截至2月13日，多家上市房企已發(fā)布一月銷售數(shù)據(jù)。在層層加碼的調(diào)控背景下，多數(shù)上市房企1月銷售數(shù)據(jù)同比出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。其中，碧桂園、龍湖地產(chǎn)、旭輝控股和首創(chuàng)置業(yè)同比增幅均超過(guò)100%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房企銷售額大幅增長(zhǎng)有多方面原因。其中，不少房企將去年部分銷售結(jié)轉(zhuǎn)至1月，全年市場(chǎng)預(yù)期并不樂(lè)觀。在調(diào)控層層加碼以及資金、土地成本水漲船高的情況下，2017年房企銷售或出現(xiàn)前高后低的局面。

　　同比大幅增長(zhǎng)

　　從1月的銷售數(shù)據(jù)看，碧桂園、萬(wàn)科和恒大銷售規(guī)模居前。

　　2017年1月，碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約486億元，同比增長(zhǎng)288%，合同銷售建筑面積約549萬(wàn)平方米。萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積352.9萬(wàn)平方米，銷售金額481.2億元，同比分別上漲89.3%和88%。恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約372.0億元，同比增長(zhǎng)75.2%，環(huán)比上漲51.7%；合約銷售面積約為422.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)72.3%，環(huán)比上漲54.2%。

　　除了上述三家，保利、龍湖、中海，華夏幸福、華潤(rùn)置地單月銷售金額均突破100億元，但與前三家公司差距較大。在80億-90億元梯隊(duì)中，包括魯能、綠地、旭輝、融創(chuàng)4家房企。

　　業(yè)績(jī)同比增速方面，除碧桂園外，龍湖地產(chǎn)、旭輝控股和首創(chuàng)置業(yè)1月銷售規(guī)模同比均超過(guò)100%。其中，龍湖地產(chǎn)同比增長(zhǎng)186%，旭輝控股同比增長(zhǎng)162%，首創(chuàng)置業(yè)同比增幅達(dá)到576.7%。首創(chuàng)置業(yè)實(shí)現(xiàn)簽約面積約18.1萬(wàn)平方米，同比上升158.3%；簽約金額約62.9億元，同比上升576.7%；簽約均價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米，同比上升162%。

　　數(shù)據(jù)“打架”存玄機(jī)

　　目前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局尚未公布1月份70個(gè)大中城市住宅價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。綜合中原地產(chǎn)和中國(guó)指數(shù)研究院等機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)看，1月重點(diǎn)城市房地產(chǎn)成交量下滑三成左右。這與房企的數(shù)據(jù)顯然不大相符。

　　中國(guó)證券報(bào)記者從多位房地產(chǎn)行業(yè)人士了解到，數(shù)據(jù)“打架”或有多重玄機(jī)。

　　首先，房企1月銷售額同比飆升，可能是把部分去年年底的銷售轉(zhuǎn)移到了今年1月。由于一手房購(gòu)房流程比較復(fù)雜，涉及認(rèn)購(gòu)、合同簽約、備案等多個(gè)步驟，房企可以將部分訂單轉(zhuǎn)移至今年1月簽訂。

　　這也與記者從具體項(xiàng)目上了解到的操作細(xì)節(jié)相符。某上市房企成都分公司的一位負(fù)責(zé)人告訴記者，2016年市場(chǎng)較為火爆，分公司早在2016年第三季度就完成了全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。隨著成都頒布多條房地產(chǎn)調(diào)控措施，預(yù)計(jì)2017年市場(chǎng)將降溫，于是公司計(jì)劃將一些項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)和簽約時(shí)間推遲至2017年第一季度。這有助于平滑業(yè)績(jī)，確保2017年完成銷售任務(wù)。

　　來(lái)自首創(chuàng)置業(yè)的信息顯示，公司1月銷售業(yè)績(jī)同比暴增5倍，主要原因是公司去年年底銷售了一棟寫(xiě)字樓，成交金額較大。該項(xiàng)目去年12月31日前已經(jīng)簽約，但在建委的備案卻在今年1月。

