購房，是不少中國人一生中最重要的大事之一。然而，購房過程中、購房之后，房地產(chǎn)糾紛也成為不少購房人不愿面對卻又不可回避的問題。

那么購房者在購房過程中，如何做到不被房地產(chǎn)銷售過程中的“迷霧”蒙蔽？如何規(guī)避市場網(wǎng)絡(luò)購房帶來的風(fēng)險？即將成為現(xiàn)實的不動產(chǎn)登記，又將對購房人帶來何種影響呢？湖南金州律師事務(wù)所熊超，為購房者一一解答房屋買賣中的陷阱以及政策背后的市場影響。

購房中需要注意五點

隨著中國地產(chǎn)行業(yè)的空前發(fā)展，房屋是人民對美好生活的追求的一部分，買房對大多數(shù)人來說都是一件大事。但是在購房過程中，仍然有不少購房者遇到過交了定金難歸還、收房后發(fā)現(xiàn)實際面積有誤差，更有一些購房者甚至遇到了“一房兩賣”的情況。

針對在購房中容易出現(xiàn)的問題，熊超律師提示購房者應(yīng)該在購房過程中特別注意合同簽訂、認(rèn)購定金、房屋面積、違約責(zé)任和警惕“一房多賣”五個方面。

“一、合同簽訂前的階段：首先要看開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證書，其次，開發(fā)商為了吸引顧客會做出一系列關(guān)于項目的優(yōu)勢宣傳和優(yōu)惠條件，針對開發(fā)商的宣傳和承諾，購房者要去了解其項目開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計方案和開發(fā)進度。同時如果開發(fā)商的宣傳具體明確，則在法律上構(gòu)成合同的要約，購房者在簽訂購房合同時，可要求將這些宣傳寫進房屋買賣合同并約定相應(yīng)的違約責(zé)任，防范開發(fā)商的虛假宣傳。

二、認(rèn)購定金難歸還。簽訂《商品房認(rèn)購書》時，開發(fā)商會要求購房者先交納定金，并規(guī)定自簽訂認(rèn)購書后幾日之內(nèi)與其簽定《商品房買賣合同》，同時交納首期房款，否則定金不予以退還。一旦購房者在簽《商品房買賣合同》時發(fā)現(xiàn)有些條款難以達成一致，并不能接受時，購房者就會陷入被動局面。

三、房屋面積誤差。依據(jù)我國相關(guān)司法解釋的規(guī)定，因銷售的房屋面積存在誤差的，購房者和開發(fā)商之間有約定的從約定；沒有約定的，按法律規(guī)定的原則處理。因此購房者可在合同中約定對自己有利的方面，如開發(fā)商交付房屋的實際面積超出合同約定面積的，可以約定超出部分無償歸購房者所有，不予補差；房屋面積小于合同約定面積的，可以約定解除合同、賠償損失等。

四、違約責(zé)任。開發(fā)商作為交易的賣方，針對其交付房屋的義務(wù)、房屋的質(zhì)量及與房屋權(quán)屬相關(guān)的附屬義務(wù)（如辦理權(quán)屬證書等）可約定具體合理的期限，期限不可約定過長，并相應(yīng)設(shè)置嚴(yán)格的違約責(zé)任，以免開發(fā)商任意拖延。

五、警惕一房多賣。簽訂購房合同后，在房屋價格漲幅較快的時候，開發(fā)商為了獲取房價漲幅的利益，出現(xiàn)一房多賣的現(xiàn)象，對此，購房者可以在合同中對開發(fā)商因此解除合同約定高額的違約金?！?/span>

此外，熊超律師表示：“購房者在購買期房時應(yīng)當(dāng)辦理商品預(yù)告登記，能有效阻止‘一房兩賣’，維護消費者自身合法權(quán)益?！?/span>

網(wǎng)絡(luò)購房保持謹(jǐn)慎

今年以來，樓市成交一直呈現(xiàn)低迷態(tài)勢，多元化的渠道營銷成為不少樓盤拓展銷售業(yè)績的選擇，其中，樓盤聯(lián)合電商網(wǎng)站進行“網(wǎng)上團購”或“第三方待售形式”成為主流方式之一。這種“網(wǎng)上團購”是否存在風(fēng)險？購房者又應(yīng)該注意哪些問題？

“網(wǎng)購商品房是一種新的交易模式。網(wǎng)上購房購房信息公開透明，減少了中間環(huán)節(jié)?！毙艹J(rèn)為，在購房時，購房者需要綜合考慮戶型、建筑風(fēng)格、周邊環(huán)境以及交通便利等影響著房屋的價值的因素。

熊超指出，針對房屋銷售的營銷代理公司等第三方機構(gòu)也越來越多，銷售形勢也日益多樣化?！百彿空咴谫彿康倪^程中，要注意第三方代理機構(gòu)的代理權(quán)限，即是否經(jīng)過了開發(fā)商的授權(quán)。只有經(jīng)過了開發(fā)商授權(quán)的第三方代理機構(gòu)才能夠發(fā)布相關(guān)團購優(yōu)惠政策并開展授權(quán)范圍內(nèi)的事宜。”