近階段，關(guān)于收緊房企融資的消息不斷，涉及信托、海外債、銀行貸款、保險(xiǎn)等多個(gè)渠道。不過，這更多針對(duì)的是違規(guī)渠道，“資金收緊是事實(shí)，但防控的是違規(guī)資金，正常融資渠道一直在做?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

??同策研究院數(shù)據(jù)亦顯示，2019年7月，其監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企完成融資金額共計(jì)897.07億元，環(huán)比上漲46.68%，房企融資情況有所復(fù)蘇。與此同時(shí)，股權(quán)融資正在回暖。有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著傳統(tǒng)融資渠道的收窄，股權(quán)融資被市場更多關(guān)注，其中，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金或?qū)樾袠I(yè)帶來新的資金機(jī)遇。

??多個(gè)融資渠道收緊，銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開始專項(xiàng)檢查

??房地產(chǎn)資金鏈正在承受來自多個(gè)方面的壓力。

??銀行方面，繼7月有窗口指導(dǎo)對(duì)部分銀行要求控制房地產(chǎn)貸款增速后，8月初，銀保監(jiān)會(huì)辦公廳下發(fā)《關(guān)于開展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知》（下稱通知），稱決定在北京、天津、河北等32個(gè)城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作，各監(jiān)管部門檢查銀行機(jī)構(gòu)的數(shù)量原則上不得少于3家。

??第一財(cái)經(jīng)記者了解到，此次檢查，違規(guī)信貸是監(jiān)管重心，主要涉及房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理情況、風(fēng)險(xiǎn)管理情況、信貸資金被挪用流向房地產(chǎn)領(lǐng)域以及同業(yè)和表外業(yè)務(wù)。

??比如在信貸管理上，關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款管理情況，包括集中度管理、資本金來源真實(shí)性審查、落實(shí)最低資本金比例要求、企業(yè)資質(zhì)審查等，以及違規(guī)向“四證”不全項(xiàng)目提供融資；關(guān)注住房租賃貸款，包括與住房租賃企業(yè)合作情況，被中介機(jī)構(gòu)套取銀行信用問題，租賃貸款被挪用問題，為中介機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)等擾亂租賃市場行為提供資金情況。

??在信貸資金被挪用流向房地產(chǎn)上，關(guān)注個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款、“首付貸”、信用卡透支等資金挪用于購房，以及其他銀行信貸資金被違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域；關(guān)注資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；關(guān)注并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于開發(fā)房地產(chǎn)；關(guān)注通過流動(dòng)資金授信、經(jīng)營性物業(yè)授信等為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資情況。

??在同業(yè)和表外業(yè)務(wù)上，關(guān)注直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)支付土地購置費(fèi)用提供融資，或以自身信用提供支持或通道等問題；關(guān)注繞道違規(guī)辦理土地儲(chǔ)備融資、放大政府債務(wù)等問題，以多層嵌套方式違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域問題，委托貸款資金違規(guī)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域情況。

??對(duì)此，張大偉稱，“2019年來，房地產(chǎn)金融政策收緊，啟動(dòng)專項(xiàng)檢查的32個(gè)熱點(diǎn)城市基本就是全國房地產(chǎn)市場的‘牛鼻子’，這32個(gè)城市穩(wěn)定了，全國房地產(chǎn)市場也就基本穩(wěn)定了?！?/span>

??除了銀行方面，信托作為房企的另一重要資金來源也有限制，多家信托公司被約談警示，并收緊信托放行標(biāo)準(zhǔn)。7月初，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司進(jìn)行約談警示，要求其控制業(yè)務(wù)增速，如未備案項(xiàng)目暫停、符合“432”通道類業(yè)務(wù)、地產(chǎn)公司并購類業(yè)務(wù)全部暫停等。

??7月20日，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)一放行標(biāo)準(zhǔn)，僅同意符合相關(guān)條件的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)報(bào)備，如項(xiàng)目公司本身具有不低于房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)或者項(xiàng)目公司不具有二級(jí)資質(zhì)、但直接控股股東具有不低于房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)。

??“從監(jiān)管上看，前端融資模式被嚴(yán)格限制，而信托業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)融資比較有優(yōu)勢(shì)的就是前端融資，這樣一來，集合類地產(chǎn)信托募集規(guī)模下降，信托肯定是要轉(zhuǎn)型的，可能會(huì)加大在股權(quán)投資方面的創(chuàng)新?！币晃恍磐袠I(yè)人士告訴記者。

