在新一輪的房地產(chǎn)競(jìng)賽中，強(qiáng)三線城市開(kāi)始進(jìn)入房企的視角。

“之前我們?cè)谌木€城市開(kāi)發(fā)和拿地都很舒服，最近越來(lái)越多房企都參與到強(qiáng)三線城市的土地拍賣中來(lái)，這些城市的土地價(jià)格也開(kāi)始攀升。在這個(gè)拿地游戲中多了一些對(duì)手，自然打牌的難度就大了一些?！毕樯瘓F(tuán)總裁趙紅衛(wèi)告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

知情人士注意到，包括旭輝、泰禾、中梁等房地產(chǎn)商都開(kāi)始不斷加碼強(qiáng)三線城市的土地投資，并開(kāi)始了新一輪的布局之戰(zhàn)。

戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)移

對(duì)手還是這些對(duì)手，只是戰(zhàn)場(chǎng)從一二線城市開(kāi)始轉(zhuǎn)移到強(qiáng)三線城市。

今年3月，泰禾集團(tuán)旗下全資子公司以合計(jì)約21.1億元價(jià)格接手濟(jì)南市章丘地塊70%股權(quán)、東都國(guó)際項(xiàng)目以及杭州富陽(yáng)銀湖野風(fēng)山項(xiàng)目大部分股權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。此前，泰禾同樣通過(guò)收購(gòu)方式進(jìn)入太原市場(chǎng)。

同樣看到了強(qiáng)三線城市潛力的還有旭輝集團(tuán)，其在今年2月通過(guò)公開(kāi)土地拍賣以10.68億元、5.91億元拿下無(wú)錫惠山區(qū)錢橋洋溪河12號(hào)地塊和9號(hào)地塊。

“強(qiáng)三線城市將是我們?nèi)珖?guó)化布局的新目標(biāo)，這些城市人口具備吸附能力，房?jī)r(jià)與一二線城市相比還有差距，我們認(rèn)為是房?jī)r(jià)的一個(gè)洼地。”旭輝一位負(fù)責(zé)人說(shuō)。

龍湖集團(tuán)CEO邵明曉曾公開(kāi)談?wù)撐磥?lái)龍湖的目標(biāo)城市：合肥、鄭州、南昌、南寧、福州?？硕鸾y(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，石家莊、太原、無(wú)錫、佛山、蕪湖這樣的強(qiáng)三線城市在近期的土地市場(chǎng)都開(kāi)始出現(xiàn)更多的新面孔，其中石家莊在今年1月的土地溢價(jià)率超過(guò)200%。

以石家莊為例，根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2017年2月，成交611套住宅，成交面積7萬(wàn)平方米，均價(jià)11243元/平方米。而在2016年12月，其成交1959套住宅，成交面積24.3萬(wàn)平方米，成交均價(jià)9055元/平方米。

在趙紅衛(wèi)看來(lái)，隨著一二線城市的強(qiáng)調(diào)控力度不減，房企必然開(kāi)始走向這些有潛力的強(qiáng)三線城市，而這樣的競(jìng)爭(zhēng)將導(dǎo)致房企拿地價(jià)格走高，同時(shí)刺激當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)開(kāi)始上漲。

“為了進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模我們不能只做一二線城市，周邊區(qū)域的城市也會(huì)被我們考慮。南昌就是我們看好的城市，我們?cè)诮衲甏蛩憧紤]有合適機(jī)會(huì)進(jìn)入?！币晃环科髤^(qū)域總說(shuō)。

而此前提前布局的房企則已經(jīng)享受到這一輪資金遷移帶來(lái)的紅利。以碧桂園為例，其在前兩個(gè)月銷售額突破了800億，一躍突圍成為“地產(chǎn)一哥”，作為擅長(zhǎng)三四線城市布局的碧桂園，在2016年拿地大量資金加大三四線城市布局，并享受到這一輪的房?jī)r(jià)紅利。

“我們發(fā)現(xiàn)三四線城市的項(xiàng)目也開(kāi)始排隊(duì)搶購(gòu)了，房?jī)r(jià)也開(kāi)始不斷上漲，因此我們也在積極加快自己的出貨速度，并進(jìn)一步提高了今年的銷售目標(biāo)?！壁w紅衛(wèi)說(shuō)。

