全國市場動態(tài)

融資收緊：二季度以來房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境邊際收緊，管控土地市場熱度，平穩(wěn)市場預期。

政策：短期仍有韌性，中期寬松預期加強。

土地熱度：融資邊際收緊，房企短期現(xiàn)金流影響相對有限，更多影響在于未來再投入的預期，下半年拿地力度可能減弱

中期供應：近期新開工持續(xù)高增長，未來中期供應風險加大，一二線仍在安全范圍，三四線風險預警。

周期研判

一二線：復蘇大趨勢不變，但市場受政策壓制，復蘇表現(xiàn)弱于年初預判，尤其核心城市限價，上半年高價拿地企業(yè)面臨風險。一二線整體基本面較好，量價調(diào)整也較充分，如未來政策沒有進一步加強，預測未來半年內(nèi)（2019年Q4）市場仍將逐步復蘇。

三四線：上半年三四線市場加速下行，與年初判斷一致。預計三四線進入弱牛期滯后于一二線3-4個季度，預計2020年H2進入弱牛。

全國市場動態(tài)

Q2以來行業(yè)融資環(huán)境邊際收緊，管控土地市場熱度，平穩(wěn)市場預期；

整體土拍熱度有所降溫，房企回歸理性；

未來投資增速承壓，Q4政策預期有望寬松；

房企加速庫存變現(xiàn)，未來中期供應風險加大；

住宅市場三、四月升溫明顯，五、六月熱度穩(wěn)定。

【融資】Q2以來房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境邊際收緊，管控土地市場熱度，平穩(wěn)市場預期

歷史來看，房地產(chǎn)行業(yè)融資政策的變化往往源于土地市場的波動。2019年以來土地市場有所回暖，融資管控意在平穩(wěn)市場預期。房企短期現(xiàn)金流影響相對有限，更多影響在于未來再投入的預期，下半年拿地力度可能減弱。

3月融資量井噴達峰值，隨之渠道收窄，窗口期結束

23號文后信托融資受限

信托融資：2019 年5月17 日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關于開展“鞏固治亂象成果，促進合規(guī)建設”工作的通知》（23號文），其中提到信托機構按照相關要點開展整治工作。后續(xù)房地產(chǎn)信托增速將進一步收窄。對于房企而言，這意味著原本相對寬口徑、高成本的一大融資渠道提升了門檻。

【土拍】6月核心地塊競爭仍然激烈，但整體土拍熱度有所降溫，房企回歸理性

6月監(jiān)測的101城里共有76個城市有土地成交，降溫預警城市有36個，占比48%，整體熱度有所下降。

6月各線城市土拍和房企拿地的整體熱度均有所下降，房企預期下降，回歸理性。

優(yōu)質地塊競爭仍然激烈，但重慶、昆明、武漢、金華等城市出現(xiàn)土地流拍，部分是因為地塊本身條件不好，但也有房企預期下降的原因。

【開發(fā)投資】土地財政貢獻趨勢下降，未來投資增速承壓，Q4政策預期有望寬松

投資增速平穩(wěn)，政府當前調(diào)控定力仍較強

1-5月房地產(chǎn)開發(fā)投資額繼續(xù)保持兩位數(shù)增長。投資額依然保持穩(wěn)定增長一方面來自新開工及施工建安費用的穩(wěn)定增長，另一方面由于去年土地市場的火熱，19年上半年政府的實際土地收入（“土地購置費”）增速依然較高。

當年賣地價款開始下降，未來投資增速面臨下滑，政策預期有望寬松。

數(shù)據(jù)顯示當年新增土地合同價款（“本年土地成交價款”）已經(jīng)開始下降，同比增速從2019年2月開始連續(xù)下跌4個月。

土地成交價款領先于土地購置費，而土地購置費又是房地產(chǎn)投資重要組成部分，預計下半年四季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將實質放緩。維穩(wěn)訴求下，地產(chǎn)行業(yè)高壓政策有望邊際放松。

【中期供應】房企加速庫存變現(xiàn)，行業(yè)融資收緊后對銷售回款依賴度提升，新開工持續(xù)高增長，未來中期供應風險加大

新開工增速近兩年持續(xù)高于銷售增速，市場供求格局已從“去庫存”轉向“增庫存”。一二線總體安全，三四線19年以來“新開工/銷售”比值已回升到127%，未來半年銷售回暖乏力，潛在供應加大將形成市場風險。

【需求】新房成交：上半年累計下跌，城市分化，一二線好于三四線，6月環(huán)比止跌回升

1-6月新房成交一線與沿海二線率先回暖，高于去年同期，6月一線高位回落，二線城市加速回升，6月整體成交環(huán)比上升5%。

長三角部分城市成交放緩，如金華、衢州、平湖、麗水、湖州、鎮(zhèn)江、揚州、句容等。

成交持續(xù)回升城市：昆山、鹽城、無錫、中山、昆明、廈門、珠海、武漢、南京、南寧、濟南等。

【需求】二手：前高后低，小陽春后市場放緩， 掛牌報價下調(diào)，后市信心不足

1-6月鏈家25城二手成交量累計同比上漲14%，3月小陽春后成交漲幅停滯，5月環(huán)比微漲后，6月環(huán)比再度下跌4%。

鏈家掛牌房源中，上調(diào)價格的房源占比從4月第四周開始回落，419政治局會議對市場預期及信心帶來負面影響，但6月下半月開始調(diào)價趨于平穩(wěn)。

市場總結

三、四兩月升溫明顯，五、六月熱度穩(wěn)定

6月整體住宅市場熱度與5月基本持平，但因供應增加、去化率下降、去化周期增長有降溫的城市增加。

6月住宅市場數(shù)據(jù)更新了55個城市，其中上行35個，升溫提示3個（惠州、溫州、常州）；

受到供應結構的影響，去化率略有下降，去化周期增長，但整體市場維持穩(wěn)定的降溫預警城市有8個（南昌、溫州、廣州、合肥、徐州、泉州、中山、青島），下行8個（北京、長沙、撫州、荊門、荊州、湘潭、株洲、宜昌）。

周期研判

一二線：復蘇大趨勢不變，但受政策壓制，復蘇表現(xiàn)弱于年初預判，預計Q4觸底回升。

三四線：加速下行，維持年初判斷，預計2020年H2后進入復蘇二手房價跌量穩(wěn)，“419”后客戶信心回落，報價下調(diào)。

一二線：復蘇大趨勢不變，但受政策壓制，復蘇表現(xiàn)弱于年初預判，預計Q4觸底回升

2019年上半年一二線市場“先揚后抑”，Q1政策維穩(wěn)，資金面松動，市場下行勢頭減速，進入筑底。4月中政策信號再度收緊，市場有所放緩，市場表現(xiàn)弱于年初預判。但一二線整體基本面較好，調(diào)整也較充分，如政策沒有進一步加強，預測未來半年內(nèi)市場仍將逐步復蘇。

三四線：加速下行，維持年初判斷，預計2020年H2后進入復蘇

2019年上半年三四線市場加速下行，與年初判斷一致。預計三四線進入弱牛期滯后于一二線3-4個季度，預計2020年H2進入弱牛。

（省房協(xié)房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析專委會副主任單位 世茂華中區(qū)域）

來源：  湖北省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會