新首付分期、特價(jià)房源、電商團(tuán)購優(yōu)惠、眾籌大抽獎(jiǎng)……淡市下開發(fā)商嘗試多種優(yōu)惠方式，以吸引更多購房者的眼球。這些琳瑯滿目的優(yōu)惠哪一種最劃算?是真優(yōu)惠還是假噱頭？身處弱勢的購房者，在信息不透明的游戲里如何爭取到更有利的條件？

特價(jià)房

“噱頭”多，需認(rèn)清

市場掃描：無論樓市起伏，作為最常用的營銷手段之一，“特價(jià)房”貫穿樓市始終。而今年的低迷樓市中，“特價(jià)房”更是以醒目的標(biāo)志重現(xiàn)江湖。比如，位于亦莊三海子?xùn)|路的中信府世家在9月推出的特價(jià)房，僅3套房源，一旦獲得購買資格，便可以不限戶型，均可以享受8.8折的優(yōu)惠，折后價(jià)比起項(xiàng)目的銷售均價(jià)，最高每平方米便宜了5000元。

而最近，也有樓盤雖然沒有明確打出“特價(jià)房”的旗號(hào)，但其價(jià)格也足以吸引人。上周，位于昌平區(qū)的紫金新干線推出282套房源，均價(jià)為27500元/平米，與同區(qū)域5月開盤的國風(fēng)美唐相比，每平方米低了近5000元。

周旋：真正“割肉”賣的特價(jià)房，可遇而不可求。因此，在看房階段，就需要向銷售人員表達(dá)出強(qiáng)烈的購買意愿，同時(shí)可以針對產(chǎn)品有針對性地提出一些意見，這樣能夠給銷售人員留下較為深刻的印象。如果在銷售的過程中推出特價(jià)房，銷售人員會(huì)優(yōu)先保持聯(lián)系。

提醒：推出“特價(jià)房”已經(jīng)從最初的狠折扣，演繹成今天各家房企最常用的營銷噱頭。經(jīng)常會(huì)有“特價(jià)房源”的字樣，但實(shí)際只有寥寥幾套或者尾房。還有一些房源，由于朝向、樓座位置、樓層等因素影響，開發(fā)商也會(huì)讓價(jià)。在做出決定前，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況綜合考慮，不應(yīng)只圖一時(shí)價(jià)格優(yōu)惠而帶來入住后的各種不便。

眾籌

參加后爭取更優(yōu)惠

市場掃描：“眾籌”這個(gè)隨著互聯(lián)網(wǎng)興起的新名詞在今年才進(jìn)入了樓市。11月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與京東金融發(fā)起“眾籌”引發(fā)關(guān)注，遠(yuǎn)洋在11月11日拿出11套1.1折房源，在京東金融平臺(tái)通過眾籌方式，來獲得抽取1.1折房源的資格。而在后續(xù)的活動(dòng)中，遠(yuǎn)洋還將拿出12個(gè)城市25個(gè)項(xiàng)目上萬套折扣房源在京東金融眾籌銷售，沖刺年底400億元銷售業(yè)績。

據(jù)悉，第二波活動(dòng)將是眾籌優(yōu)惠購房的資格，眾籌成功后，將以折扣價(jià)購房，并與項(xiàng)目現(xiàn)場的折扣可累計(jì)使用，最低折扣達(dá)到10個(gè)點(diǎn)，北京將有遠(yuǎn)洋天著、春天著、新天地和傲北4個(gè)項(xiàng)目參與，折扣為2-3個(gè)點(diǎn)，而眾籌需要交納的5000元在眾籌結(jié)束后也將退還給參與者。

周旋：有營銷人員支招，該參加的活動(dòng)要參加，但是別傻傻地只計(jì)算公開的折扣。如碰到銷售技巧好、開價(jià)高的售樓員，購房者最好讓親戚或朋友再去接觸一下別的銷售人員，因?yàn)楝F(xiàn)在市場不好，開發(fā)商會(huì)找多家代理銷售，各種渠道的成交抽取的傭金不一樣，有的銷售為了促進(jìn)成交，就愿意給購房者更大的優(yōu)惠，或贈(zèng)送一些電子產(chǎn)品等。

提醒：目前來看，眾籌更多的是一種吸引客戶、推廣項(xiàng)目的手段，以眾籌為名多給一些優(yōu)惠，鼓勵(lì)客戶下定決心買房。需要注意的是，眾籌的錢如果是投資性質(zhì)，那么是沒有保本收益的，即使不是投資，是否如期拿回也要看組織者的信譽(yù)和實(shí)力。

