?    1三類房企灣區(qū)布局有道，粵系企業(yè)“一馬當(dāng)先”

??作為與美國紐約灣區(qū)、舊金山灣區(qū)和日本東京灣區(qū)比肩的世界四大灣區(qū)之一，自發(fā)展概念和藍(lán)圖發(fā)布以來，粵港澳大灣區(qū)已然成為當(dāng)下中國最熱的區(qū)域之一。

??結(jié)合京津冀等城市群發(fā)展先例來看，政策利好所導(dǎo)致生產(chǎn)要素的流動會放大對各個行業(yè)影響。勞動力流動、資本流動，短期也會帶動區(qū)域內(nèi)有發(fā)展?jié)摿Τ鞘蟹康禺a(chǎn)市場熱度提升。

??這對于近兩年在不斷調(diào)整中前行的房地產(chǎn)行業(yè)而言，“點燃”的灣區(qū)自然成為了房企投資的聚焦點和著力點。

??銷售TOP50房企在灣區(qū)入駐率接近七成、銷售TOP20企業(yè)幾乎全部進(jìn)駐，一系列數(shù)字背后體現(xiàn)的是灣區(qū)的吸引力和發(fā)展?jié)摿Α?/span>

??尤其是粵港澳大灣區(qū)概念提出后，房企紛紛加大了在該區(qū)域的投資程度，本土房企、外來房企兼有，且都在發(fā)力。布局梯隊中，目前灣區(qū)的格局基本呈現(xiàn)“三足鼎立”態(tài)勢。

??第一類是廣東起家的老牌龍頭房企，土儲充裕布局廣。以碧恒萬為代表，占據(jù)天地利人和，土儲貨值充足，擁有先發(fā)優(yōu)勢。灣區(qū)總土儲貨值TOP30中，這些廣東起家的龍頭房企貨值占30強總貨值比例接近40%。其中碧桂園、恒大的貨值突破3000億元，遠(yuǎn)領(lǐng)先其他企業(yè)。

??第二類是全國化房企，他們頻頻落子實力不容小覷。既包括正處于高速擴張時期的閩系房企，例如福晟2018年灣區(qū)貨值達(dá)2581億元，位列貨值榜第六。也包含了大本營距離粵港澳大灣區(qū)較遠(yuǎn)的全國化房企，例如融創(chuàng)、龍湖等，其中融創(chuàng)以1800億貨值位列外來房企第一。

??第三類是進(jìn)行本土深耕的地方房企，憑借地緣優(yōu)勢，手握優(yōu)質(zhì)土儲。以大本營為核心，向周邊城市輻射發(fā)展。例如龍光、佳兆業(yè)等灣區(qū)貨值超過2500億元，領(lǐng)跑本土房企。而奧園、時代中國等也是本土企業(yè)中的優(yōu)秀代表。

??可以看到，規(guī)劃利好下，粵港澳大灣區(qū)吸引了越來越多的房企“分羹”，華南區(qū)域市場的競爭也會持續(xù)加劇。

??但毫無疑問的是，灣區(qū)中粵系的房企優(yōu)勢顯著。無論規(guī)模已是航母級的碧桂園、恒大，還是龍光、佳兆業(yè)、奧園等千億、準(zhǔn)千億企業(yè)，都有望成為大灣區(qū)最大受惠者，進(jìn)一步鞏固自身的市場地位。

??2 綜合實力突出的粵系，低調(diào)、務(wù)實且穩(wěn)健擴張

??粵系房企在大灣區(qū)的領(lǐng)跑一方面是源自地緣性的優(yōu)勢，資源、土儲充足；另一方面也是行業(yè)不斷發(fā)展、優(yōu)勝劣汰的過程中，有著過硬的綜合實力做支撐。

??從競爭格局來看，首先，粵系給外界最大的印象和特征即——綜合實力十分突出。無論是全國化布局，還是深耕華南，它們均表現(xiàn)出較強競爭力，這與其發(fā)家較早不無關(guān)系。

??80年代初，從廣東成長起來粵系房企，最早一批以萬科、招商、金地為代表，此后陣營迅速壯大，包括碧桂園、保利、雅居樂、華發(fā)、合生創(chuàng)展等集中而生，富力、恒大、龍光等相繼加入陣營后，粵系房企形成規(guī)?；?。

??根據(jù)2018年克而瑞榜單，TOP10房企中粵系獨占六家，包括碧桂園、萬科、恒大、保利、中海以及華潤，基本掌握著行業(yè)的話語權(quán)，也成為了中國房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)軍者。

