自六月份以來，地方開始出現(xiàn)收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策的苗頭。尤其是進入七月份以后，這種現(xiàn)象更加明顯。

據(jù)不完全統(tǒng)計，最近兩個月至少有四個城市分別對現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策進行加碼或管控。結合這些城市出臺調(diào)控政策的內(nèi)容來看，大多發(fā)生在當?shù)貥鞘谐掷m(xù)升溫的背景之下。另外，還有個別城市曾試圖對現(xiàn)有調(diào)控政策進行“松綁”，但被第一時間叫停。

因此，從種種變化來看，目前試圖松動政策，根本沒那么簡單。

多地頻現(xiàn)政策收緊信號

具體到各個城市來看，西安、蘇州兩個城市均是針對現(xiàn)有政策進行升級和加碼。呼和浩特和洛陽是對目前市場存在的一些過熱現(xiàn)象進行整頓，開封與其他四個城市的不同之處在于，其意在松綁限售，但在第一時間被叫停。

6.20 西安

房價持續(xù)領跑，調(diào)控全面升級

西安市住房保障和房屋管理局網(wǎng)站6月20日發(fā)布的《關于進一步加強住房市場調(diào)控管理的通知》顯示，自《通知》下發(fā)之日起，從市外遷入戶籍的居民家庭（退伍轉業(yè)、家屬隨軍落戶的除外）在本市住房限購區(qū)域范圍內(nèi)購買商品住房或二手住房的，應落戶滿1年，或在本市連續(xù)繳納12個月的社會保險（或個人所得稅）；對于非本市戶籍居民家庭在本市住房限購區(qū)域范圍內(nèi)無住房且能夠提供5年以上（含5年）個人所得稅或社會保險證明的，方可購買1套商品住房或二手住房。此外，《通知》還將臨潼區(qū)納入住房限購范圍，并嚴格執(zhí)行西安市住房限購政策。

7.12 呼和浩特

整頓規(guī)范二手房市場

7月12日，呼和浩特市住房和城鄉(xiāng)建設局召開的規(guī)范網(wǎng)絡房地產(chǎn)信息發(fā)布座談會上，明確要求網(wǎng)絡發(fā)布的房源信息，必須經(jīng)過房源核驗，上傳房屋信息的經(jīng)紀人需持有呼和浩特市房地產(chǎn)中介協(xié)會下發(fā)的呼和浩特市房地產(chǎn)經(jīng)紀人實名登記從業(yè)卡，個人發(fā)布房源信息時，需有房源信息核驗碼方可通過網(wǎng)絡平臺發(fā)布。同時，責令各中介機構和網(wǎng)絡房源信息發(fā)布平臺，進行限期整改，整改期間不允許發(fā)布房源信息，并簽訂房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡發(fā)布平臺承諾書。

7.20 開封

樓市限售松綁“一日游”

開封市住建局7月20日發(fā)布通知，撤銷其所作出的調(diào)整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制的相關決定。做出這一決定，源于7月19日被媒體曝出開封取消新建商品住房自取得《不動產(chǎn)權證書》之日起滿3年方可上市轉讓的交易時限，取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結時限。

7.24 蘇州

時隔兩個多月，再度加碼調(diào)控

7月24日，蘇州市人民政府出臺《關于進一步完善我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的工作意見》，該《意見》不但升級了限購，還同時擴大了新房和二手房的限售范圍。此外，《意見》中還提到將進一步加強用地出讓管理和進一步加強住房信貸稅收管理。

7.26 洛陽 

房價設立“漲停板”

7月26日中午，洛陽市住房保障和房產(chǎn)管理局在回復網(wǎng)友提問時明確表示，“各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前在售項目以2019年4月簽約均價為基準價，在售房源價格原則上均不得高于該基準價?！睋?jù)媒體報道，多名業(yè)內(nèi)人士稱目前洛陽市已經(jīng)暫停網(wǎng)簽，開發(fā)商端口暫時關閉。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，今年以來，樓市調(diào)控政策更加明顯的體現(xiàn)出“張馳有度”的態(tài)勢，即無論是蘇州的土地及限售政策收緊，還是洛陽限價政策從嚴，都是根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場表現(xiàn)而呈現(xiàn)出政策“張”的一面，而開封政策由松到緊的變換，亦體現(xiàn)出政策的“張弛”必須有“度”，即明確可衡量的尺度，預計未來地方調(diào)控精準化要求將愈加明顯。

