年終獎(jiǎng)快發(fā)了，手頭又?jǐn)€了些積蓄，西安市民李先生本想提前還一部分房貸，爭(zhēng)取早日摘掉“房奴”的帽子。但想想降息，他又不免猶豫：現(xiàn)在提前還貸到底劃算不?專家建議，如果你是以下三類“房奴”的其中之一，房貸還是別著急還了。

三類“房奴”別著急提前還貸

記者從多家銀行了解到，進(jìn)入12月以來，咨詢提前還貸的客戶數(shù)量不少。“每天都能接到5、6組電話?！敝袊?guó)銀行西安個(gè)貸中心的工作人員表示，每到年末，提前還貸的人會(huì)多一些，還有些客戶要再次置業(yè)，打算盡早還完貸款。

交通銀行西安個(gè)貸中心工作人員介紹，要辦理提前還貸業(yè)務(wù)的客戶，可提前一周左右與經(jīng)辦銀行預(yù)約，也可通過網(wǎng)上銀行提出申請(qǐng)?jiān)龠M(jìn)行辦理。至于是否劃算?則要根據(jù)貸款人的具體情況和不同銀行的存款利率來定。

央行在11月22日下調(diào)了存款基準(zhǔn)利率，但金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。在西安范圍，包括農(nóng)、建、工、中四大銀行在內(nèi)的多家銀行，存款利率已上浮到頂，五年期定存利率達(dá)5.10%。所以，以下三種情況的房奴，還是別著急還房貸了。

情況一：公積金貸款

降息影響，如果你辦理的是公積金貸款，五年以上的貸款利率明年1月1日后將從4.5%下調(diào)為4.25%，明顯低于五年期的定存利率，提前還貸顯然是沒有必要的。

情況二：還款多年或享受7折利率的商業(yè)貸款

若是商業(yè)貸款的話，降息以后，五年以上貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)為6.15%，高于銀行定存利率，提前還貸似乎是有意義的?！叭绻麆傔€貸不久，手上又有閑錢的話，可以考慮提前還一部分貸款?！痹谡行胸?fù)責(zé)個(gè)貸業(yè)務(wù)的張經(jīng)理告訴華商報(bào)記者，大部分房貸都是“等額本息”還款，還款利息支出通常集中在還款初期。如果已還款多年，比如總共貸款20年，已還款5年以上，等于已支付了大部分利息，提前還貸的意義就不大了。特別是2008、2009年買房享受7折優(yōu)惠的業(yè)主，他們的貸款利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于現(xiàn)在的五年期定存利率，也用不著提前還貸。

情況三：生意人或投資者

“貸款包含杠桿工具、信用成本、資金使用權(quán)、貨幣時(shí)間等諸多成本價(jià)值，等于是利用銀行貸款提前獲得房屋的使用權(quán)?！蔽鞅贝髮W(xué)經(jīng)管學(xué)院教授盧山冰建議，有投資打算的或者生意人，不妨把現(xiàn)金放到其他投資中，獲得高于貸款利率的收益。

房貸提前還可能得交“違約金”

提前還房貸，除了要提前向銀行申請(qǐng)外，還可能要交納一定的“違約金”。

“打算提前還貸的業(yè)主，可以先找找貸款合同，看一看‘提前還款’的相關(guān)約定?！标兾饔兰涡怕蓭熓聞?wù)所律師姬英凡說，貸款合同中還可能有專門附件來約定相關(guān)事宜。另外，不同銀行對(duì)提前還貸也有不同規(guī)定，“違約金”如何交納不盡相同。

提前還貸的“違約金”如何交納?華商報(bào)記者從西安多家銀行的個(gè)貸部門了解到，貸款發(fā)放有沒有滿一年，往往是交與不交，或交多交少的界線。各銀行對(duì)“違約金”的收取額度從提前還款額的1%-5%不等。姬英凡建議，打算提前還貸者，要好好看一下貸款合同，并聯(lián)系貸款銀行進(jìn)行咨詢。除了解自己是否要交“違約金”外，還應(yīng)清楚提前還款的金額是否有硬性規(guī)定。

專業(yè)理財(cái)師指出，家庭負(fù)債占月收入的25%-30%之間是合理水平。在未來可能繼續(xù)降息的市場(chǎng)環(huán)境中，建議有房貸在身的業(yè)主，可以試算每月收入及房貸占比。如在25%-30%之間，則不建議提前還貸及縮短貸款期限，保持一定的資金流動(dòng)性和投資比例是不錯(cuò)的選擇。