??中房網(wǎng)訊 8月6日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)總體方案》，同意設(shè)立中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)，并公布了新片區(qū)先行啟動(dòng)區(qū)域四至范圍，以及新片區(qū)總體方案。

??新片區(qū)的規(guī)劃范圍是：上海大治河以南、金匯港以東以及小洋山島、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)南側(cè)區(qū)域設(shè)置新片區(qū)。至此，備受各方關(guān)注的上海自貿(mào)區(qū)新片區(qū)揭開面紗。

??國(guó)務(wù)院新聞辦公室也在8月6日舉行新聞發(fā)布會(huì)，介紹上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)新片區(qū)總體方案有關(guān)情況，并答記者問。其中，臨港新片區(qū)的購(gòu)房政策調(diào)整也成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)之一。

??放松限購(gòu)政策意在吸引人才

??據(jù)了解，目前上海市嚴(yán)格執(zhí)行的是2016年3月發(fā)布的“滬9條”調(diào)控政策，根據(jù)這一政策，非上海戶籍居民家庭購(gòu)房需要繳納社保滿5年及以上。

??而此次放開限購(gòu)僅針對(duì)自貿(mào)區(qū)新片區(qū)，即上海臨港地區(qū)，上海其他區(qū)域的房產(chǎn)政策沒有變化。具體政策包括人才“居轉(zhuǎn)戶”年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進(jìn)一步縮短到3年。對(duì)于非本市戶籍人才購(gòu)房資格，由居民家庭調(diào)整為個(gè)人。而且，新片區(qū)購(gòu)房需要繳納個(gè)稅或者社保年限由5年縮短到3年。

??上海市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng)陳寅在發(fā)布會(huì)上透露，在打造更具吸引力的人才發(fā)展環(huán)境上，主要是聚焦吸引國(guó)內(nèi)和國(guó)際各方面的人才，上海提出了多項(xiàng)政策，包括人才“居轉(zhuǎn)戶”（居住證轉(zhuǎn)戶籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進(jìn)一步縮短到3年。對(duì)于非本市戶籍人才購(gòu)房資格，由居民家庭調(diào)整為個(gè)人。而且，原來的政策是購(gòu)房需要繳納個(gè)稅或者社保年限要有5年，新片區(qū)縮短到3年。同時(shí)，在資金方面，上海將設(shè)立新片區(qū)專項(xiàng)發(fā)展資金，5年出資總規(guī)模不少于1000億，重點(diǎn)支持新片區(qū)內(nèi)的高端人才、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等各方面。

??事實(shí)上，今年6月份，上海市副市長(zhǎng)陳寅就指出，將設(shè)立自貿(mào)區(qū)新片區(qū)（主要是在臨港地區(qū)），將對(duì)標(biāo)國(guó)際最高標(biāo)準(zhǔn)、最富競(jìng)爭(zhēng)力的制度創(chuàng)新，同時(shí)在產(chǎn)業(yè)上要有突破。即賦予臨港地區(qū)新使命、新任務(wù)。而此次臨港地區(qū)放開限購(gòu)，僅是對(duì)新片區(qū)發(fā)展的支持舉措之一。

??萊坊董事及上海和北京研究及咨詢部主管楊悅晨表示，這主要是為吸引外國(guó)人和高端人才落戶臨港片區(qū)，為新片區(qū)帶來更多的住房購(gòu)買需求。楊悅晨認(rèn)為，政策之下，臨港的商辦項(xiàng)目也將獲得市場(chǎng)關(guān)注，更多企業(yè)會(huì)選擇臨港作為辦公場(chǎng)所。因此，無論是臨港的住宅還是商辦市場(chǎng)都將隨著加入自貿(mào)區(qū)而獲得更大的發(fā)展空間。

??58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，這一區(qū)域距離上海中心較遠(yuǎn)，其購(gòu)房人群以自住為主，區(qū)域主打“產(chǎn)城融合”。此次政策的推出，實(shí)質(zhì)是解決區(qū)域內(nèi)工作人群的居住問題，與房地產(chǎn)調(diào)控本身的關(guān)聯(lián)度并不大。而相比嘉定新城、青浦新城這些熱門板塊，臨港新城明顯在發(fā)展速度上稍遜一籌。

??上海房?jī)r(jià)的“洼地” & 產(chǎn)業(yè)的“必爭(zhēng)之地”

??實(shí)際上，在距離上海市中心人民廣場(chǎng)75公里的臨港新城片區(qū)是在本世紀(jì)初填海圍城而成。此后，區(qū)域內(nèi)S2建成、東海大橋通車、洋山開港、四大開發(fā)公司南下、產(chǎn)業(yè)區(qū)崛起、16號(hào)線貫通、特斯拉進(jìn)駐……孤懸東南海濱的臨港逐漸有了新城的景象，中船、西門子、商飛、瓦錫蘭、馬士基、DHL、上海電氣、上海汽車等國(guó)內(nèi)外著名產(chǎn)業(yè)集團(tuán)和物流企業(yè)紛紛進(jìn)駐。如今，臨港片區(qū)已經(jīng)成為汽車、船舶、航空、海洋等產(chǎn)業(yè)的“必爭(zhēng)之地”。

