10月8日，青客公寓正式向美國證券交易委員會遞交了招股書，擬以發(fā)行ADS（美國存托股票）的形式募資最多1億美元，并將以“QK“為交易代碼登陸納斯達克。有望成為國內(nèi)長租公寓海外上市第一股的同時，青客也揭開了國內(nèi)長租業(yè)務(wù)運營的面紗。

加速上市破解融資困境

事實上，不只是青客，近期頭部長租品牌自如、蛋殼等也都紛紛表達了上市愿望，如2019年9月，蛋殼公寓計劃最快于2019年赴美上市，募資金額為6至7億美元；不久后，自如公寓也表示，正在考慮在2020年赴美上市，擬籌資5億至10億美元；魔方公寓也曾表示，公司一直在籌劃中，未來將擇機上市。

而此次青客赴美提交招股書，或?qū)②s超在自如與蛋殼之前，成為首家海外上市的租房股。

長租品牌的爭相赴美上市，從側(cè)面也揭示了目前國內(nèi)長租品牌共有的資本困境。

“由于前期投入較大，盈利周期較長，若缺少必要的資金支持，將無法維系持續(xù)的發(fā)展需要。”一位長租公寓從業(yè)者告訴記者，通過上市，長租企業(yè)能夠保障資金鏈的健康，此外還能夠?qū)⑷诘玫馁Y金投入到發(fā)展中。

以青客為例，截至2019年6月其資產(chǎn)負(fù)債率高達133%，總負(fù)債已超過總資產(chǎn)；持有現(xiàn)金4.5億元；短期有息借貸1.49億元，租金貸8.73億元，若按此計算現(xiàn)金短債比僅為0.44，若不能及時融資，或?qū)⒂袃攤L(fēng)險。

與此同時，近期有一批長租公寓傳出“爆雷”新聞，各類風(fēng)投對于長租業(yè)務(wù)也更加謹(jǐn)慎。各類長租公寓也不得不將融資注意力轉(zhuǎn)向IPO。

“對于長租公寓的投資機構(gòu)而言，通過IPO上市也不失為一種退出途徑，能夠提前收益、分散風(fēng)險。”上述人士稱，由于境內(nèi)上市監(jiān)管較嚴(yán)、港股對長租企業(yè)估值過低，也使得大部分長租品牌選擇美國上市。

盈利難題仍未解決

在存量時代下，長租公寓與聯(lián)合辦公是商業(yè)模式相似度極高的新興業(yè)態(tài)，資本市場對于聯(lián)合辦公的態(tài)度也間接影響了長租公寓的命運。

此前，共享辦公鼻祖WeWork估值暴跌也為長租公寓行業(yè)敲響了警鐘。

2019年8月，WeWork向美國證券交易委員會提交招股書，原計劃籌資30億美元，但由于盈利能力與高估值的不匹配，繼而引發(fā)了投資者的質(zhì)疑。從招股書中的盈利來看，2016至2018年，WeWork營收分別為4.36、8.86、18.22億美元，而凈虧損則分別為-4.30、-9.33、-19.27億美元，三年累計凈虧損32.91億美元。

凈虧損伴隨著整體營收增長的同時，WeWork享受著科技公司的高估值。據(jù)悉，2019年1月，WeWork估值最高到達470億美元。僅僅9個月后，WeWork放棄首次公開募股，其估值已降到100億到120億美元。

克而瑞研究院研究員房玲告訴記者，“事實上不僅是聯(lián)合辦公，長租公寓行業(yè)也同樣面臨著盈利難的問題?！币员敬吻嗫凸嫉恼泄蓵鵀槔?，2017、2018財年的營業(yè)收入分別為5.23、8.90億人民幣，而凈虧損則達到了-2.45、-5.00億人民幣。

對此，克而瑞機構(gòu)發(fā)布研究報告稱：截至2019年上半年，青客的可出租房間數(shù)為96854間，期間每間的平均月租金為1149元，租金價差為25%。若按此計算，青客每間房每月的價差僅為287元，期間每間房的裝修成本為1.47萬元（2018財年為1.98萬元），這也意味著青客需要4-5年才能覆蓋裝修成本。這還不包括期內(nèi)相應(yīng)的裝飾物折舊費用、銷售管理費用及貸款利息。

在房玲看來，WeWork等企業(yè)IPO失敗，讓資本市場意識到，“即使規(guī)模達到一定程度后，其實際運營產(chǎn)生的價值是否能真正覆蓋其承擔(dān)的運營成本?！?/p>