地方樓市過熱是調(diào)控主因

如果從這些城市加碼調(diào)控的背景來看，當?shù)貥鞘凶罱欢螘r間以來的持續(xù)過熱是主要原因。

根據(jù)國家統(tǒng)計局此前公布的6月份《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，西安已經(jīng)連續(xù)7個月成為新房價格同比漲幅最大的城市。

洛陽方面，6月份其新房價格環(huán)比上漲2.5%，居全國首位。如果從上半年來看，洛陽房價在5個月里的漲幅均處于全國前五水平。

還有呼和浩特，6月份新房價格環(huán)比漲幅居全國第二，其新房價格已經(jīng)連續(xù)五個月處于同比漲幅榜前列。更為關注的是其二手房價格，同比漲幅已經(jīng)連續(xù)8個月排在全國第一位，這也是呼和浩特在七月份整頓和規(guī)范二手房市場的主要原因。

蘇州方面，由于不在國家統(tǒng)計局70個大中城市房價指數(shù)的監(jiān)控范圍內(nèi)，這也在一定程度上弱化了其房價管控壓力。在查閱CRIC數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，2019年6月份蘇州商品住宅成交均價為21244元/㎡，同比上漲9%，已經(jīng)處于連續(xù)13個月的上漲態(tài)勢。如果與2017年6月的18174元/㎡的成交均價相比，則上漲16.89%。

事實上，住建部在5月份又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的4個城市進行了預警提示，蘇州位居其中。這也進一步說明，近期部分出現(xiàn)樓市過熱苗頭的城市，均存在繼續(xù)升級調(diào)控政策的可能性。

而開封方面，與上述四個城市不大一樣，其意在松綁限售。從之前媒體傳出的“取消新房限售”文件來看，是“為統(tǒng)籌房地產(chǎn)市場調(diào)控，提振市場信心”。但經(jīng)過市場廣泛關注和熱議之后，開封市住建局官網(wǎng)7月20日發(fā)布消息，撤銷其在此前作出的取消住房限售的決定。這一次給出的理由是“未進行充分的市場調(diào)研和論證，對由此可能產(chǎn)生的市場影響缺乏充分的預判和評估，故撤銷此決定，收回相關文函”。

實際上，開封試圖松動限售政策，也是因為最近幾年較大的土地供給當?shù)貥鞘袔砹藥齑鎵毫Α?jù)媒體報道，在此次取消限售政策之前，開封房價已經(jīng)上漲乏力。但開封本次撤銷“取消新房限售”的決定，只能說是“生不逢時”，因為它并非首個取消限售的城市。2018年7月和12月，山西太原、山東菏澤分別取消了限售。但開封調(diào)控政策“一日游”并不是第一個城市。2018年12月，湖南衡陽對樓市限價政策調(diào)整文件曝光后，當?shù)匾膊扇×司o急叫停。基于多種因素分析，類似開封政策“一日游”的情況，或許會讓一些有松綁調(diào)控想法的城市暫時打消念頭。

關注中央政治局會議新動向

而對于房地產(chǎn)調(diào)控是趨嚴，還是松動的信號，還要等到有可能在近期召開的中央政治局會議中，對于后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控政策的指引。

實際上，每年年中的時候，中央政治局都會召開一場重要會議，用于分析當前經(jīng)濟形勢，部署下半年工作重點。

根據(jù)《第一財經(jīng)日報》統(tǒng)計，從2017年7月至今，以經(jīng)濟為主要議題的中央政治局會議已經(jīng)召開了七次。除了2018年10月31日和2018年12月13日兩次會議未提及外，其他五次會議都對房地產(chǎn)市場作出了重要表述。

最近的一次是今年的4月19日，中央政治局會議要求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調(diào)控機制。

就在4月19日當天，住建部按照穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求，對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的6個城市進行了預警提示。在之后的一個月，也就是5月18日，住建部在4月份對6個城市進行預警提示的基礎上，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的蘇州、佛山、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

從金融監(jiān)管層面來看，房地產(chǎn)既是要重點監(jiān)控的行業(yè)，也是資金違規(guī)處罰的重點區(qū)域。預計下半年監(jiān)管部門對于違規(guī)資金流入房地產(chǎn)行業(yè)的打擊力度還將繼續(xù)增強。

在業(yè)內(nèi)人士看來，“房住不炒”仍然會是下半年的政策邏輯，不存在放松的可能。相關市場參與主體一定要充分認識到當前穩(wěn)定市場的重要性。而類似地方政策的出臺，也對后續(xù)繼續(xù)管控投資投機需求和穩(wěn)預期等形成了較好的條件。