近年來，房子成為一種受熱捧的投資選擇，法院受理的相關(guān)行政訴訟與民事訴訟也不斷增加。房屋買賣、互換或者繼承后在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時，總會出現(xiàn)房屋登記糾紛使個人的權(quán)益受損。如果登記發(fā)生錯誤導(dǎo)致糾紛，也應(yīng)該走相應(yīng)的法律程序來維護(hù)自己的合法權(quán)益，及時更正錯誤登記。

案例一

弟媳與大伯哥為爭房產(chǎn)打官司

山西孫某與丈夫張甲生育一子張小某，夫妻二人考慮到孩子的上學(xué)問題，全家搬來省城居住，老家的房子委托給哥哥張乙管理。2003年6月，張甲突然倒地不省人事，不久便撒手而去。臨死前，張甲將一張分家單交給孫某，分家單上明確約定老家的房子歸張甲所有。孫某回老家問房子的事情，卻被告知房子已經(jīng)是大伯哥張乙的了。

2012年3月，孫某向法院提起了行政訴訟，要求撤銷張乙辦理的房產(chǎn)證。

法律在線：法院審理認(rèn)為，張甲死亡后，他的第一順序繼承人應(yīng)為其父母、配偶和子女，當(dāng)他們沒有表示放棄繼承權(quán)時，列在第二順序的繼承人無權(quán)取得死亡者的財產(chǎn)。張乙作為張甲的哥哥正是第二順序繼承人，他無權(quán)以繼承的方式取得張甲的遺產(chǎn)。法院判決依法撤銷了張乙取得的房產(chǎn)證。但張乙說，這個房子是1995年從弟弟那里買來的，并不是繼承所得。當(dāng)時沒有購房合同，但自己確實拿了2000元錢，張甲也寫了收條，并且還有幾個證人予以作證。之后，張乙去有關(guān)部門繳納了宅基地使用費，并辦理了房產(chǎn)證。在辦理房產(chǎn)證時，農(nóng)村住宅來源一項僅有“繼承”和“自建”，老房子一律要求填“繼承”，所以才形成了這個局面。

由于張乙和孫某對分家單均沒有異議，那么該房屋的所有權(quán)證被撤銷以后，所有權(quán)應(yīng)該恢復(fù)到分家單上來，即張甲對房屋享有所有權(quán)。張甲死亡后，作為配偶的孫某、母親和兒子張小某均享有繼承權(quán)。張乙所述該房產(chǎn)系購買張甲的，因其提供的證據(jù)均不能直接有效地證明張甲把房屋賣給張乙，并且?guī)讉€證人只證明知曉張氏兄弟買賣這個事，并沒有直接參與買賣的過程，所以證人的證言不能單獨作為認(rèn)定案件事實的依據(jù)。

因此，法院沒有采信張乙的證據(jù)，對其主張不予支持。最終，法院判決該房屋歸孫某、張小某及孫某的婆婆三人所有。

案例二

政府確權(quán)登記存瑕疵房產(chǎn)證被判撤銷

山西王大爺今年已經(jīng)82歲了，一直居住在老家的房子里。然而2013年6月村民委員會通知其辦理房產(chǎn)、土地登記時卻發(fā)現(xiàn)，王大爺?shù)姆慨a(chǎn)竟然登記在兒子王某名下。王大爺為此很是不解，認(rèn)為自己的老房子是1989年建成的，建成后雖然兒子王某與其一起在房屋內(nèi)共同居住，但是房子是自己的，怎么房產(chǎn)證上成了王某呢？

原來在1996年9月，他們所在的縣對村鎮(zhèn)房屋進(jìn)行統(tǒng)一登記，要求房主填寫《縣村鎮(zhèn)私有房屋所有權(quán)登記申請表》《縣村鎮(zhèn)私有房屋所有權(quán)登記發(fā)證報批表》，后縣政府于1996年9月30日向王某頒發(fā)了房屋產(chǎn)權(quán)證。

王大爺?shù)膬鹤油跄潮硎荆约簭奈聪蛉魏螁挝簧暾堖^房產(chǎn)登記，也沒有見過這個證，此證登記在他名下，他自己也不知道，登記申請表上的簽名也不是王某簽的。隨后王大爺以“該爭議房產(chǎn)系其本人所有，被告縣政府在沒有查明事實的情況下，錯誤登記在其兒子王某名下，被告的行為嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益”為由訴至法院，王某作為第三人參加訴訟，請求法院撤銷被告頒發(fā)給王某的房產(chǎn)證。

