今天不是標(biāo)題黨，很少人關(guān)注的一個(gè)政策發(fā)布，對(duì)于房地產(chǎn)來說，恰恰是最大的重磅。本來今天打算吐槽房地產(chǎn)論壇的，還是聊聊這個(gè)政策。

過去2個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)政策多發(fā)，在媒體報(bào)道里，感覺房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該死去多少多少了，但事實(shí)上：2019年截至7月，全國(guó)房地產(chǎn)銷售額依然是歷史記錄，沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)選擇全面降價(jià)。

所謂的按揭貸款收緊，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈?zhǔn)站o，房企倒閉潮，這些嚴(yán)格來說都算假新聞，居民中長(zhǎng)期貸款月度持續(xù)突破4000億元，房企融資比比皆是。200多家房企倒閉是歷史最低值！

重磅政策真來了：銀保監(jiān)會(huì)辦公廳發(fā)布《中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于開展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知》(銀保監(jiān)辦便函〔2019〕1157號(hào))。

決定在32個(gè)城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作，“嚴(yán)厲查處各種將資金通過挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為”。

這個(gè)政策影響到底多大？

如果這個(gè)政策執(zhí)行嚴(yán)格了，這就是核彈級(jí)別的，如果執(zhí)行不嚴(yán)格，那就春風(fēng)細(xì)雨。

首先：32個(gè)城市：北京、天津、石家莊、秦皇島、呼和浩特、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、上海、南京、蘇州、無錫、徐州、杭州、合肥、福州、濟(jì)南、鄭州、洛陽(yáng)、武漢、襄陽(yáng)、長(zhǎng)沙、廣州、重慶、成都、貴陽(yáng)、昆明、大理、西安、寧波、廈門、青島、深圳等32個(gè)城市。

其次：范圍，3家機(jī)構(gòu)：各銀保監(jiān)局可根據(jù)地產(chǎn)信貸規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)等情況自行確定檢查的具體銀行，數(shù)量原則上不得少于3家。1年業(yè)務(wù)：2018年6月30日至2019年6月30日期間的相關(guān)業(yè)務(wù)。3家機(jī)構(gòu)：各銀保監(jiān)局可根據(jù)地產(chǎn)信貸規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)等情況自行確定檢查的具體銀行，數(shù)量原則上不得少于3家。1年業(yè)務(wù)：2018年6月30曰至2019年6月30日期間的相關(guān)業(yè)務(wù)3家機(jī)構(gòu)：各銀保監(jiān)局可根據(jù)地產(chǎn)信貸規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)等情況自行確定檢查的具體銀行，數(shù)量原則上不得少于3家。1年業(yè)務(wù)：2018年6月30曰至2019年6月30日期間的相關(guān)業(yè)務(wù)3家機(jī)構(gòu)：各銀保監(jiān)局可根據(jù)地產(chǎn)信貸規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)等情況自行確定檢查的具體銀行，數(shù)量原則上不得少于3家。1年業(yè)務(wù)：2018年6月30曰至2019年6月30日期間的相關(guān)業(yè)務(wù)

第三：對(duì)那些企業(yè)可能有影響？

簡(jiǎn)單的梳理一下土地招拍掛市場(chǎng)，從2018年7月到2019年6月，這32個(gè)城市拿地比較多的企業(yè)排行榜：

第四：檢查內(nèi)容：

1是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)授信政策和內(nèi)控制度執(zhí)行情況。

2是房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款管理情況，包括集中度管理、資本金來源真實(shí)性審查、落實(shí)最低資本金比例要求、企業(yè)資質(zhì)審查等，以及違規(guī)向“四證”不全項(xiàng)目提供融資。

3是個(gè)人住房貸款管理情況，包括落實(shí)差別化信貸政策，執(zhí)行最低首付比例和限貸政策要求，履行首付資金真實(shí)性與貸款申請(qǐng)人償債能力評(píng)估與檢查等。

4是住房租賃貸款方面。包括與住房租賃企業(yè)合作情況，被中介機(jī)構(gòu)套取銀行信用問題，租賃貸款被挪用問題，為中介機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)等擾亂租賃市場(chǎng)行為提供資金情況。