青客公寓創(chuàng)始人金光杰曾表示，12萬間才是青客的盈虧平衡點。然而，截至目前，比青客規(guī)模更大的幾家頭部租賃企業(yè)也未對外宣布實現(xiàn)盈利。

“高負(fù)債也將會對其規(guī)模的繼續(xù)擴張帶來障礙?！狈苛岱Q，對于長租行業(yè)而言，赴美上市雖能夠解決一時的資金問題，但若盈利模式這一核心問題不解決，即使上市也無濟于事。

關(guān)注

相寓：從長遠(yuǎn)中獲得更多發(fā)展機遇

對于市場上接連出現(xiàn)的長租公寓“爆雷”現(xiàn)象，我愛我家長租公寓業(yè)務(wù)相寓的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“相寓的經(jīng)營發(fā)展并不會受負(fù)面影響，從長遠(yuǎn)看反而會獲得更多發(fā)展機遇。作為順應(yīng)市場不斷變化的需求而創(chuàng)新的租賃產(chǎn)品，相信規(guī)范化管理是大勢所趨?！?/p>

該人士表示，在行業(yè)充分競爭、整合與淘汰并行的過程中，相寓商業(yè)模式的優(yōu)勢會逐漸顯露。相寓以分散式托管為主，是相對的輕資產(chǎn)模式，對于快速提升市場規(guī)模同樣是有利因素。作為基本實現(xiàn)盈利的長租公寓運營商，相寓非常關(guān)注市場匹配度，在運營過程中充分考慮到多元化產(chǎn)品與租客個性化需求的高效適配。 未來，隨著長租公寓逐步發(fā)展成為普及產(chǎn)品，租客群體將面臨更多的選擇。相寓在保證企業(yè)良好的運營狀態(tài)下，會不斷優(yōu)化產(chǎn)品和運營而開創(chuàng)更廣闊的發(fā)展空間。

相寓認(rèn)為，長租公寓行業(yè)已從速度化拓展走向了質(zhì)量化競爭的發(fā)展階段，這需要政府和地方監(jiān)管機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會，甚至包括科研機構(gòu)在內(nèi)的多方面力量參與其中，合力推動行業(yè)不斷地建設(shè)和完善。

數(shù)據(jù)顯示，今年6月，相寓在管套數(shù)29.24萬，太原、天津、北京、杭州4城根據(jù)租賃市場動向，主動減少租賃需求下降區(qū)域和租金下降區(qū)域的在管規(guī)模，降低不良庫存。截至今年6月30日，相寓全國平均出租率為94.7%，空置期9.7天。

冠寓：專注打磨產(chǎn)品暫無上市計劃

“目前沒有上市計劃。龍湖冠寓作為龍湖集團的主航道業(yè)務(wù)之一，是集團‘空間即服務(wù)’戰(zhàn)略整體協(xié)同的重要組成部分，現(xiàn)階段將會專注打磨運營和產(chǎn)品，服務(wù)城市青年，讓租住生活更美好?！饼埡谠⑾嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。

自2016年創(chuàng)立以來，冠寓業(yè)務(wù)就被龍湖集團提升為與地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、智慧服務(wù)并列的四大主航道業(yè)務(wù)。龍湖冠寓以“輕、中、重”三大資產(chǎn)獲取模式并舉的方式，以“核桃”、“松果”、“豆豆”三大產(chǎn)品線切入各細(xì)分市場，至2019年6月，已布局北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等全國多個高量級城市。已累計開業(yè)超6萬間，2019年半年營收4.3億元，同比增幅207%，服務(wù)超10萬名租客。

上述負(fù)責(zé)人表示，長租公寓本質(zhì)是一種“服務(wù)消費品”，是一個為城市人才安居，為城市青年租住服務(wù)的產(chǎn)品。龍湖會堅定持續(xù)發(fā)展冠寓業(yè)務(wù)，提升業(yè)務(wù)拓展的標(biāo)準(zhǔn)和要求，形成“規(guī)模、速度、質(zhì)量”并行發(fā)展的戰(zhàn)略三角模型，不斷推動業(yè)務(wù)前進。

龍湖冠寓提出的CityHub（城市資源聚落）品牌理念，將長租公寓、聯(lián)合辦公、配套商業(yè)相結(jié)合的小綜合體生態(tài)模式，面向80至00后的年輕人群，倡導(dǎo)“去孤島化”的租住生態(tài)，讓租住空間跳脫出單一物理空間居住功能。

來源：北京晚報