??另在海外債層面，備案登記及發(fā)行條件均嚴(yán)格收緊，7月發(fā)布的相關(guān)通知要求，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)；保險(xiǎn)層面，資金投資集合信托受限，銀保監(jiān)會(huì)曾發(fā)文明確禁止將資金信托作為通道，要求基礎(chǔ)資產(chǎn)投資方向應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)政策。

??“最近房地產(chǎn)企業(yè)的確面臨資金面的多重收緊，”張大偉對(duì)記者表示，“但整體看，政策不是‘一刀切’暫停，都是加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)于正常融資沒有影響，不過對(duì)于大額度融資將會(huì)明顯收緊?！?/span>

??股權(quán)融資升溫，私募基金空間大

??“其他渠道受限后，最近找我們的人越來越多了，大家都在說股權(quán)融資，我們主要是做排名前50的房企，它們?nèi)谫Y成本大概是10到15個(gè)點(diǎn)，關(guān)鍵還是得看公司?！睖弦晃环康禺a(chǎn)私募股權(quán)基金投資經(jīng)理向記者說道。

??房企的股權(quán)融資主要包括兩部分：一是IPO、增發(fā)和配股，其中增發(fā)是最主要的方式；二是私募房地產(chǎn)股權(quán)基金，開發(fā)商充當(dāng)GP（普通合伙人），承擔(dān)無限連帶責(zé)任，其他投資人為LP（有限合伙人），以出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任，退出方式包括地產(chǎn)項(xiàng)目銷售回款、開發(fā)商回購、基金清算等。

??今年上半年，股權(quán)融資規(guī)模不斷擴(kuò)大，發(fā)生股權(quán)交易的房企數(shù)量顯著增加，甚至還有房企連續(xù)幾個(gè)月幾度轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目子公司股權(quán)。同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2019年6月監(jiān)測(cè)的40家上市房企實(shí)現(xiàn)的股權(quán)融資金額為75.68億元，占總?cè)谫Y金額比重為12.37%，相比上個(gè)月的41.32億元，絕對(duì)值及占比都有提高。

??到了7月份，這一數(shù)據(jù)稍有下降，40家上市房企實(shí)現(xiàn)的股權(quán)融資總額為69.46億元，占總?cè)谫Y金額比重為7.74%。融資方式主要包括境內(nèi)再融資和海外配股融資，其中境內(nèi)再融資金額為68.61億元，占融資金額的7.65%，為新城控股轉(zhuǎn)讓多家項(xiàng)目子公司股權(quán)及債權(quán)，全部以現(xiàn)金支付。

??值得一提的是，此前基金業(yè)協(xié)會(huì)曾專門針對(duì)私募基金向房企融資進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)范，稱對(duì)一些投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快熱點(diǎn)城市普通住宅項(xiàng)目的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，暫不予備案；通過明股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)被暫停備案；另外，不得通過銀行委托貸款、信托計(jì)劃等方式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資，用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金。受此影響，投向熱點(diǎn)城市項(xiàng)目的私募房地產(chǎn)股權(quán)基金進(jìn)入了冷卻期。

??如今，情況稍有好轉(zhuǎn)。中信資本高級(jí)董事總經(jīng)理、房地產(chǎn)部執(zhí)行合伙人及主管程驍遠(yuǎn)日前表示，盡管目前房企融資形勢(shì)嚴(yán)峻，但在資金方面地產(chǎn)業(yè)仍然有很多選擇，未來房地產(chǎn)私募股權(quán)基金將發(fā)揮越來越明顯的作用。

??他還稱，商業(yè)地產(chǎn)周期長，很多企業(yè)在高周轉(zhuǎn)、高杠桿的情況下較難維持運(yùn)營或者發(fā)掘最大的價(jià)值，私募基金可以作為一個(gè)孵化器，來收購、開發(fā)或者改造管理并沒有成熟的商業(yè)物業(yè)。

??“但是做私募投資的話，盡調(diào)會(huì)比較難，房企有些信貸是藏在表外的，查不到，只能靠打聽了?！鄙鲜龌鸾?jīng)理說。

來源：第一財(cái)經(jīng)