第五：影響到底多大？

我們堅(jiān)信祖國(guó)的國(guó)運(yùn)向上，這種小波動(dòng)對(duì)大環(huán)境影響不大，中國(guó)經(jīng)濟(jì)有巨大的韌性。中國(guó)的各行各業(yè)都有很強(qiáng)的生命力！

1：中國(guó)房地產(chǎn)政策不看政策內(nèi)容，看執(zhí)行力度。

不看說什么，看做什么，整體看，政策內(nèi)容到今天看，并沒有超過歷史的內(nèi)容，媒體報(bào)道放大了個(gè)案，實(shí)際從房企融資難度看，相比2018年四季度，當(dāng)下融資難度并未收緊。

23號(hào)文規(guī)定銀行機(jī)構(gòu)地產(chǎn)融資違規(guī)情況包括以下幾個(gè)方面：

表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；

未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資

個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等資金挪用于購(gòu)房；

資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；

并購(gòu)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產(chǎn)開發(fā)；

但在6月份又出現(xiàn)了信托海外融資爆發(fā)，可見，不缺政策，政策如何執(zhí)行，才是影響市場(chǎng)的關(guān)鍵。

2：堅(jiān)信窗口期會(huì)到來。

截止日前，全球已經(jīng)有30多家央行發(fā)布降息，這甚至已經(jīng)接近2008年，這種情況下，不遠(yuǎn)的將來，寬松肯定會(huì)如期到來。

3：活著等到窗口期。

房地產(chǎn)的困難日子才剛開始，必須將融資工具用到機(jī)制，很多人之前吐槽美元債成本10%以上的融資，其實(shí)對(duì)于當(dāng)下企業(yè)來說，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)是融資競(jìng)爭(zhēng)：

誰能融到成本越低、周期越長(zhǎng)的錢，誰就能在未來幾個(gè)月收購(gòu)項(xiàng)目收購(gòu)企業(yè)。

4：房?jī)r(jià)跌不跌看政策執(zhí)行力度

從2019年419開始，媒體上的中國(guó)樓市應(yīng)該已經(jīng)跌的千瘡百孔，但事實(shí)上，到目前為止，沒有一家企業(yè)全國(guó)性降價(jià)。但未來如果執(zhí)行層面收緊，不排除真正開始出現(xiàn)。

5：對(duì)于購(gòu)房者來說

不要老看媒體報(bào)道的幾個(gè)小銀行房地產(chǎn)貸款，房貸利率+首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

本來這些銀行也沒什么房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)。歸根結(jié)底房地產(chǎn)貸款的業(yè)務(wù)集中在幾個(gè)國(guó)有大行，在市場(chǎng)火爆的時(shí)候，有些外資有些股份銀行也會(huì)因?yàn)橘Y金成本的原因有布局。但歸根結(jié)底市場(chǎng)90%以上的份額在工農(nóng)建交等幾個(gè)大行。這些銀行的利率情況，房貸放款情況，代表了市場(chǎng)。

在全球大寬松的背景下，其他銀行的房貸政策一點(diǎn)市場(chǎng)意義沒有?？梢钥吹降氖牵y行信貸依然會(huì)刷新歷史記錄。

6：未來市場(chǎng)分化，個(gè)人與企業(yè)都要關(guān)注自己的資金鏈安全！

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，有利于融資能力強(qiáng)的那種企業(yè)。對(duì)于個(gè)人來說，也有利于貸款能力強(qiáng)的那部分人。未來房地產(chǎn)不可能普漲，對(duì)于任何人任何企業(yè)來說，都是換倉(cāng)時(shí)代！市場(chǎng)小周期，抓緊窗口期！

房住不炒肯定已經(jīng)是趨勢(shì)！

對(duì)于企業(yè)來說：未來一段時(shí)間肯定會(huì)有融資窗口期，也會(huì)有降準(zhǔn)降息下賣房的好時(shí)機(jī)，一旦出現(xiàn)就抓緊融資，抓緊賣房。

對(duì)于個(gè)人來說：未來幾個(gè)月可以換好房子，好城市，好地塊！買好項(xiàng)目！

文章轉(zhuǎn)載自公眾號(hào)  大偉看樓市  作者 張大偉