??招商、金地、富力、雅居樂等老牌粵系房企也進(jìn)入了千億陣營，而龍光、佳兆業(yè)、合景泰富等則是千億的有力沖擊者。

??相比以長三角為大本營的房企而言，粵系房企無論是在規(guī)模上，亦或是整體企業(yè)的排名上，都略勝一籌。例如銷售TOP50的排名中，來自粵系企業(yè)占到近四成，數(shù)量幾乎是來自華東房企的2倍。

??其次，地緣文化的熏陶給粵系房企印上低調(diào)、務(wù)實的的標(biāo)簽。珠三角地處我國改革開放前沿，市場化程度高，競爭激烈，在這樣的市場環(huán)境下，企業(yè)發(fā)展也更加注重市場化導(dǎo)向，關(guān)注市場動向，務(wù)實性更強。

??且廣東人大都信奉低調(diào)、務(wù)實、不張揚的做事風(fēng)格，這也鑄就了粵派企業(yè)家偏向低調(diào)、務(wù)實的經(jīng)營風(fēng)格。諸如富力地產(chǎn)張生，極少面對媒體和公開發(fā)表講話；雅居樂陳卓林家族在企業(yè)各司其職，注重打造產(chǎn)品品質(zhì)與服務(wù)質(zhì)量。

??最后，在規(guī)?？焖僭鲩L同時追求財務(wù)穩(wěn)健，已然成為粵系房企特色之一。整體來看，多數(shù)粵系房企都偏好穩(wěn)健擴張的節(jié)奏，從凈負(fù)債率低于行業(yè)平均便可見一斑。其中萬科、中海、華潤置地等2019年上半年凈負(fù)債率低于50%，遠(yuǎn)小于行業(yè)平均。

??重視杠桿率也使得粵系房企積極與一些實力強的金融機構(gòu)和實力企業(yè)的合作，以增強企業(yè)發(fā)展后勁和可持續(xù)發(fā)展能力。

??3 產(chǎn)品創(chuàng)新從未止步，粵系始終走在產(chǎn)品迭代的前沿

??在發(fā)展底蘊深厚和精準(zhǔn)戰(zhàn)略布局支撐下，發(fā)展初期，憑借在廣、深市場淬煉的經(jīng)驗，在超前的經(jīng)營理念和領(lǐng)先的市場操作下，粵系企業(yè)始終在規(guī)模的快車道上飛馳。

??而粵派運作手法重實用性，善于營銷產(chǎn)品也對中國樓市影響深遠(yuǎn)，背后實則是產(chǎn)品的有力背書，在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品迭代創(chuàng)新、產(chǎn)品建造上粵系均相對領(lǐng)先。

??粵系產(chǎn)品本身多以市場為導(dǎo)向，追求專業(yè)化、精細(xì)化、人性化。

??在過去數(shù)輪房地產(chǎn)市場起伏中，粵系企業(yè)一直以產(chǎn)品見長。在對每個樓盤及每棟建筑的通風(fēng)、采光、和小區(qū)整體開發(fā)上做到極致。

??而且，粵系產(chǎn)品多以市場化為導(dǎo)向，注重產(chǎn)品的配套和園林綠化。實際追求從產(chǎn)品設(shè)計、建造到服務(wù)等全流程作業(yè)的規(guī)范化、專業(yè)化、人性化及精細(xì)化。例如中海、富力等房企都有自己的建筑團(tuán)隊，產(chǎn)業(yè)鏈更加豐富。

??最早開始產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化并將其做到極致，這是粵系在其產(chǎn)品上最鮮明的特色。

??因起步早、經(jīng)驗多，粵系房企是最早開始做產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的，豐富和完整的產(chǎn)品線，能夠在全國進(jìn)行復(fù)制，并以此達(dá)到高利潤、高回報，也培育了碧桂園、保利等一批實力房企。

??而當(dāng)前主流房企幾乎均沿襲了華南企業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的做法。根據(jù)不完全統(tǒng)計，銷售TOP100中有近九成的企業(yè)都有自身標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品體系。

??作為標(biāo)準(zhǔn)化的“先鋒”，粵系同樣把產(chǎn)品系其做到極致。星河灣的星河灣系、合景泰富的天鑾系都是頂級豪宅產(chǎn)品中的佼佼者。而佳兆業(yè)的優(yōu)享佳系、萬科的翡翠系都在輕奢精品產(chǎn)品中保持領(lǐng)先。

??產(chǎn)品創(chuàng)新上粵系房企也沒有停下腳步，始終走在產(chǎn)品迭代更新的前沿。

??從最早的做精裝房、到做低密度園林社區(qū)，再到歐洲風(fēng)情花園社區(qū)，可以說粵系產(chǎn)品不斷在創(chuàng)新，不僅是產(chǎn)品模式上追求新穎，在產(chǎn)品附加服務(wù)上也與時俱進(jìn)。萬科美好家、碧桂園橙家等，都與互聯(lián)網(wǎng)家裝緊密聯(lián)系，形成完備的產(chǎn)業(yè)鏈。

