7月18日，財政部和住建部分別在官網(wǎng)對2019年中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點入圍城市名單進行公示，包括北上廣深在內(nèi)的16個城市入圍。

名單

??文件顯示，根據(jù)財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于開展中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點的通知》和《關(guān)于組織申報中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點的通知》，財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于近期組織開展了中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點競爭性評審工作。

??按照競爭性評審得分，北京、長春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、重慶、成都等16個城市入圍中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點，公示期為2019年7月18日-2019年7月24日。

??中央財政將對示范城市給予獎補資金支持

??據(jù)了解，競爭性評審主要根據(jù)申報城市新增租賃房源數(shù)量、解決新市民租賃需求人數(shù)、住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺建設(shè)情況等指標確定。

??實際上，早在2017年7月，八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》就提出了建立租購并舉的住房制度，以政府為主提供基本保障，在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場。同年，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市成為首批房屋租賃試點城市。

??此次入圍的16個城市，包含了北京、上海、廣州、深圳4個一線城市，11個省會城市及東南沿海重要的中心城市廈門。相較兩年前，增加了北京、上海兩個一線城市，北方城市長春替換了沈陽，西南新增了長沙和重慶，增加了山東省省會濟南和福建省省會福州，調(diào)出了廣東省的兩個城市佛山和肇慶。

??今年3月5日，財政部在提請十三屆全國人大二次會議審查的預(yù)算報告中，把"加強基本住房保障"列入2019年財政政策。報告指出，中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金安排1433億元，增長12.4%。支持城鎮(zhèn)公租房建設(shè)和老舊小區(qū)改造，開展住房租賃市場發(fā)展試點。

??據(jù)悉，中央財政將對確定的示范城市給予獎補資金支持，試點示范期為三年。中央財政獎補資金標準按城市規(guī)模分檔確定，直轄市每年10億元，省會城市和計劃單列市每年8億元，地級城市每年6億元。中央財政獎補資金可用于多渠道籌集租賃住房房源、建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺、與住房租賃市場發(fā)展相關(guān)的支出。示范城市可以自主確定資金使用方案。

??為何這些城市入圍？

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，兩部委此次發(fā)布財政支持租賃市場的16個城市試點名單，充分體現(xiàn)了當(dāng)前發(fā)展租賃市場的導(dǎo)向。通過財政政策來落實新發(fā)展模式，體現(xiàn)了財政政策的杠桿導(dǎo)向，也體現(xiàn)了發(fā)展租賃市場的政策支持力度。在其看來，此次納入試點名單的城市，是通過競爭性評審獲得的，這可能會考慮相關(guān)城市發(fā)展租賃市場的需求、租賃市場的平臺建設(shè)、各地這兩年租賃市場的試點情況等。試點名單包括了一線城市和部分二線城市，基本上都是東中西部相對規(guī)模大的城市。從城市等級看，蘇州、西安、沈陽、青島等熱點城市沒有納入試點，此類城市后續(xù)需要快馬加鞭積極發(fā)展租賃市場。

??"整體來看，16城入圍試點城市名單，有利于各地加快建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)督平臺，改善住房租賃市場的消費環(huán)境，并形成榜樣性、示范性作用。"58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，從城市類別來看，16城包括了4個一線城市和12個二線城市，這都是東中西部地區(qū)相對規(guī)模較大、且人口凈流入和住房租賃需求缺口大的城市。預(yù)計未來在中央財政的持續(xù)下，上述地區(qū)能夠加快形成"多主體供給、多渠道保障、租購并舉"的住房制度建設(shè)。

??嚴躍進認為，對于納入租賃試點的城市，租賃市場發(fā)展的財政資金會更加到位，這有利于租賃市場的發(fā)展，包括租賃平臺的建立和完善、租賃用地的供給、租客相關(guān)租賃權(quán)益的保障。財政支持包括財政補貼、稅費減免等，相關(guān)試點后不排除在此類城市會推出一系列可供示范和借鑒的租賃住房范本。

??自從中央提出租購并舉的政策方向之后，住房租賃市場日益受到各界重視。房租雖然波動較小，但熱點城市近年來房租也呈現(xiàn)逐步上漲的趨勢，逐步增加了租房者的住房開支。

??根據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心七月初發(fā)布的《2019年6月中國城市租賃價格指數(shù)報告》顯示，全國租賃交易價格指數(shù)自2018年12月份止跌回漲以來，已經(jīng)連續(xù)第7個月上漲。在其監(jiān)控的35個城市中，共有11個城市租賃價格指數(shù)環(huán)比上漲，上漲城市數(shù)量相比上月有所擴大。另外值得注意的是，作為一線城市的代表，深圳、北京的租賃價格指數(shù)同比持續(xù)上漲態(tài)勢已經(jīng)達到30個月。

??另據(jù)諸葛找房監(jiān)測的20個重點城市上半年住房租金均價累計上漲1.67%。其中累計上漲城市15個，累計下跌城市5個，上半年租金均價一線城市上漲較為明顯，半年累計上漲達3.41%，重點二線城市半年累計上漲0.67%。

