū)商業(yè)的優(yōu)勢，同樣也是其劣勢。在商業(yè)開發(fā)無序的背景下，社區(qū)商業(yè)同質化嚴重，且更容易被周邊較大體量的大型購物中心所沖擊。特別是隨著一二線城市軌道交通的便利，業(yè)態(tài)更加齊全的大型購物中心輻射范圍變大，體量小的社區(qū)商業(yè)也將遭受更多擠壓。

萬科印下商業(yè)品牌

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??辦公與酒店多為配套，規(guī)模有限盈利困難

??此外寫字樓也成為了多數房企的選擇，目前房企布局的大部分寫字樓都是作為旗下商業(yè)綜合體的配套，僅有少數為CBD區(qū)域的純寫字樓項目。房企通過在綜合體中加入寫字辦公等業(yè)務，不僅能夠提升整體出租率，同時也能夠打造小型的商業(yè)生態(tài)圈。除寫字樓外，酒店也成為了房企較為青睞的存量資產類型，如碧桂園、富力、金茂等。一般而言，多數房企的酒店業(yè)務都不太大，且與第三方專業(yè)機構合作的方式將酒店托管運營。

??整體來看，寫字樓與酒店更多作為商業(yè)綜合體項目的配套物業(yè)，僅有少部分房企選擇作為主要戰(zhàn)略發(fā)展方向，如中海的寫字樓及富力的酒店業(yè)務，同時這兩種物業(yè)類型對地段要求較高，部分房企甚至會出現難以盈利的情況。以全球最大豪華酒店資產持有人富力為例，2019年上半年富力在酒店運營業(yè)務中的營業(yè)額為33.42億元，同比增長0.4%，但扣除財務費用、所得稅及折舊攤銷費用之后，酒店營運業(yè)務凈利虧損4.20億元，同比再次擴大。不僅是富力，2019年上半年華潤、佳兆業(yè)在酒店業(yè)務中也有不同程度的虧損，可見酒店業(yè)務盈利難的現象較為普遍。此外酒店業(yè)務的前期投資成本較高，建設周期較長，市場風險也相對較高。

富力地產酒店項目收入

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??長租業(yè)務重新審視，盈利模式仍不明朗

??除了以上三種類型的存量物業(yè)外，長租公寓也成為房企布局存量資產的新寵。事實上，自2016年6月國務院推出《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》后，各方政策頻頻推動，各大房企紛紛布局長租公寓。進入2019年后，長租公寓的關注度雖有所降溫，但仍有不少企業(yè)表示將加速布局長租業(yè)務。

??以龍湖集團為例，截止2019年上半年龍湖旗下的冠寓已開業(yè)6萬余間，規(guī)模已達到國內前兩名的規(guī)模，相應不含稅租金收入達0.4億元。在半年度業(yè)績會中，龍湖表示2019年目標8萬間不變，未來將堅定按照自身節(jié)奏走。未來冠寓的重點將會是質量，將選址、運營、用戶及底層的系統全面強化，提升出租率，并預計2020年將會實現微利，2021年毛利率將在12%左右，重資產接近70%。除了龍湖外，中駿、旭輝等房企也將大力拓展長租業(yè)務，其中中駿未來三至五年將達到5到10萬間的布局，而旭輝則與平安不動產合作計劃3年內將投資100億用于住房租賃項目的投資。

部分房企對長租公寓發(fā)展

??值得注意的是，隨著近兩年來的快速發(fā)展，長租市場也顯露出了一系列的問題，如哄抬租金、租金貸暴雷、甲醛超標，此外長租公寓的盈利問題也一時難以解決，部分房企對于長租業(yè)務的態(tài)度出現了一定的轉變。

??其中一些房企選擇剝離長租公寓業(yè)務，如朗詩、遠洋。2019年5月朗詩綠色集團發(fā)布公告稱，將處于虧損階段的長租公寓業(yè)務及其他四項非地產業(yè)務剝離至控股公司朗詩集團。據悉，在近10億的出售交易中，朗詩將以共計約8.99億元的價格出售旗下的三家長租業(yè)務公司。對此朗詩綠色集團表示，剝離長租等業(yè)務將有助于提高公司的盈利能力，從而成為業(yè)務清晰的專業(yè)化綠色地產公司，提升股東價值。事實上，自2016年底開啟長租公寓業(yè)務來，朗詩寓的規(guī)模發(fā)展迅速，但虧損也在逐年擴大。2018年朗詩長租公寓業(yè)務分部利潤[1]為負1.9億元，同比擴大了331%。若粗略計算2018年朗詩毛利潤之上剝離長租業(yè)務虧損扣除的1.9億，可以為企業(yè)帶來約2-3個點的毛利率提升。

??還有部分企業(yè)選擇暫時放緩或縮小規(guī)模，如碧桂園、深業(yè)集團等。2019年8月在中期業(yè)績會中，碧桂園表示將暫時把“長租城市”計劃往后延，并未有再提三年100萬套的目標。2019年9月，深業(yè)集團表示，兩年前被轉做長租公寓的420套住宅，目前將計劃重啟銷售。這些舉措的背后，都可以看出房企對于長租公寓的態(tài)度正在悄然改變，而長租公寓周期長、盈利難的問題一直無法有效解決。

房企對長租公寓態(tài)度

??[1]分部利潤指各分部所賺取的利潤，不包括銀行存款利息收益、計入綜合全面收益表的公司費用及財務費用。

??小結：整體來看，隨著政策的各方位收緊以及存量時代的到來，房企的多元轉型是“箭在弦上不得不發(fā)”，布局的存量資產類型也廣泛多樣。然而對于大多數的房企而言，要在存量領域找到一個與原有住宅業(yè)務利潤規(guī)模相當的行業(yè)絕非易事，不管是長租還是辦公、文旅還是養(yǎng)老醫(yī)療等，這些業(yè)務要么規(guī)模有限、利潤微薄，要么周期漫長、風險較大。對于房企而言，不僅要看清相關業(yè)務的發(fā)展前景，更重要的是要確定明確的盈利模式，方可在存量時代下找到可持續(xù)性發(fā)展的生存之道。

來源:克爾瑞地產研究