??此外，目前火熱的住宅產(chǎn)品智能化上，粵系房企依舊走在最前沿。智能產(chǎn)品配置豐富、更貼近生活、與智慧社區(qū)聯(lián)系更加緊密。

??其中美的置業(yè)早在2014年啟動了智慧家居戰(zhàn)略，中海第五代產(chǎn)品中海天鉆實現(xiàn)了住宅產(chǎn)業(yè)化、綠色節(jié)能、科技創(chuàng)新、智能健康和私人定制的落地。萬科、碧桂園等也在近兩年積極與阿里、地方科研機構(gòu)達(dá)成戰(zhàn)略合作，發(fā)展智能化產(chǎn)品。

??4 宏偉藍(lán)圖助力灣區(qū)進(jìn)入發(fā)展快車道，華南房企贏在貨值起跑線

??隨著粵港澳大灣區(qū)落地，釋放的紅利有望給珠三角9城房地產(chǎn)市場提供更為堅實的需求支撐，市場前景也長期看好。

??哪些房企能在灣區(qū)發(fā)展紅利中占據(jù)主動？

??土地儲備是衡量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。適當(dāng)?shù)耐羶Σ粌H能讓開發(fā)企業(yè)吃透城市規(guī)劃發(fā)展的紅利，支撐未來業(yè)績增長，也很有可能讓房企在行業(yè)調(diào)整期、震蕩期實現(xiàn)彎道超車。

??首當(dāng)其沖的是總土儲的絕對量，其次是土儲的質(zhì)量，最后，地緣優(yōu)勢是不可忽視的力量。

??毫無疑問的是，粵系房企的地緣性優(yōu)勢明顯。從總量上來看，老牌廣東起家龍頭房企強勢占領(lǐng)了粵港澳大灣區(qū)貨值前五，貨值前十中9家均是來自粵系。

??碧桂園貨值位列第一，是粵港澳大灣區(qū)的最大受益者，恒大、保利、萬科等龍頭房企占據(jù)一定先發(fā)優(yōu)勢，貨值總量排名靠前；龍光、佳兆業(yè)等土地企業(yè)，扎根市場多年，實力不容小覷，土儲的優(yōu)勢隨著灣區(qū)的崛起會逐漸釋放。此外，融創(chuàng)、福晟等全國化房企，提前布局大灣區(qū)，也正在享受規(guī)劃紅利。

??布局上，粵系房企進(jìn)駐時間早、深耕程度高，在大灣區(qū)城市布局上占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢。中海、恒大、碧桂園、保利發(fā)展、奧園等均實現(xiàn)了灣區(qū)全覆蓋。對于這些企業(yè)而言，全面撒網(wǎng)式的進(jìn)駐，不僅未來發(fā)展空間越大，也不容易踏空整體的發(fā)展節(jié)奏。

??5 戰(zhàn)略決定高度，灣區(qū)建設(shè)下多元機遇或成彎道超車的資本

??房地產(chǎn)企業(yè)作為中國城市和城市群建設(shè)、發(fā)展的重要參與者，正在由傳統(tǒng)的“開發(fā)商”向“城市公共服務(wù)商”、“城市運營商”轉(zhuǎn)型。

??對于當(dāng)下熾手可熱的粵港澳大灣區(qū)而言，正是房企轉(zhuǎn)型的試驗場，商業(yè)運營、長租公寓、產(chǎn)城開發(fā)、物流地產(chǎn)、教育醫(yī)療等等與城市運營服務(wù)有關(guān)的新業(yè)務(wù)在這里聚集。

??就目前灣區(qū)房企而言，無論是規(guī)模房企、還是扎根區(qū)域的本土企業(yè)、亦或是外來的品牌房企，均在多元化布局上有所建樹。

??就規(guī)模房企而言，始終保持穩(wěn)健發(fā)展，率先轉(zhuǎn)型“城市運營服務(wù)商”，全面鋪開多元化業(yè)務(wù)。尤其是那些早早走出華南區(qū)域，以全國化布局為主的老牌房企如碧桂園、恒大、萬科、中海、華潤等，在多元化戰(zhàn)略上全面鋪開、不斷試水。

??這些企業(yè)不僅在灣區(qū)土儲上占據(jù)先天優(yōu)勢，也將觸角涉及多元化各個領(lǐng)域，如產(chǎn)城、物業(yè)、長租公寓、教育、商業(yè)辦公等。

??雖然短期新業(yè)務(wù)輸血受阻，但在灣區(qū)大發(fā)展、大建設(shè)的藍(lán)圖之下，這些新業(yè)務(wù)也有望培育成未來新的利潤增長點。至少龍頭房企自身規(guī)模優(yōu)勢，使得其在與時間成本的賽跑中仍然占據(jù)主動。