　　其次，從統(tǒng)計(jì)口徑來(lái)看，合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成為房企應(yīng)對(duì)高地價(jià)、高成本的主要措施。部分房企公布的銷售數(shù)據(jù)可能并未剔除合作方的權(quán)益部分。

　　此外，重點(diǎn)城市熱度有所降低，但部分三四線城市一手房市場(chǎng)熱度提升。這可從碧桂園、萬(wàn)科及恒大的平均售價(jià)管中窺豹。碧桂園和恒大地產(chǎn)1月銷售均價(jià)均在8000元/平方米左右，銷售項(xiàng)目多集中在三四線城市。萬(wàn)科的銷售均價(jià)在13600元/平方米左右，同比略有下降。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，碧桂園布局的大部分城市受調(diào)控影響較小，這使得其熱銷態(tài)勢(shì)得以保持。

　　國(guó)金證券研報(bào)認(rèn)為，整體上看行業(yè)龍頭公司1月銷售數(shù)據(jù)分化明顯，碧桂園、萬(wàn)科、恒大、榮盛明顯好于中海、招商、保利、金地、綠城等房企。萬(wàn)科是品牌溢價(jià)的典型房企，而碧桂園、恒大、榮盛等房企三四線貨值占比高。行業(yè)基本面的修復(fù)更多發(fā)生在估值較低、三四線占比較高的個(gè)股上。這些區(qū)域的基本面存在持續(xù)超預(yù)期的可能。

  今年銷售業(yè)績(jī)或前高后低

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2016年房企拿地金額中超過(guò)7成砸在了調(diào)控城市。在現(xiàn)有調(diào)控目標(biāo)下，這些城市的房?jī)r(jià)難以出現(xiàn)大漲。預(yù)計(jì)2017年房企的銷售業(yè)績(jī)或出現(xiàn)前高后低的走勢(shì)，房企整體利潤(rùn)率下滑將不可避免。

　　但在多地的地方兩會(huì)中，北京、山東等提出了“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”作為今年房地產(chǎn)的主要調(diào)控目標(biāo)，甚至細(xì)化到了“房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲”的情況。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅1月上半月，全國(guó)至少有7個(gè)城市發(fā)布了樓市調(diào)控政策。而自去年四季度進(jìn)入房地產(chǎn)調(diào)控周期以來(lái)，武漢、鄭州、杭州、南京等城市出臺(tái)調(diào)控措施的頻率都超過(guò)3次。重點(diǎn)城市的調(diào)控決心可見(jiàn)一斑。對(duì)于前期一些較為激進(jìn)、高價(jià)拿地的地產(chǎn)商而言，后續(xù)將面臨如何盈利的難題。

　　在資金成本方面，無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)還是購(gòu)房者，今年都將面臨“錢(qián)越來(lái)越貴的局面”。中原地產(chǎn)發(fā)布的1月房企發(fā)債數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等融資合計(jì)133.08億元，同期下調(diào)幅度達(dá)92%。2016年全年，這一數(shù)字超過(guò)1萬(wàn)億元。同時(shí)，票面利率同比飆升，目前在7%左右；而去年同期僅為3%左右。在個(gè)人貸款方面，北京商品房商貸折扣從85折上浮至9折，二套房最長(zhǎng)貸款年限也由30年縮短至25年。

　　在此背景下，房企間業(yè)績(jī)兩極分化將繼續(xù)。張宏偉認(rèn)為，對(duì)于大型品牌房企來(lái)說(shuō)，這是規(guī)模化的機(jī)會(huì)，中小企業(yè)市場(chǎng)份額將被進(jìn)一步擠占，市場(chǎng)將重新洗牌。在這個(gè)階段，并購(gòu)和合作的機(jī)會(huì)將增多。