縣政府辯稱，原告王大爺既不是房屋所有權(quán)人，也不是房屋共有人，不具備原告主體資格，起訴已超過了《行政訴訟法》規(guī)定的訴訟時效。

法律在線：法院審理后認(rèn)為，爭議房產(chǎn)系王大爺于1989年出資建成并居住，第三人王某在庭審中予以認(rèn)可，因此王大爺與本案具有事實上和法律上的利害關(guān)系。而被告也未能列舉有效證據(jù)證實原告明知其為第三人頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證的具體行政行為。

本案中，被告在向第三人王某頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書時，應(yīng)按照房屋權(quán)屬登記有關(guān)規(guī)定的程序進(jìn)行，并對房屋產(chǎn)權(quán)來源進(jìn)行審查、核實，但被告未對房屋權(quán)屬情況進(jìn)行全面審查。

庭審中，第三人王某陳述其未申請過房產(chǎn)登記，也未見到該房產(chǎn)證書，申請表及登記報批表上的簽名均不是本人所簽。被告在對第三人王某的房產(chǎn)進(jìn)行確權(quán)登記時認(rèn)定事實不清，主要證據(jù)不足，依法應(yīng)當(dāng)予以撤銷。依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》，法院判決撤銷縣政府為第三人王某頒發(fā)的村鎮(zhèn)私有房產(chǎn)所有權(quán)證。

支招：四招幫你補救

如果遭遇不動產(chǎn)登記錯誤情況，又該如何補救呢？

第一招——申請更正登記

《中華人民共和國物權(quán)法》第十九條第一款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！薄斗课莸怯涋k法》第七十四條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可以提交下列材料，申請更正登記”。所以，如果遭遇了不動產(chǎn)登記錯誤的情形，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以拿登記申請書、申請人的身份證明、證明房屋登記簿記載錯誤的材料向房屋登記部門申請更正登記。利害關(guān)系人申請更正登記的，還應(yīng)當(dāng)提供權(quán)利人同意更正的證明材料。

第二招——申請異議登記

《物權(quán)法》第十九條第二款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償?！比绻麢?quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記，但請注意，異議登記后，利害關(guān)系人需要在15日內(nèi)向法院起訴。異議登記的作用就是將不動產(chǎn)目前的登記狀態(tài)暫時封存，以防止權(quán)利人轉(zhuǎn)移或出賣該不動產(chǎn)。

第三招——提起民事訴訟

在實踐中，大部分當(dāng)事人對不動產(chǎn)的歸屬有異議，產(chǎn)生爭議的根源在于對物權(quán)變動的民事法律關(guān)系有異議，當(dāng)事人要求轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)直接提起民事訴訟。從司法實踐來看，大致包括兩類案例：

1.進(jìn)行不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因行為（如買賣合同）無效或被撤銷，致使登記的權(quán)利人和真實的權(quán)利歸屬人不一致而產(chǎn)生糾紛;

2.無權(quán)處分人處分他人財產(chǎn)并辦理了登記，真實權(quán)利人（包括共有人）和善意取得第三人同時主張權(quán)利而產(chǎn)生糾紛。上述案例中，登記對決定物權(quán)歸屬的作用是有限的，登記行為并不構(gòu)成對民事訴訟的障礙。當(dāng)事人應(yīng)該直接提起民事訴訟，通過法院判決物權(quán)的歸屬。

第四招——提起行政訴訟

當(dāng)事人認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)未盡審查義務(wù)，違反登記程序致使不動產(chǎn)登記記載的權(quán)利人與真實權(quán)利人不一致的，應(yīng)提起行政訴訟。但在行政訴訟中，法院只能對登記行為的合法性進(jìn)行審查并做出撤銷登記或維持登記的判斷，并不能最終解決當(dāng)事人間的不動產(chǎn)權(quán)屬爭議。涉及物權(quán)變動原因行為的民事糾紛，應(yīng)告知當(dāng)事人另行提起民事訴訟。在一些案件中，當(dāng)事人既對物權(quán)歸屬存在爭議，不動產(chǎn)登記行為合法性也存在疑義的，可以分別提起民事訴訟和行政訴訟。兩種訴訟的審理對象不同，可以同時進(jìn)行。但這類案件往往由于案情較為復(fù)雜，可能出現(xiàn)一個審判需以另一審判結(jié)果為審理依據(jù)的情形，這時就需要中止一個訴訟程序。