??深耕灣區(qū)房企多年穩(wěn)扎穩(wěn)打，手握優(yōu)質(zhì)土儲同時也是多元化布局的引領(lǐng)者。以龍光、佳兆業(yè)、合生創(chuàng)展、卓越為代表的優(yōu)秀土地企業(yè)在沖擊千億的道路上正在積極踐行“開發(fā)+多元化運營”的發(fā)展思路。棚改空間有限的情況下，城市更新正成為的新增長點，也是這些房企的沖擊千億的重要籌碼。

??舊改項目一般都位于城市核心區(qū)域，且所需費用支出相比招拍掛市場要低很多，項目利潤空間較大，通過改造還能夠最大化地提升土地的利用率，盤活存量資產(chǎn)。

??目前已有20余年經(jīng)驗的佳兆業(yè)無疑是灣區(qū)城市更新的引領(lǐng)者，業(yè)務(wù)遍布全國多個核心城市，包括高端住宅、公寓、寫字樓等等。其中舊改仍主要集中在粵港澳大灣區(qū)。

??但值得注意的是，舊改相對于一般凈地開發(fā)，復(fù)雜程度更高，周期更長，不確定因素較多，專業(yè)性也更強等等，而這些問題都是企業(yè)所需要注意的。

??在上一輪周期并未抓住機遇的房企，在灣區(qū)多元布局趨勢中的后發(fā)優(yōu)勢同樣不容小覷，多元化的城市運營將是彎道超車的最大資本。

??例如星河在產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域獨創(chuàng)的“產(chǎn)、城、融、投”創(chuàng)新運營模式已成為行業(yè)標(biāo)桿，力高在健康、商業(yè)、文旅、教育、物業(yè)五方面的多元布局，也在為企業(yè)創(chuàng)新的利潤增長點。這些企業(yè)在上一輪行業(yè)周期中并未搶得先機，但在低負(fù)債、灣區(qū)多元化利好的推動下，這一輪市場中有望實現(xiàn)業(yè)績的彎道超車。

??另外，外來的品牌房企也在灣區(qū)內(nèi)積極推動多元化。龍湖、旭輝、金地等積極布局長租公寓。但隨著長租行業(yè)加劇和洗牌，只有資金優(yōu)勢的房企才可以獲得更加長久的發(fā)展。此外，近年來包括綠地香港、雅居樂、華夏幸福等各大房企都參與產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、特色小鎮(zhèn)的布局。

??總體而言，與TOP10房企全面鋪開的多元化布局而言，中小房企的多元化布局更側(cè)重房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上下游布局和地產(chǎn)+業(yè)務(wù)的拓展。

??綜上所述，對于提前布局粵港澳大灣區(qū)的房企而言，可以更好的享受政策所帶來的紅利，推動企業(yè)規(guī)模更上一層樓。不可忽視的是粵港澳大灣區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃所帶來的利好遠(yuǎn)遠(yuǎn)不僅局限于房地產(chǎn)市場，對金融、旅游、科技、教育、生態(tài)等多方面的協(xié)同發(fā)展和規(guī)劃，同樣為企業(yè)提供了多元業(yè)務(wù)的拓展機遇。

??尤其是對尚未進(jìn)駐或土儲相對較少的房企而言，聚焦點從傳統(tǒng)住宅轉(zhuǎn)向創(chuàng)新業(yè)務(wù)，如醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)等方面，同樣可以享受整體區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的紅利，創(chuàng)造新的利潤增長點和提升自身的企業(yè)競爭力，實現(xiàn)彎道超車。

??回頭看，每次周期底部都會引發(fā)房企焦慮，進(jìn)而尋求多元化轉(zhuǎn)型，但均無疾而終。事實也證明，多元化對房企而言，絕不是“速效救心丸”。

??因此，實際上當(dāng)我們在談到大灣區(qū)的美好前景時，在談到企業(yè)手握優(yōu)質(zhì)土儲的同時，也需要思考這樣一個問題，即在當(dāng)下行業(yè)快速發(fā)展中，在比拼規(guī)模、能力、戰(zhàn)略的大背景下，面對波動起伏的市場、面對灣區(qū)足夠誘人紅利時，是否有足夠的運營能力去匹配。無論是住宅、商業(yè)、辦公，或是城市更新，實際都需要具備“城市公共服務(wù)商”、“城市運營商”的種種能力。這是值得民企、央企等所有在灣區(qū)有想法的企業(yè)深究和突破的地方。

??最后，任何國家級規(guī)劃或新區(qū)落地都不會一蹴而就，不斷完善和推動之下，是機遇和風(fēng)險的博弈。灣區(qū)才剛剛起步，未來的路還很長。

       來源：中房網(wǎng)