??從近半年全國大中城市租金均價走勢來看，1、2月份受春節(jié)影響租金均價小幅下滑，隨后迎來節(jié)后租賃小高峰，成交放量、價格上浮，反映在各個城市租金均價方面有先后之別，整體上3、4月份租金漲幅維持高位。5、6月份隨著畢業(yè)季的到來，各城市畢業(yè)生租賃需求陸續(xù)釋放，但由于整體租金均價已處相對高位，漲幅有所收窄，各城市變化各異。

??諸葛找房報告認為，總體來看，推動租金上漲的因素有季節(jié)性租賃小高峰，歸根仍然是人口流入導(dǎo)致租房需求增加。近年來熱點城市人才引進力度加大、落戶門檻降低，人口吸引力進一步增強，人口流入導(dǎo)致租房需求增加。

??集體土地助力租賃房源供應(yīng)

??近兩年來，中央和地方政府從不同角度為住房租賃市場制定多項政策，鼓勵支持住房租賃市場建設(shè)、細化管理規(guī)范、嚴格市場監(jiān)管、同時提供財政金融方面的支持并鼓勵多渠道增加供應(yīng)。這些政策涵蓋了供給、需求以及資金保障等多方面。

??在供給端，政策強調(diào)增加租賃住房供應(yīng)，提出集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，熱點城市增加租賃住房用地供應(yīng)；在需求端，以鼓勵支持居民租賃為主，將住房租金納入個人所得稅專項附加扣除。在資金端，支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)行債券以發(fā)展租賃住房、保障房等。

??根據(jù)相機機構(gòu)統(tǒng)計，2018年全國有百城發(fā)布租賃鼓勵政策，2019年繼續(xù)密集發(fā)布政策，累計超過30次，其中包括公租房、租賃規(guī)范，整頓租賃市場亂象、租金穩(wěn)定，租賃房源供應(yīng)等等，都在政策范疇。

??今年年初，集體土地建設(shè)租賃房試點工作進入新階段。自然資源部與住建部聯(lián)合發(fā)文稱，原則批準福州、南昌、青島、海口、貴陽等5個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點實施方案。

??這已經(jīng)是第二批利用集體土地建設(shè)租賃房試點城市了。至此，試點城市已經(jīng)擴展到18個城市。

??為何要推進利用集體土地建設(shè)租賃房？土地價格是一大優(yōu)勢。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，目前租賃市場的核心問題是租購比懸殊，開發(fā)商開發(fā)商品房用于出租的回報率過低，大部分年收益只有1%～2%，這種情況下集體用地因為土地價格相對較低，集體用地建設(shè)的租賃房，在租金市場化的情況下，可以達到年投資回報率5%以上，對于集體產(chǎn)權(quán)擁有者來說，可以獲得穩(wěn)定回報。

??長租公寓是否迎來利好？

??發(fā)展租賃市場，除了增加租賃房源供應(yīng)外，存量房源的整合也有賴于各類市場主體積極參與，一些企業(yè)運營的長租公寓就是其中之一。

??諸葛找房報告顯示，通過對典型公寓品牌的分析，人口流入量大、發(fā)展?jié)摿Υ?、租房需求旺盛的一線和強二線城市是長租公寓企業(yè)布局的重點。上海、北京等人口吸聚城市仍然是企業(yè)布局長租公寓的最熱門城市。典型企業(yè)大多在上海、北京、深圳等城市有布局，廣州、杭州、南京也是企業(yè)熱衷的城市，各大省會城市也均有一定企業(yè)布局。這類城市均是人口吸引力較強或旅游業(yè)較發(fā)達的，租房需求旺盛。

??但盈利難問題仍是困擾各類長租公寓運營商的首要問題，自去年杭多家長租公寓出現(xiàn)"爆雷"事件后，北京、上海、浙江等多省市已開展租金貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管，不少銀行叫停了租金貸業(yè)務(wù)。今年以來，長租公寓艱難前行，行業(yè)整合加速。長租公寓投資周期長、成本高、盈利難的固有屬性，使得輕資產(chǎn)、中資產(chǎn)、重資產(chǎn)等不同運營模式都面臨著盈利模式的再優(yōu)化。

??諸葛找房報告稱，長租公寓企業(yè)應(yīng)避免盲目擴張，堅決抵制不法企業(yè)"激進擴張、違法牟利"等行為。我國長租公寓行業(yè)還處于發(fā)展初期階段，政策和市場環(huán)境不確定性較大，增強企業(yè)自生抵御風(fēng)險能力尤為重要。

??嚴躍進也認為，上述兩部委出臺的租賃試點財政支持政策會引導(dǎo)后續(xù)相關(guān)開發(fā)商和投資者更關(guān)注此類城市，同時也有利于各類社會資本加快進入此類市場。

來源:中房網(wǎng)