【市場(chǎng)表現(xiàn)及預(yù)判】

新房市場(chǎng)

上半年市場(chǎng)局部回暖，當(dāng)前開發(fā)商促銷意向還較弱 。下半年面臨銷售進(jìn)一步放緩（一二線壓制，三四線調(diào)整） 、購(gòu)房者信心回落，融資全渠道緊縮，市場(chǎng)促銷力度可能加大。當(dāng)前各家貨量較充足，業(yè)績(jī)尚有保障，但利潤(rùn)空間或?qū)②吶酢?/span>

土地市場(chǎng)

 隨融資多渠道收緊，房企下半年拿地力度將減弱，土地市場(chǎng)大概率降溫。

“高負(fù)債”房企及小型房企資金鏈承壓，大宗資產(chǎn)包收購(gòu)機(jī)會(huì)或增多。

【周期研判】

一二線：筑底復(fù)蘇大趨勢(shì)不變，但受政策壓制，復(fù)蘇表現(xiàn)弱于年初預(yù)判，7月繼續(xù)筑底。

政策基調(diào)轉(zhuǎn)緊

4月19日

政治局會(huì)議，習(xí)總書記重申房住不炒，落實(shí)好一城一策、  因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制

5月18日

住建部在此前對(duì)6個(gè)城  市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對(duì)新建商品 住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、  南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示

7月30日

政治局會(huì)議，堅(jiān)持“房住不炒” 的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

土拍政策調(diào)整，平抑土地市場(chǎng)

杭州

主城區(qū)涉宅用地溢價(jià)率上限由50%調(diào)至30%，溢價(jià)率封頂后進(jìn)入競(jìng)自持

蘇州

將土地競(jìng)價(jià)超過土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)25%后轉(zhuǎn)為一次報(bào)價(jià)出讓方式的規(guī)定，調(diào)整為超過市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10-25%

合肥

禁止有關(guān)聯(lián)的母公司、子公司同時(shí)參與土地拍賣，杜絕“圍標(biāo)”，違者兩年不得參與合肥市范圍內(nèi)的土地競(jìng)拍

東莞

終次報(bào)價(jià)所報(bào)價(jià)與平均價(jià)相差的絕對(duì)值最小的為競(jìng)得入選人

房企融資多渠道收緊

5月17日

銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布（23號(hào)文），其中提到信托機(jī)構(gòu)按照相關(guān)要點(diǎn)開展整治工作。房地產(chǎn)信托將進(jìn)一步收窄。對(duì)于房企而言，這意味著原本相對(duì)寬口徑、高成本的一大融資渠道提升了門檻。 

7月12日

發(fā)改委發(fā)布《對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。

8月8日

銀保監(jiān)會(huì)《關(guān)于開展 2019 年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)  專項(xiàng)檢查的通知》，重點(diǎn)檢查32個(gè)城市的銀行在房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)中的違規(guī)情況

三四線：加速下行，維持年初判斷，預(yù)計(jì)2020年H2后進(jìn)入筑底復(fù)蘇

2019年7月三四線市場(chǎng)繼續(xù)加速下行。預(yù)計(jì)三四線進(jìn)入弱牛期滯后于一二線3-4個(gè)季度，預(yù)計(jì)2020年H2進(jìn)入弱牛。

【土地預(yù)警】土拍熱度持續(xù)降溫，房企拿地趨于理性

7月監(jiān)測(cè)的101城里共有69個(gè)城市有土地成交，降溫預(yù)警城市有45個(gè)，占比65%，整體熱度持續(xù)下降。

7月多城市限地價(jià)、限房?jī)r(jià)政策出臺(tái)，房企融資收緊，各線城市土拍和房企拿地?zé)岫燃铀傧禄?/span>

長(zhǎng)三角核心城市南京、蘇州、杭州地價(jià)均有不同程度下調(diào)，西部核心城市西安、成都、重慶的核心地塊維持熱度。

城市說明：共101個(gè)城市，世茂進(jìn)入64個(gè)