趙紅衛(wèi)舉例，其公司在泰興春節(jié)后就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了5個(gè)億的銷售額，這個(gè)正是因?yàn)樘崆安季侄硎艿降募t利。

風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)

在這樣的主動(dòng)和被動(dòng)的局面下，越來(lái)越多房企也開(kāi)始注意到這些城市，競(jìng)爭(zhēng)又一次開(kāi)始加劇。

知情人士發(fā)現(xiàn)，這樣的外溢有兩方面的因素，第一是部分剛需購(gòu)房者開(kāi)始選擇環(huán)一線城市購(gòu)房，來(lái)滿足自己的購(gòu)房需求，這一點(diǎn)和國(guó)外很多大城市的衛(wèi)星城市類似。同時(shí)，也有部分投資客發(fā)現(xiàn)了這樣的機(jī)會(huì)，因此開(kāi)始炒房。

“幾個(gè)一線城市的衛(wèi)星城市將在今年的市場(chǎng)中突圍，這些城市的房?jī)r(jià)將頗具潛力?！币晃婚_(kāi)發(fā)商營(yíng)銷總透露。

對(duì)于企業(yè)而言，強(qiáng)三線城市不僅擁有房?jī)r(jià)的紅利，其周轉(zhuǎn)速度也明顯高于一二線城市，這個(gè)也成為誘惑的機(jī)會(huì)。

“我們目前采用的是36781快周轉(zhuǎn)模式，3個(gè)月開(kāi)工，6個(gè)月開(kāi)盤(pán)，首推首日銷售70%，當(dāng)月完成80%，1年銷售現(xiàn)金流歸正?？紤]到現(xiàn)在市場(chǎng)較好，我們還在進(jìn)一步提高自己的周轉(zhuǎn)速度，爭(zhēng)取拿地就開(kāi)工，3個(gè)月開(kāi)盤(pán)，這樣可以實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)速度更快，也將助力我們擴(kuò)大規(guī)模?！壁w紅衛(wèi)說(shuō)。

同樣提前布局三四線城市的中梁地產(chǎn)正是因?yàn)檫@樣的快周轉(zhuǎn)而規(guī)模擴(kuò)張迅速，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年前2月中梁地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額70.6億，進(jìn)入銷售TOP30。在此前，這家公司由于并未在一二線城市發(fā)力而鮮有人關(guān)注。

面對(duì)這些機(jī)會(huì)，房企不難都渴望進(jìn)入，但是政策調(diào)控來(lái)得更加快速。浙江嘉善宣布自2017年3月15日起在全縣范圍內(nèi)暫停向在嘉善縣擁有一套及以上住房的非本縣戶籍居民家庭出售二手住房。同樣的情況在多個(gè)強(qiáng)三線城市出現(xiàn)，比如南昌同樣進(jìn)行了限購(gòu)升級(jí)，以阻止投機(jī)資金進(jìn)入。

國(guó)泰君安房地產(chǎn)分析師侯麗科認(rèn)為，此輪三、四線城市的銷售回暖，除了一、二線城市購(gòu)買力的外溢外，還受益于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來(lái)的人口二次遷移，核心城市在產(chǎn)業(yè)升級(jí)中不斷將中低端產(chǎn)業(yè)外遷，而隨著核心城市房?jī)r(jià)高漲，購(gòu)房需求必然外溢。

“有機(jī)會(huì)也有風(fēng)險(xiǎn)。”趙紅衛(wèi)說(shuō)。在這一輪競(jìng)爭(zhēng)中，他正在用自己的模式突圍。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉建議，對(duì)于品牌房企來(lái)講，一線城市周邊的三四線城市甚至縣級(jí)市雖然長(zhǎng)期看好，但是短期內(nèi)種種政策而壁壘也導(dǎo)致需求無(wú)法繼續(xù)正常釋放。建議多關(guān)注一下中西部地區(qū)庫(kù)存去化周期小于15個(gè)月的三四線城市，區(qū)域中心城市周邊的三四線城市，些城市將成為新一輪的樓市熱點(diǎn)。