電商活動(dòng)

花樣繁多，需算實(shí)價(jià)

市場掃描：“現(xiàn)在參加我們的電商限時(shí)辦卡活動(dòng)，最高可以有8萬的優(yōu)惠?！蔽挥诒蔽瀛h(huán)外霍營的首開·國風(fēng)美唐項(xiàng)目銷售人員表示，11月馬上要推出新房源，戶型是87-127平方米的兩居和三居，參加網(wǎng)站的電商可以有最大的優(yōu)惠。

位于亦莊的某項(xiàng)目銷售員也表示，項(xiàng)目正在推售戶型面積為聯(lián)排和疊拼，總價(jià)上疊1000萬元/套、下疊1400萬元/套，目前推出的電商優(yōu)惠是預(yù)付10萬減20萬。

據(jù)了解，目前在售和預(yù)計(jì)入市的不少剛需盤、改善盤都推出了電商優(yōu)惠。但是有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，電商的折扣還是“羊毛出在羊身上”，開發(fā)商的營銷費(fèi)用更多給了電商平臺(tái)，而不是讓利給購房者，這樣的模式并不能長久持續(xù)。

周旋：普通的購房者如果有談判的技巧，仍有可能獲得更優(yōu)惠一些的價(jià)格。首先，別看電商打出的優(yōu)惠繁多，其實(shí)都是計(jì)劃內(nèi)的價(jià)格。購房者除了參加電商活動(dòng)，還可以瞄準(zhǔn)樓盤必須要沖業(yè)績的節(jié)點(diǎn)，讓銷售去申請更多的折扣，但也要看好其他備選房源，以免心慌。

提醒：眾多電商優(yōu)惠令人眼花繚亂，買房人一定要算清楚賬，比如參加了電商優(yōu)惠“繳×萬抵×萬”，這繳納的錢是直接抵扣總房款還是僅買了一個(gè)可以參加優(yōu)惠的資格。售樓處里到處可以看到爭執(zhí)，就是購房者在簽合同時(shí)，才發(fā)現(xiàn)又多了一筆錢。一切必須以銷售合同為準(zhǔn)，否則一旦和預(yù)想不符就很被動(dòng)。

首付分期

暫解“燃眉之急”

市場掃描：在年終大考、現(xiàn)金流等多重壓力下，越來越多的樓盤正在使盡渾身解數(shù)積極備戰(zhàn)，力圖抓住最后的推盤窗口。為了達(dá)到去庫存的目標(biāo)，提出“首付分期”，幫助購房人墊資，促成簽約的做法，已在市場上屢見不鮮。

今年8月，東亞新華地產(chǎn)就宣布旗下6個(gè)項(xiàng)目開啟“首付分期”的營銷模式。以位于通州臺(tái)湖鎮(zhèn)鋪外路的東亞尚品臺(tái)湖為例，購房先交總房款20%，剩余30%在一年內(nèi)補(bǔ)齊，首付只需12萬起。

不僅是小戶型產(chǎn)品，改善型項(xiàng)目也熱衷于此。位于亦莊的金茂悅在年中也推出了首付分期的活動(dòng)，除了享受排號(hào)優(yōu)惠，可以先交總房款的10%，剩余部分在半年內(nèi)補(bǔ)交齊全即可。項(xiàng)目因此在短時(shí)間內(nèi)拉動(dòng)了銷量。

近期，位于昌平沙河的龍湖滟瀾新宸長橋墅，在推新的同時(shí)也啟動(dòng)了首付分期的策略。購房者在規(guī)定時(shí)間內(nèi)排號(hào)登記，便可享受首付一成的優(yōu)惠。以每套880萬元起的別墅總價(jià)計(jì)算，首付僅需88萬，其余部分在半年內(nèi)交清即可。

周旋：首付分期購房，無疑大大降低了購房者的購房門檻，使首付壓力相對較大的購房者能實(shí)現(xiàn)提前買房。一般而言，按照開發(fā)商規(guī)定的付款期限規(guī)定執(zhí)行，但有極少數(shù)的情況，還是可以和對方在還款時(shí)間上“討價(jià)還價(jià)”。

提醒：由于還款時(shí)間的主動(dòng)權(quán)仍然掌控在開發(fā)商手中，在購房之前就要詳細(xì)了解還款的周期和分批次還款的數(shù)額。此外，在約定還款的期限內(nèi)，仍然存在諸多不確定的因素，比如提前還款等，都需要盡可能全面了解。