一二線城市：北京、成都、大連、福州、廣州、杭州、合肥、濟(jì)南、昆明、蘭州、南昌、南京、南寧、寧波、青島、廈門、上海、深圳、沈陽、石家莊、蘇州、天津、武漢、西安、銀川、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、鄭州、重慶、貴陽、哈爾濱、呼和浩特、太原、烏魯木齊（共34個(gè)城市，我司進(jìn)入30個(gè)）

三四線城市:寶雞、常州、德陽、佛山、衡陽、湖州、惠州、吉安、嘉興、荊門、荊州、廊坊、龍巖、瀘州、茂名、南平、南通、內(nèi)江、寧德、莆田、泉州、三明、紹興、臺(tái)州、泰州、濰坊、溫州、無錫、徐州、煙臺(tái)、鹽城、漳州、肇慶、淄博、安慶、蚌埠、常德、東莞、撫州、阜陽、贛州、淮安、濟(jì)寧、江門、金華、九江、麗水、連云港、臨沂、洛陽、馬鞍山、南陽、衢州、汕頭、蕪湖、湘潭、襄陽、新鄉(xiāng)、信陽、揚(yáng)州、宜昌、岳陽、湛江、鎮(zhèn)江、中山、珠海、株洲（共67個(gè)城市，我司進(jìn)入34個(gè)）

【成交預(yù)判】市場(chǎng)信心走弱，7月成交稍放緩，預(yù)計(jì)8月仍將冷淡

【市場(chǎng)預(yù)警】：7月熱度下降明顯，降溫城市數(shù)量明顯增加

7月住宅市場(chǎng)數(shù)據(jù)更新了61個(gè)城市，其中降溫城市數(shù)量31個(gè)，占比50%；

7月開發(fā)商推盤減緩，61城整體供應(yīng)量環(huán)比6月下滑21%，但成交量與上月基本持平，微降3%。

7月市場(chǎng)整體熱度下降，去化率下降城市數(shù)量增加，中西部多數(shù)二線城市去化率下降，如成都、合肥、西安、鄭州、蘭州。

【政策環(huán)境】

730：“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”——寬貨幣，緊行業(yè)

預(yù)判國(guó)慶前房?jī)r(jià)控制穩(wěn)定，甚至下降。短期政策收緊城市會(huì)繼續(xù)增多，尤其統(tǒng)計(jì)局房?jī)r(jià)指數(shù)顯示19年漲幅較高的城市可能將受到嚴(yán)控。

“房地產(chǎn)不搞短期刺激”下半年政策環(huán)境定調(diào)

宏觀：重提“六穩(wěn)”，不提“去杠桿”；增加“流動(dòng)性合理充?！?/span>

行業(yè)：重申“房住不炒”；新增“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”

——國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，此次會(huì)議貨幣政策措辭偏溫和，但明確流向主要是高端制造及新型基建，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)度仍是定向控制，近期各種房地產(chǎn)融資渠道均有收緊。

——此次強(qiáng)調(diào)地方在經(jīng)濟(jì)發(fā)展困難的過程中仍要保持定力，不能只從房地產(chǎn)一端入手，要培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)，按以上表達(dá)，預(yù)計(jì)三季度地方政府直接放松房地產(chǎn)的可能性大幅減小，地方政府“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)”限制政策將繼續(xù)加碼。

關(guān)注統(tǒng)計(jì)局房?jī)r(jià)指數(shù)，漲幅較高城市面臨政策嚴(yán)控

8月8日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知》，重點(diǎn)檢查32個(gè)城市的銀行在房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)中的違規(guī)情況

分析這32個(gè)城市名單 ：

1）6月統(tǒng)計(jì)局房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅前10的一二線（西安、貴陽、呼和浩特、石家莊、昆明）及三線城市（大理、秦皇島、徐州、洛陽、襄陽）

2）其他重點(diǎn)一二線城市22個(gè)：

武漢、濟(jì)南、成都、重慶、沈陽、廣州、青島、福州、無錫、南寧、杭州、寧波、蘇州、長(zhǎng)沙、合肥、鄭州、南京、北京、天津、上海、深圳、廈門

來源:湖北省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)