在井噴了6個月之后，下半年以來，房地產(chǎn)信托再度被套上“緊箍咒”，發(fā)行數(shù)量及規(guī)模斷崖式下跌。

　　用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，集合房地產(chǎn)信托成立數(shù)量高達(dá)2976款，同比增長96.83%，募集資金規(guī)模3958.56億元，同比增長23.49%，平均收益率8.34%；而從下半年開始，集合房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量連月下跌，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，8月上半月，僅有47只集合房地產(chǎn)信托成立，數(shù)量僅為去年同期的1/4，募資規(guī)模僅為去年同期的1/6。

　　“如今政策收緊，全行業(yè)都在余額管控，有些信托公司甚至?xí)和Ａ朔康禺a(chǎn)信托業(yè)務(wù)?！敝胁恳患倚磐泄緝?nèi)部人士對第一財(cái)經(jīng)記者說。

　　上半年狂歡

　　去年，在集合信托市場，房地產(chǎn)信托無論是發(fā)行數(shù)量還是募資規(guī)模均在低位徘徊，到了今年上半年，則一改頹靡之勢。

　　中信建投證券分析師黃文濤認(rèn)為，2019年上半年，寬信用的部分資金流向了房地產(chǎn)，部分直接體現(xiàn)為金融機(jī)構(gòu)對開發(fā)商的貸款，在信用擴(kuò)張的支持下，2019上半年房地產(chǎn)投資增速站上了2015年以來的高位。

　　從近十年的數(shù)據(jù)來看，信托融資占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的比重高低起伏，占比較高的年份如2011年上半年、2013年、2015年上半年、2017年上半年，尤其是2017年7月份達(dá)到了一個歷史高點(diǎn)，接近9%。

　　信托資金雖然在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的比例整體不大，但邊際貢獻(xiàn)不可忽視。在房地產(chǎn)項(xiàng)目取得“四證”之前，信托資金作為前端資金的重要來源，對規(guī)模較小、流動資金較少、負(fù)債率高的房地產(chǎn)企業(yè)而言相當(dāng)重要。

　　對于今年上半年房地產(chǎn)信托的再度火爆，用益信托研究員帥國讓對第一財(cái)經(jīng)記者分析，一方面，對于信托公司而言，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)可以說是信托公司的重要的業(yè)務(wù)收入來源，在信托業(yè)轉(zhuǎn)型深度期，創(chuàng)新業(yè)務(wù)經(jīng)營效率有限的背景下，使得信托公司對傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的依賴較強(qiáng)；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)依然有較強(qiáng)烈的通過信托融資的需求，尤其是在其他融資渠道受限的環(huán)境下。

　　北方一家信托公司內(nèi)部人士也對第一財(cái)經(jīng)記者透露，在上半年國內(nèi)資產(chǎn)質(zhì)量普遍不明朗的背景下，信托公司唯有更加依賴房地產(chǎn)信托，相對來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)形成成熟透明的模式，即使項(xiàng)目出現(xiàn)逾期，也可通過處置抵質(zhì)押來解決。

　　但值得注意的是，在上半年房地產(chǎn)信托火爆的背后，是平均每只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的募集資金規(guī)模在收縮，成本在提升。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均每只募集資金規(guī)模僅有1.33億元，而去年同期為2.12億元，平均年化收益率為8.33%，去年同期為7.76%。

　　事實(shí)上，從去年下半年開始，全市場的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均年化收益率就已經(jīng)來到了8%的區(qū)間，并一路上行，今年上半年的平均數(shù)據(jù)最高觸及8.46%。

　　有信托內(nèi)部人士對第一財(cái)經(jīng)記者推斷，按此數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)公司的信托融資成本可能會超過10%，甚至達(dá)到15%。

　　事實(shí)上，不僅是在信托融資渠道，債務(wù)融資渠道同樣如此，今年上半年，房企海外發(fā)債的票面利率一波高過一波。

　　Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，截至8月6日，房企海外債的票面利率均值已達(dá)到8.8%。

　　泰禾集團(tuán)7月12日公告稱，其境外全資子公司在境外完成4億美元的債券發(fā)行，并在新加坡交易所掛牌，票面年息達(dá)到15%。而根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)，包括泰禾集團(tuán)在內(nèi)，目前已有3只在新加坡交易所掛牌的房企海外債的票面利率超過15%。

　　下半年“涼涼”

　　下半年，風(fēng)云突變，房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策收緊效果開始顯現(xiàn)。

　　早在今年5月份，銀保監(jiān)會發(fā)文《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，重申對房地產(chǎn)信托融資亂象的整治，“表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資；個人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產(chǎn)開發(fā)?！本谡沃小?/span>

　　中共中央政治局會議重申“房住不炒”，首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。

　　有媒體報道，下半年，多家信托公司收到窗口指導(dǎo)，要求控制地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模。

　　“是的，有的信托公司要求余額管控，截至9月30日的余額不能超過截至6月30的余額，基本上就沒有增量了，有些信托公司甚至直接暫停房地產(chǎn)業(yè)務(wù)?！蹦戏侥承磐泄緝?nèi)部人士對第一財(cái)經(jīng)記者說。

　　“一方面，近期監(jiān)管層加大了房地產(chǎn)市場嚴(yán)監(jiān)管，地方銀監(jiān)局對信托公司開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的窗口指導(dǎo)等，主要目的還是在于防控金融風(fēng)險，另一方面，隨著我國大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場趨于飽和以及一直上漲的房價，房地產(chǎn)信托的市場風(fēng)險也在逐步提升，投資者對地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇更加謹(jǐn)慎?！睅泧屨f。

　　在房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策收緊、嚴(yán)控房地產(chǎn)信托規(guī)模，以及三、四季度房地產(chǎn)到期壓力較大的影響下，房地產(chǎn)類信托凈融資開始面臨較大壓力。

　　用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)顯示，7月份，413只集合房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立，環(huán)比減少18.86%，募集資金規(guī)模625.6億元，環(huán)比減少14.22%。而在8月上半月，縮量趨勢更加明顯，僅有47只集合房地產(chǎn)信托成立，數(shù)量僅為去年同期的1/4，募資規(guī)模僅為去年同期的1/6。

　　“我們雖然零星業(yè)務(wù)還在，但已經(jīng)很難做大，不僅僅是政策方面的影響，好的項(xiàng)目來源也是一個問題?！鄙鲜霰狈揭患倚磐泄緝?nèi)部人士說。

　　房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)是信托公司重要的業(yè)務(wù)收入來源，上述人士透露，在當(dāng)前資產(chǎn)下行的背景下，有些小的信托公司因?yàn)閷ふ也坏胶线m的可替代資產(chǎn)，寧愿處于放空狀態(tài)。

　　數(shù)據(jù)顯示：8月5日~8月11日這一周，房地產(chǎn)類信托募集規(guī)模大幅下滑，但基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、金融、工商企業(yè)三大領(lǐng)域集合產(chǎn)品成立規(guī)模大幅攀升，其中，金融類集合信托募集資金21.10億元，環(huán)比增加76.20%；基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類集合信托募集資金25.47億元，環(huán)比增加39.15%；工商企業(yè)類集合信托募集資金14.37億元，環(huán)比增加82.67%。

　　“對于有些信托公司而言，政信類確實(shí)是一個方向，另外，家族信托、財(cái)富管理也是一個方向，看信托公司的實(shí)力和偏好?！鄙鲜霰狈揭患倚磐泄緝?nèi)部人士說。

來源：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)