??據(jù)了解，上海自貿(mào)區(qū)之前面積為120.72平方公里，范圍涵蓋外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和上海浦東機(jī)場(chǎng)綜合保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)和陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)等七個(gè)區(qū)域。而新批準(zhǔn)的加入上海自貿(mào)區(qū)的臨港片區(qū)，將先行啟動(dòng)南匯新城、臨港裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)、小洋山島、浦東機(jī)場(chǎng)南側(cè)等區(qū)域，面積為119.5平方公里。

??根據(jù)港新城官方微信公眾號(hào)最新介紹，臨港地區(qū)規(guī)劃面積343平方公里，人口68萬，由國(guó)際未來區(qū)（主城區(qū)）、智能制造區(qū)（重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)、奉賢園區(qū)）、統(tǒng)籌發(fā)展區(qū)（主產(chǎn)業(yè)區(qū)）、智慧生態(tài)區(qū)（綜合區(qū)）及海洋科創(chuàng)城（自貿(mào)區(qū)、科技城、大學(xué)城）等功能區(qū)域組成。

一手住宅

　　而一直以來，上海浦東臨港板塊就是上海房?jī)r(jià)的“洼地”，易居研究院發(fā)布的中國(guó)百城房?jī)r(jià)報(bào)告相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年1至7月，臨港新片區(qū)的平均成交均價(jià)為每平方米28529元，臨港的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上海市區(qū)的水平。與此同時(shí)，臨港其他地區(qū)尤其是偏離地鐵沿線的地區(qū)房?jī)r(jià)更為便宜。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，新片區(qū)發(fā)展方案出臺(tái)后，要針對(duì)具體人才的購(gòu)房形成各個(gè)全面和清晰的政策，預(yù)計(jì)近期咨詢的人相對(duì)會(huì)比較多。而且值得注意的是，放松限購(gòu)僅僅是針對(duì)特定人才。實(shí)施相關(guān)政策更應(yīng)該理解為對(duì)人才發(fā)展環(huán)境和吸引力的打造，是提升自貿(mào)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力的重大舉措，具體落實(shí)中依然堅(jiān)持“房住不炒”的導(dǎo)向。

??多家開發(fā)商“潛伏”

??根據(jù)上海中原研究院統(tǒng)計(jì)，臨港新城一手市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)定，2016~2017年市場(chǎng)需求旺盛，目前市場(chǎng)供大于求，尤其是2018年四季度房企集中推盤，市場(chǎng)選擇變多；與張江、祝橋、惠南等板塊項(xiàng)目相比，臨港價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，月均去化套數(shù)201套，遠(yuǎn)超周邊板塊100余套。

??臨港新城及周邊待上市項(xiàng)目與地塊數(shù)量共9個(gè)，潛在供應(yīng)套數(shù)約3277套，貨值84.5億元，分布集中于臨港主城區(qū)與海灣藍(lán)灣國(guó)際社區(qū)，其中綠城上海誠(chéng)園、萬科金域藍(lán)灣鷺語墅潛在供應(yīng)套數(shù)排名靠前，貨值超11億元。

??據(jù)臨港新城官方微信公眾號(hào)2018年7月的介紹，臨港現(xiàn)有常住人口約30萬人。從目前的常住人口來看，對(duì)于區(qū)域內(nèi)樓盤項(xiàng)目的銷售拉動(dòng)相對(duì)有限，即使取消限購(gòu)，短期市場(chǎng)不會(huì)有所好轉(zhuǎn)。但未來會(huì)有更多產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入，對(duì)于區(qū)域內(nèi)的住房需求會(huì)持續(xù)提升。

??據(jù)了解，目前已經(jīng)入駐臨港的品牌房企，包括港城、綠地、萬科、保利、陸家嘴、中建、港城等，而其中港城是名副其實(shí)的臨港“地主”，在該片區(qū)擁有大量土儲(chǔ)。

??在同策咨詢總監(jiān)張宏偉看來，該區(qū)位有一定的去庫(kù)存壓力，從樓市角度來說，本次放開房產(chǎn)限購(gòu)政策是一個(gè)去庫(kù)存的機(jī)會(huì)。而對(duì)房企來說，臨港放開限購(gòu)之后，如果需求增加，就有開發(fā)商愿意投資。

??張波告訴記者，這一政策對(duì)房企會(huì)形成一定影響，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)未來的土地市場(chǎng)關(guān)注度或?qū)⑻嵘ＥR港新片區(qū)有了明確的、更高的定位，豐富了戰(zhàn)略定位，突出了產(chǎn)業(yè)發(fā)展之后會(huì)帶來更多人群，同步提升了居住需求，因此區(qū)域內(nèi)的土地供量也會(huì)提升。但值得關(guān)注的是，由于上海的限價(jià)政策還在持續(xù)，對(duì)于房企在區(qū)域內(nèi)拿地也會(huì)產(chǎn)生一定的心理影響。

??“投資與否要取決于供求關(guān)系。”某位TOP10房企高管表示，企業(yè)最終會(huì)不會(huì)投資，怎么投資，還要看售價(jià)和政府限價(jià)邏輯。如果限價(jià)低，地價(jià)高，就會(huì)打擊企業(yè)的積極性。只要有合適的價(jià)格和利潤(rùn)就行，不一定賣高價(jià)。支持板塊發(fā)展，吸引人才是這個(gè)政策的初衷。

??來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞、證券時(shí)報(bào)，中房網(wǎng)綜合整理