10月31日，中國新聞網(wǎng)記者從江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳獲悉，該省出臺新規(guī)，將一步規(guī)范商品房銷售信息公示及售前告知行為。

其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“可無理由退房”方式銷售的，應(yīng)明確退款時限；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)不得為購房人墊付首付款，不得組織眾籌購房等。

付款前，買方（購房者）是上帝，買方什么要求賣方（房企開發(fā)商或中介機構(gòu)等）都盡可能滿足。一旦付款后，賣方就是爹，買方就成了板上的魚肉，任人宰割。

這種銷售套數(shù)，在當(dāng)下的交易市場最常見不過了。

江西省住建廳此舉，算是給賣方市場提出最嚴(yán)厲的警告了。

01

史上最全賣房新規(guī)

10月28日，江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳對全省各市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)局，南昌市住房保障和房產(chǎn)管理局，贛江新區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌局下發(fā)了一份《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售信息公示及售前告知行為的通知》。

《通知》表示：為進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為，保障購房人的知情權(quán)、選擇權(quán)，減少售后糾紛，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序。

并提出“規(guī)范銷售信息公示”、“規(guī)范售前告知內(nèi)容”、“信息公示和告知行為要求”、“加強信息公示及售前監(jiān)管”四條要求。

《通知》于2019年12月1日后核發(fā)商品房預(yù)售許可證的項目開始實行。

《通知》里邊的規(guī)范要求條款相對分散且涉及面比較廣，文件內(nèi)容表述也相當(dāng)簡潔明了，在此就不再一一復(fù)述了，詳見以下三張整理的圖文。

（文件來源：江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

在此，對于以上的《通知》文件，筆者想重點談?wù)勛屬u方“哭”，讓買方“樂”的這幾點：

1、賣方在沒取得預(yù)售許可證前，不得收取任何形式的款項；

2、賣方如有采取“可無理由退房”方式銷售，應(yīng)明確退款時限；

3、賣方不得為買方墊付首付款，不得組織眾籌購房等；

4、賣方不得以返本銷售、售后包租及相關(guān)的變相操作方式來銷售商品房；

5、賣方不得以附近未建成的配套（如：醫(yī)療、教育、交通等）設(shè)施來欺騙或誤導(dǎo)買方；

……

從以上規(guī)范通知，真是條條要賣方市場命。

同時，還提出了，在簽訂商品房預(yù)售合同前，賣方需要向買方告知銷售項目以下情況：

1、項目地塊內(nèi)是否有垃圾中轉(zhuǎn)站、廢品站、公共廁所、危險品倉庫等設(shè)施；

2、項目是否配建有保障性住房或其他政策性住房的；

3、戶內(nèi)是否存在上下水、暖氣、強弱電、燃?xì)獾裙芫€檢修、檢查井洞口的，或房屋室內(nèi)空間部位有柱子或障礙物；

4、沙盤、戶型模型、樣板房與實際銷售商品房的比例及有關(guān)詳細(xì)信息；

5、商品房價格是否包括水、電、燃?xì)?、通信、有線電視等設(shè)施的費用；

……

同時，為保障買方市場的相關(guān)權(quán)益，江西省各市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門在監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)有違法違規(guī)行為的，應(yīng)視情節(jié)輕重對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)采?。?/span>

1、書面警示；

2、約談企業(yè)負(fù)責(zé)人；

3、公開通報批評；

4、暫緩銷售網(wǎng)簽；

5、計入信用檔案，列入行業(yè)失信企業(yè)名單；

6、列入資質(zhì)許可機關(guān)抽查或?qū)彶槠髽I(yè)。

總體來說，江西省住建廳的這份《通知》文件，是對買方市場滿滿誠意。

02

賣方市場的“天災(zāi)和人禍”

各地方行政機關(guān)單位對于賣方市場的整頓時常都有，但像江西以全省為方案的執(zhí)行區(qū)域還是很少見的，具體細(xì)化到水、電、通訊相關(guān)器材的費用及明細(xì)則更是少之又少。

算不上什么突破性的改革試點，但全面的統(tǒng)一規(guī)范賣方市場在今天相比于空談的改革方向似乎更加有利于買方。最起碼能約束賣方的不合規(guī)操作，進(jìn)一步鞏固在交易雙方買方對項目的知情權(quán)，以減少不必要的交易糾紛。

為何這么說呢？

還不是在這房地產(chǎn)市場的“寒冬之夜”，面對市場的不景氣，買方機構(gòu)死的死，病的病，那些已經(jīng)立下過“軍令狀”的市場銷售部門，為了完成承諾的業(yè)績目標(biāo)，難免會試圖通過信息不對稱來耍小把戲，如此一來，《通知》一出，賣方也該規(guī)規(guī)矩矩的去以合法的服務(wù)賺取應(yīng)有的勞務(wù)報酬。

再加上近段時間來，前有八月初位于南昌的中駿雍景灣《限價房“塌陷”》事件，后有十月底位于貴陽的觀山湖美的置業(yè)廣場《停車場“垮塌”》。以及還有諸多，沒被曝光，以及僥幸未出事故的項目。

昨天就在《又現(xiàn)塌陷！這種房子就是坑》的文章里邊就提到過近來買房可能遇到的大坑，其中最主要的擔(dān)憂就是對項目施工相關(guān)的不知情。

“金九銀十”過后，賣方為了年底沖業(yè)績目標(biāo)，為了能迅速回款，對賣方市場的約束，就是對整個交易市場最大的尊重。

來源：房地產(chǎn)洞察